【正文】 商品房施工面積 /商品房竣工面積 住宅施工面積 /住宅竣工面積 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 從 2023年商品房消化系數(shù)為 ，住宅消化系數(shù)為， 2023年長(zhǎng)沙非住宅部分出現(xiàn)較為嚴(yán)重的滯銷(xiāo)情況，而住宅則一直保持較好的消化情況。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房銷(xiāo)售面積/ k * 商品房竣工面積住宅銷(xiāo)售面積/ k * 住宅竣工面積2023年國(guó)家新政出臺(tái)后 ,導(dǎo)致長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)活躍指數(shù)有所下降 類(lèi) 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） 住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m2） 商品房竣工面積（萬(wàn) m2） 住宅竣工面積（萬(wàn) m2） 商品房銷(xiāo)售面積 /k*商品房竣工面積 住宅銷(xiāo)售面積 /k*住宅竣工面積 備注：由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，故可銷(xiāo)系數(shù)取 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 ? 2023年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過(guò)金融、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況小結(jié) 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)（長(zhǎng)沙） 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè)房 其他分用途投資額（億元）2023年 16月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 長(zhǎng)沙市 16月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) ％。 說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家控制土地供應(yīng)的政策下，開(kāi)始為后續(xù)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地。 同時(shí)可以從上表可以看出目前雨花區(qū)、天心區(qū)仍是房地產(chǎn)施工重點(diǎn)區(qū)域，住宅和商業(yè)房主要集中在雨花區(qū)、天心區(qū)，辦公樓則主要集中在芙蓉區(qū)和天心區(qū)。 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷(xiāo)售面積 同比 供銷(xiāo)比 開(kāi)福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬(wàn)平方米） 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售 銷(xiāo)售面積07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 2023年 16月長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售均價(jià)大幅增長(zhǎng)，為3278元 /㎡ ，與去年同期增長(zhǎng) %， 比 2023年均價(jià)提高 %。下半年增速房緩，市民持幣觀望的較多。 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 登記銷(xiāo)售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 供 銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 ≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長(zhǎng)沙商品住宅面積供銷(xiāo)關(guān)系分析表 （單位：套） ? 各面積供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看 ， 各面積供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長(zhǎng)了 %； ? 在所有供應(yīng)量中 ， 120144 ㎡ 的戶(hù)型面積仍占主導(dǎo)地位 ， 供銷(xiāo)的差距最大 ， 反應(yīng)此區(qū)間的戶(hù)型面積是最受人們歡迎的 ， 90120㎡ 的戶(hù)型面積供銷(xiāo)比最為緊張 ， 反映了 “ 國(guó)六條 ” 新政下 ， 我市 90120㎡ 的戶(hù)型供應(yīng)相對(duì)吃緊 ， 處于較為尷尬的區(qū)域 。 07年上半年的住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) 19%，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。供應(yīng)量遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求量，商品房供不應(yīng)求，大部分的樓盤(pán)出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的局面。商品房施工面積、同比增長(zhǎng)分別為 ％ ,開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) ％。 