【正文】 具有文化性的街區(qū)概念正在成形中，是目前商業(yè)地產(chǎn)的明星類型！。文殊坊是一個(gè)具有人流保證和歷史文化保證的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，人流帶來商機(jī)，文化孕育經(jīng)濟(jì)！從文殊坊產(chǎn)品來講：此產(chǎn)品具有歷史背景、政府支持、業(yè)態(tài)規(guī)劃良好?！癖辉L商鋪，選擇此地經(jīng)營的原因主要表現(xiàn)在“車位充足，停車方便”“交通方便”、“已經(jīng)在他地有商鋪，需要在本市擴(kuò)大經(jīng)營的消費(fèi)人群、“商業(yè)口岸好，處于黃金交叉十字路口”、“有專業(yè)物管”“有文化沉淀”這幾點(diǎn)上；●被訪商鋪認(rèn)為，；●不同的業(yè)態(tài)的商鋪認(rèn)為，進(jìn)駐目標(biāo)項(xiàng)目的可能性指數(shù)對比表●不同業(yè)態(tài)的商鋪認(rèn)為經(jīng)營場地實(shí)際面積、理想使用面積、目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)駐面積的對比表（平方米）品牌餐飲類平均數(shù)餐飲類平均數(shù)文化用品類平均數(shù)文化小店平均數(shù)實(shí)際面積理想面積32●45樣本中不同樓層的平均租價(jià)為：一層140210元/平方米/月●20樣本中不同樓層的平均租價(jià)為：一層80100元/平方米/月●不同業(yè)態(tài)的商鋪選擇目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)駐租金的對比表（元/平方米/月）品牌餐飲類平均數(shù)餐飲類平均數(shù)文化用品類平均數(shù)文化小店平均數(shù)178201180215●選擇入駐該街區(qū)，希望開發(fā)商提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容集中表現(xiàn)在“有公共衛(wèi)生間”、“代收稅費(fèi)、水電費(fèi)”、“有充足車位”這幾點(diǎn)上；●選擇入駐該街區(qū)，希望開發(fā)商提供的物業(yè)配套內(nèi)容集中表現(xiàn)在“上下水”“電話”、“獨(dú)立衛(wèi)生間”“天然氣”這幾點(diǎn)上；● 從不同業(yè)態(tài)的56個(gè)受訪商鋪樣本選擇來看，沒有一家選擇“不再繼續(xù)經(jīng)營”，表明這批商家對目前經(jīng)營很有信心；綜合說明：從大環(huán)境看：目前房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境勢頭良好，商業(yè)地產(chǎn)作為利潤較高的產(chǎn)品受到眾多投資方的重視，而在眾多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品中，文殊坊地產(chǎn)項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，具有投資價(jià)值。民俗旅游用品和老成都味道的平均租金是最高的，老成都味道由于多數(shù)設(shè)置在一樓，所以租金較高，相比而言，民俗旅游用品因有大部分在二樓，所以租金有較高之勢。銷售價(jià)格：租金價(jià)格80210元每平米。吸引價(jià)值：集時(shí)尚、歷史、文化、休閑、娛樂為一體，適應(yīng)城市的文化定位和城市人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。結(jié)論：文殊坊是一個(gè)具有人流保證和歷史文化保證的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，人流帶來商機(jī)，文化孕育經(jīng)濟(jì)！ 四、文殊坊項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)查（建筑布置、業(yè)態(tài)規(guī)劃）文殊坊基本數(shù)據(jù)卡片文殊坊位置： 中國成都文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)發(fā)展商： 中房集團(tuán)內(nèi)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司總體規(guī)模：㎡（） 目前可售商鋪數(shù)量：194目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)規(guī)劃：老成都味道街區(qū)：老成都精品名小吃、老成都創(chuàng)新名小吃；旅游主題形象店：地方名優(yōu)產(chǎn)品、地方名煙酒茶旅游民俗用品：民族特色產(chǎn)品、民俗旅游文化產(chǎn)品、民間手工藝品；特色文化餐飲：地道異域口味、代表特色飲食文化、各名優(yōu)餐飲品牌店旅游精品古玩：古玩收藏、珠寶玉器、精品字畫、文物仿古開發(fā)投資回報(bào)指標(biāo)：開發(fā)總成本：；可銷售商業(yè)物業(yè)共計(jì)：20萬㎡；可銷售居住辦公物業(yè)共計(jì)：25萬㎡；可銷售停車位共計(jì)：442個(gè)；可實(shí)現(xiàn)總銷售收入：；可實(shí)現(xiàn)銷售凈收入：；投資回報(bào)率：％；可實(shí)現(xiàn)凈利率：％項(xiàng)目配套：光纖、電話、停車廠、天網(wǎng)、監(jiān)控、銀行、郵局、警務(wù)室、全天保衛(wèi)、保潔、綠化。逾6000萬的國內(nèi)旅游群體：全國每年來川的游客根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)已經(jīng)超過6000萬，文殊坊項(xiàng)目具有的強(qiáng)力殼群分流能力，將為文殊坊商業(yè)帶來龐大的消費(fèi)市場。 文殊院人流發(fā)展?jié)摿Γ耗杲?00萬的本土游客：成都年近500萬的本土游客，是文殊坊最穩(wěn)定的消費(fèi)群體，作為融合性極強(qiáng)的都市休閑旅游商業(yè)街區(qū)，成都300萬的中產(chǎn)階級(jí)和成都的政務(wù)、商務(wù)宴請，將為文殊坊提供巨大的商業(yè)機(jī)遇。其中，以文殊院為核心的文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)，歷經(jīng)1400余年的歲月變遷依然保有著古樸的川西文化特征和風(fēng)貌，對成都?xì)v史文化的傳承起到了重要作用。對歷史文化保護(hù)區(qū)進(jìn)行保護(hù)，其實(shí)是對城市歷史的保護(hù)，對整個(gè)城市文明進(jìn)程的保護(hù)。 今天的文殊院片區(qū)，受千百年來文殊院存在的影響，已在人們特別是本土市民心中形成了約定俗成的觀念，其厚重的歷史文化積淀和人文習(xí)俗繼承，對人們的心理和行為產(chǎn)生著巨大而深遠(yuǎn)的影響。興盛的香火帶來了人氣的鼎沸、商業(yè)的繁榮和良好的人居氛圍。滄桑巨變、興衰榮辱，不但將文殊院區(qū)域錘煉成了中國西部大地上的一塊風(fēng)水寶地，同時(shí)也培養(yǎng)了成都人民處變不驚、從容淡定的人文氣質(zhì)。至今，區(qū)域內(nèi)仍保存著和即將恢復(fù)的大量寺廟、院落、古街、老巷，凝聚了成都古老而厚重的輝煌歷史。文殊院區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃分析 文殊院區(qū)概況文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)位于成都?xì)v史上的“太城”、今天的城市核心區(qū)域，具有深厚而優(yōu)越的歷史人文地理?xiàng)l件，形成了無法復(fù)制、不可替代的特殊化和差異化特征。結(jié)論：文殊院區(qū)從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上已經(jīng)形成了可以開發(fā)和投資的基礎(chǔ)，是一個(gè)具有容量的區(qū)域。全區(qū)人口中，0－，%；，%；，%。全區(qū)人口中，農(nóng)業(yè)人口 ，%%，與2000年11月1日第五次人口普查時(shí)相比，兩年半以來，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移速度較快。 ，%、%、%。 ,%、%；，%,稅收收入完成82089萬元，%，其中區(qū)級(jí)完成14325萬元,%。最新數(shù)據(jù)介紹19月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況前五年累計(jì)投資額中更新改造、基本建設(shè)、%、%、%，%、%、%。1998年在1997年基礎(chǔ)上翻一番之多，而1999年則將全區(qū)投資帶入一個(gè)歷史更高的水平，2002年已接近20億元大關(guān)。比較的結(jié)果足以做出這樣的判斷：近五年文殊院區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了前所未有的迅猛擴(kuò)張，五年來保持了持續(xù)強(qiáng)勁的增長。