07年 10月后，由于受到一些一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)，這種波動(dòng)主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購(gòu)，消費(fèi)者期待長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類(lèi)似于深圳、廣州等城市的下跌形勢(shì)。 雖然成交萎縮，但是由于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的水分不大，所以長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，價(jià)格既沒(méi)提高，但也每降低，開(kāi)發(fā)商都在硬撐房?jī)r(jià)。 受到市場(chǎng)成交情況的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場(chǎng)那種火爆的場(chǎng)面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的下滑。 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 板塊特征 板塊 名稱(chēng) 板塊特征 城南 板塊 ?伴隨以 “ 提速發(fā)展城市群 、 共同打造大長(zhǎng)沙 ”的規(guī)劃出臺(tái) ， 新南城板塊將是長(zhǎng)沙發(fā)展的核心 ，也是長(zhǎng)沙的新中心 ， 因?yàn)樗邆渥鳛槌鞘兄行牡乃膫€(gè)價(jià)值：即 中央政務(wù)價(jià)值 （ CPD） 、 中央經(jīng)濟(jì)價(jià)值 （ CBD） 、 中央生活價(jià)值 （ CLD） 、 中央信息價(jià)值 （ CED） 。 ?但就目前而言 ， 眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中 ，因此還需要時(shí)間來(lái)完善 。 ?湘江 、 岳麓山 、 桔子洲頭 、 大學(xué)城構(gòu)成了河西上千年的文化資源 ， 有著長(zhǎng)沙任何一個(gè)板塊無(wú)法比擬的文化底蘊(yùn) 。 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 板塊名稱(chēng) 板塊特征 東部 板塊 ?東部板塊是靠近市中心區(qū)的新興區(qū)域，根據(jù)政府“拓東融城”計(jì)劃，大力建設(shè)瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶、圭塘河風(fēng)光帶，將東部新區(qū)打造 成為環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、商貿(mào)繁榮的現(xiàn)代化中心城市區(qū)域。 湖南新金鴻臵業(yè) 、 萬(wàn)科 、浙江綠城等幾大實(shí)力開(kāi)發(fā)商云集 ， 水云間 、 萬(wàn)科西街花園 、 綠城 〃 桂花城等高品質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)生水起 。 ?星沙 處于 “ 長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)圈 ” 核心腹地 ， 隨著這一都市經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步融合 ， 其周邊資源在經(jīng)過(guò)充分發(fā)掘和整合后 ， 將大力助推星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 房產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求 。 中心板塊綜述 ? 規(guī)模：小規(guī)模小區(qū) ? 物業(yè)類(lèi)型：高層為主 ? 戶(hù)型：小戶(hù)型多，商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目多 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 5000～ 8000元 /平方米 ? 客戶(hù)：投資客、市區(qū)二三次臵業(yè)者 ? 缺乏規(guī)模社區(qū)： 中心城區(qū)地價(jià)高昂 ， 主要是老城區(qū) ， 改造成本的大 ， 所以地塊規(guī)模普遍偏小 。 ? 五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線(xiàn)是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線(xiàn) 。 東部板塊綜述 ? 規(guī)模：中大型規(guī)模小區(qū) ? 物業(yè)類(lèi)型：小高層為主 ? 戶(hù)型：三房四房為主，戶(hù)型較大 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 4000～ 7000元 /平方米 ? 客戶(hù)：周邊老板、市區(qū)二三次臵業(yè)者 ? 人民東路 、 萬(wàn)家麗路樓盤(pán)帶旺整個(gè)板塊 ： 人民東路 、 萬(wàn)家麗路段樓盤(pán)云集 ， 以人民路段為典型 ， 是目前除了中心城區(qū)以外樓盤(pán)均價(jià)最高的地方 ， 個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格甚至超過(guò)了中心區(qū) 。 ? 兩大板塊南北輻射 ： 該片區(qū)由芙蓉區(qū)政府核心組團(tuán) 、 體育新城核心組團(tuán)組成 ， 由兩個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射的區(qū)域范圍內(nèi) ， 南北擴(kuò)張 。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 67 ? 最有前景樓市板塊 ： 隨著省政府 、 區(qū)政府的遷入 ， 芙蓉路的南部貫通 ， 發(fā)展前景被廣泛看好 ， 但區(qū)域目前配套設(shè)施缺乏 ，商品房主要集中在韶山南路一帶； 城南板塊綜述 ? 規(guī)模：中大型規(guī)模社區(qū)較多 ? 