二、文殊院片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析： 將過去十年（19962006年）連成一條線，分為前五年（19931997年）和近五年（19982002年）兩個(gè)階段，做一個(gè)簡單的縱向分析。6）、二手房市場將持續(xù)火爆近幾年，成都二手房成交量平均以30%左右的幅度增長，今后幾年二手房市場仍將呈火爆之勢，這也將拉動(dòng)房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)，對商品房市場起到良好的推動(dòng)作用。5）、旅游休閑經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)產(chǎn)品成為商業(yè)項(xiàng)目的熱點(diǎn)大型購物MALL式的地產(chǎn)產(chǎn)品在暴熱后由于體量較大，操作要求較高等特點(diǎn)，漸漸退出房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的主流地位。為拓寬融資渠道，發(fā)展商們已嘗試著尋找其他融資方法，如進(jìn)入證券市場、資本市場、收購上市公司等。居民消費(fèi)能力不斷提高、政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速、城鎮(zhèn)化步伐不斷加快、舊城改造力度不斷加大。3）、市場消費(fèi)將進(jìn)一步擴(kuò)大，房價(jià)穩(wěn)中有升目前成都房產(chǎn)市場至少有三個(gè)因素將直接導(dǎo)致房價(jià)上漲：一是土地供應(yīng)政策調(diào)整，所有土地公開拍賣交易，這可能導(dǎo)致房價(jià)上漲；二是建筑材料如鋼材、混凝土等價(jià)格大幅攀升，如果這種情況持續(xù)，那么建筑成本提高，房價(jià)勢必上漲；三是拆遷安置的力度盡管在逐漸減弱，但并不影響局部和延后效應(yīng)的釋放，拉動(dòng)力量仍然顯著。2001年、2002年、2003年和2004年，%、%、%和30%多的速度增長，預(yù)計(jì)今后兩年會(huì)以平均30%的幅度增長。舊城改造、輕軌建設(shè)、區(qū)域商業(yè)步行街完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，加上城鎮(zhèn)化率逐年提高所帶來的住宅需求量的增加，必將帶來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增加。▼ 面積一般從10平米500平米為主，且可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況來進(jìn)行劃分，即使單價(jià)較高也不會(huì)對總價(jià)產(chǎn)生太大的影響；對使用權(quán)式商鋪的劃分應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)的分布來具體劃分，功能性、配置的合理性、經(jīng)營外環(huán)境是這種商鋪的首要滿足條件▼ 使用權(quán)式商鋪在前期經(jīng)營中因?yàn)橛袑I(yè)的管理公司進(jìn)行管理，只租不賣，防范了不符合整體規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入，保持了商業(yè)的原始規(guī)劃形態(tài)，便于整個(gè)商業(yè)的良性發(fā)展，而且，一旦商業(yè)市場培養(yǎng)成熟，后期銷售方式還可以靈活轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)式銷售。▼ 投資者的年投資回報(bào)率通常以固定在6%11%（投資者）和20%35%（經(jīng)營者）的范圍居多。使用權(quán)式商鋪只租不賣，便于統(tǒng)一經(jīng)營，適合短線投資，投資不大，風(fēng)險(xiǎn)較小，后期經(jīng)營轉(zhuǎn)向具有靈活性。物管公司的操盤能力良莠不齊，使產(chǎn)權(quán)式商鋪的贏利能力在消費(fèi)者心目中仍然持懷疑態(tài)度。▼ 在推出產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，如果可以附帶一系列的促銷手段，物業(yè)的銷售進(jìn)程將會(huì)明顯地提高（例如：金沙國際和立洋百貨分別推行的3年、5年回購措施，都為自己在開盤銷售后的短時(shí)間內(nèi)博得了頭彩）。▼ 投資者對帶租約式的商鋪，表現(xiàn)出明顯的興趣和投資信心，尤其鐘愛返租年限較長的物業(yè)，可以使其得到長效穩(wěn)定的回報(bào)；返租年