物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層為主 （別墅市場(chǎng)也比較大） ? 戶(hù)型： 100140平方米的三房為主 兩房或四房為輔 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 42006000元 /平方米 ? 客戶(hù)： 城南教師、公務(wù)員、企事業(yè)員工為主 ? 價(jià)格 、 產(chǎn)品類(lèi)型集中 ：區(qū)域產(chǎn)品類(lèi)型集中在小高層為主 ， 價(jià)格在 33004500元的居多； ? 良好前景吸引了部分中心城區(qū)的投資者 ：客戶(hù)以城南周邊客戶(hù)為主 ， 但良好的前景和升值空間吸引了部分中心城區(qū)的客戶(hù)； 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 河西板塊綜述 ? 自成體系，依托區(qū)域利好 ：本區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)自成體系，特別是依托市政府搬遷、麓谷科技園、河西商圈、規(guī)劃中的大學(xué)城等利好影響，帶動(dòng)住宅快速發(fā)展； ? 本區(qū)域消費(fèi)明顯 ： 一江兩岸，居住分離，河西消費(fèi)者主要為河西的教師和醫(yī)生； ? 體系完整，檔次均分 ： 滿(mǎn)足河西各種消費(fèi)層次的人群需求，別墅、高層洋房、經(jīng)濟(jì) ? 低價(jià)別墅盤(pán)吸引河?xùn)|客戶(hù)的眼球 ： 良好的山水資源和低廉的價(jià)格使河?xùn)|客戶(hù)突破區(qū)域購(gòu)房觀念，購(gòu)買(mǎi)河西的別墅盤(pán)； ? 大盤(pán)、品牌打造河西新城 ： 陽(yáng)光 100、玫瑰園、卓越、美林等眾多實(shí)力大盤(pán)相繼開(kāi)發(fā)，樹(shù)立了河西高檔樓盤(pán)新形象； ? 規(guī) 模：規(guī)模不等，大中小型項(xiàng)目匯集 ? 物業(yè)類(lèi)型：十分豐富，從別墅、多層至小 高層、高層均有 ? 容 積 率： ~ ? 均價(jià)水平：洋房均價(jià) 35006000元 /m2 別墅均價(jià) 4500～ 7000元 /m2 ? 主力戶(hù)型： 3房為主， 116164m2 ? 客 戶(hù)：以河西高校教師和醫(yī)生為主， 別墅吸引了部分河?xùn)|客戶(hù) ? 土地后備資源多 沿金星大道一帶土地資源豐富 ， 眾多實(shí)力大盤(pán)紛紛進(jìn)駐 ， 房地產(chǎn)發(fā)展氛圍濃烈 。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 各大板塊優(yōu)劣勢(shì)比較分析 區(qū)域 優(yōu) 劣 中心板塊 河西 ?山水資源 /人文底蘊(yùn) 、 市政府所在地 ?高校教師提供穩(wěn)定的住房消費(fèi)力 ?有品牌開(kāi)發(fā)商在區(qū)域開(kāi)發(fā) ?區(qū)域隔閡觀念明顯 ?受經(jīng)濟(jì)適用房沖擊 ， 房?jī)r(jià)偏低 城北 ?有一定景觀資源 、 區(qū)政府所在地 ?周邊有一定消費(fèi)力 ?實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 ， 提升區(qū)域形象 ?傳統(tǒng)落后區(qū)域 ， 認(rèn)可度不高 ， ?樓盤(pán)整體素質(zhì)一般 城東 ?人民東路拉升整個(gè)板塊形象 ?區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng) ?城市的發(fā)展方向上 ， 前景好 ?缺乏景觀資源 ?可開(kāi)發(fā)用地減 ， 體育新城 ?目前城市基礎(chǔ)配套不完善 城南 ?區(qū)域發(fā)展前景看好 ?道路暢通 ， 有一定的自然景觀資源 ?整體規(guī)劃較好 ?區(qū)域配套缺乏 ?人氣不旺 ?目前高素質(zhì)樓盤(pán)偏少 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 長(zhǎng)沙高檔次住宅市場(chǎng)概述 ? 高檔住宅分為兩類(lèi) ： 一類(lèi)是低密度 、 低容積率 ， 親地性強(qiáng)的別墅 、 多層洋房產(chǎn)品；另一類(lèi)是占據(jù)絕版資源 （ 如景觀資源 、 城市資源 、 市政資源 ） 等的高容積率產(chǎn)品； ? 區(qū)域主要集中在城市中心區(qū) 、 湘江岸邊及城市周邊 ： 城市中心區(qū)一些項(xiàng)目 ， 由于其占據(jù)絕版城市資源并且著力打造項(xiàng)目品質(zhì) ， 成為喜歡城市生活的高端消費(fèi)者的選擇；湘江兩岸 ， 由于其占據(jù)絕版的景觀資源 ， 成為部分喜歡江景的消費(fèi)者的選擇；城市周邊由于其土地價(jià)格便宜 ， 能發(fā)展低容積率的產(chǎn)品 ， 所以別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品比較多 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 73 樓盤(pán)名稱(chēng) 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類(lèi)型 在售均價(jià)（元 /m2) 融科 .三萬(wàn)英尺 18萬(wàn) — 住宅 商業(yè)（ 2萬(wàn)多平方米，主要為集中式商業(yè)，整層租售，商業(yè)層高為 —） 住宅 : 起價(jià) 4500元 /平方米 均價(jià) 6000元 /平方米 商業(yè)： 租金： 350— 450元 /平方米 .月 — /平方米 融科 .三萬(wàn)英尺項(xiàng)目分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤(pán)代表案例（中心城區(qū)） 銷(xiāo)售狀況：住宅現(xiàn)已銷(xiāo)售： 100%；商業(yè)現(xiàn)已銷(xiāo)售： 65% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7