【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 卻無(wú)處投資的心理，適合各類(lèi)投資者，但投資者不能參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。25成都產(chǎn)權(quán)式商鋪現(xiàn)狀成都商業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年政府規(guī)劃以及外資商業(yè)的加盟，商業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，本地各大商圈的規(guī)劃相繼出臺(tái)，大量的國(guó)內(nèi)外知名商家的進(jìn)駐，使得成都商業(yè)在重新洗牌的同時(shí)更加優(yōu)化了成都商業(yè)的結(jié)構(gòu)；商業(yè)格局日益明顯，商業(yè)形態(tài)現(xiàn)狀包括了商業(yè)街、購(gòu)物中心、現(xiàn)代百貨、傳統(tǒng)百貨、超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各種市場(chǎng)在內(nèi)的多類(lèi)型商業(yè)市場(chǎng)，它們也是成都產(chǎn)權(quán)式商鋪，走向成熟的開(kāi)端。作為新生事物的產(chǎn)權(quán)式商鋪前幾年在成都登陸以來(lái)，雖然為成都商業(yè)地產(chǎn)的解套做過(guò)很多有益的探索，但由于種種原因，卻總是“費(fèi)力不討好”，人們總是以懷疑的眼光看待它。從2001年開(kāi)始到現(xiàn)在，產(chǎn)權(quán)式商鋪，表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的生命力。成都目前典型產(chǎn)權(quán)式商鋪：新城市廣場(chǎng) 欣陽(yáng)好又多超市 立洋百貨 賽格廣場(chǎng) 鉆酷 金沙國(guó)際 帝景mall 女人廣場(chǎng)從以上同類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售情況來(lái)看，我們可以得出以下結(jié)論：▼ 一般銷(xiāo)售建筑面積單價(jià)主要分布在20000—50000元/平方米的價(jià)格區(qū)間。▼ 投資者的年投資回報(bào)率通常以固定在8%10%的范圍居多。▼ 投資者對(duì)帶租約式的商鋪，表現(xiàn)出明顯的興趣和投資信心，尤其鐘愛(ài)返租年限較長(zhǎng)的物業(yè)，可以使其得到長(zhǎng)效穩(wěn)定的回報(bào)；返租年限太短，容易造成投機(jī)者的短線投機(jī)炒作，影響經(jīng)營(yíng)者的信心。▼ 面積一般以410平方米的商鋪分布居多，即使單價(jià)較高也不會(huì)對(duì)總價(jià)產(chǎn)生太大的影響；對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的劃分不宜太大，否則總價(jià)太高將會(huì)直接影響到銷(xiāo)售進(jìn)度。▼ 在推出產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，如果可以附帶一系列的促銷(xiāo)手段，物業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)程將會(huì)明顯地提高（例如：金沙國(guó)際和立洋百貨分別推行的3年、5年回購(gòu)措施，都為自己在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后的短時(shí)間內(nèi)博得了頭彩）。26使用權(quán)式商鋪現(xiàn)狀作為產(chǎn)權(quán)式商鋪，物管經(jīng)營(yíng)管理公司的合理化經(jīng)營(yíng)顯得非常重要，業(yè)態(tài)的規(guī)劃和管理、后期經(jīng)營(yíng)模式的規(guī)范和創(chuàng)新，都決定了產(chǎn)權(quán)式商鋪的升值空間。物管公司的操盤(pán)能力良莠不齊，使產(chǎn)權(quán)式商鋪的贏利能力在消費(fèi)者心目中仍然持懷疑態(tài)度。使用權(quán)式商鋪從很大程度上緩解了此缺陷。使用權(quán)式商鋪只租不賣(mài)，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，適合短線投資，投資不大，風(fēng)險(xiǎn)較小，后期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向具有靈活性。目前成都市的使用權(quán)式商鋪有：文殊坊文化街區(qū)從使用權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)情況中，我們可以得出如下結(jié)論：▼ 一般建筑面積租金主要分布在60—150元/平方米的價(jià)格區(qū)間。▼ 投資者的年投資回報(bào)率通常以固定在6%11%（投資者）和20%35%（經(jīng)營(yíng)者）的范圍居多。▼ 投資者主要以實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者為主，也有個(gè)別投資者。▼ 面積一般從10平米500平米為主，且可根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)進(jìn)行劃分，即使單價(jià)較高也不會(huì)對(duì)總價(jià)產(chǎn)生太大的影響；對(duì)使用權(quán)式商鋪的劃分應(yīng)根據(jù)業(yè)態(tài)的分布來(lái)具體劃分，功能性、配置的合理性、經(jīng)營(yíng)外環(huán)境是這種商鋪的首要滿足條件▼ 使用權(quán)式商鋪在前期經(jīng)營(yíng)中因?yàn)橛袑?zhuān)業(yè)的管理公司進(jìn)行管理，只租不賣(mài)，防范了不符合整體規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入，保持了商業(yè)的原始規(guī)劃形態(tài)，便于整個(gè)商業(yè)的良性發(fā)展，而且，一旦商業(yè)市場(chǎng)培養(yǎng)成熟，后期銷(xiāo)售方式還可以靈活轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售。第五部分：文殊院項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查 一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1）、房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)上升需求引導(dǎo)供給。舊城改造、輕軌建設(shè)、區(qū)域商業(yè)步行街完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，加上城鎮(zhèn)化率逐年提高所帶來(lái)的住宅需求量的增加，必將帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模增加。房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長(zhǎng)。2001年、2002年、2003年和2004年，%、%、%和30%多的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今后兩年會(huì)以平均30%的幅度增長(zhǎng)。2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇由于2002003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積大幅度上升，2003年批準(zhǔn)預(yù)售量較2003有大幅度增長(zhǎng)，%，從2004年開(kāi)始大量的小區(qū)和樓盤(pán)進(jìn)入銷(xiāo)售期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，為適應(yīng)市場(chǎng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從消費(fèi)者需求出發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓盤(pán)個(gè)性，提供性能價(jià)格比更優(yōu)的樓盤(pán)。3）、市場(chǎng)消費(fèi)將進(jìn)一步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升目前成都房產(chǎn)市場(chǎng)至少有三個(gè)因素將直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲：一是土地供應(yīng)政策調(diào)整，所有土地公開(kāi)拍賣(mài)交易，這可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；二是建筑材料如鋼材、混凝土等價(jià)格大幅攀升，如果這種情況持續(xù)，那么建筑成本提高，房?jī)r(jià)勢(shì)必上漲；三是拆遷安置的力度盡管在逐漸減弱，但并不影響局部和延后效應(yīng)的釋放，拉動(dòng)力量仍然顯著。此外，城市化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，以及購(gòu)房者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，非一次置業(yè)的人數(shù)等都將直接增加市場(chǎng)需求。居民消費(fèi)能力不斷提高、政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速、城鎮(zhèn)化步伐不斷加快、舊城改造力度不斷加大。4）、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的多樣化121號(hào)文件出臺(tái)后，各路發(fā)展商均為之手忙腳亂，這表現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴。為拓寬融資渠道，發(fā)展商們已嘗試著尋找其他融資方法，如進(jìn)入證券市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、收購(gòu)上市公司等。地產(chǎn)投資基金將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作，而地產(chǎn)信托將會(huì)繼續(xù)履行其救市的職責(zé)，表現(xiàn)出活躍的狀態(tài)。5）、旅游休閑經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)產(chǎn)品成為商業(yè)項(xiàng)目的熱點(diǎn)大型購(gòu)物MALL式的地產(chǎn)產(chǎn)品在暴熱后由于體量較大，操作要求較高等特點(diǎn)，漸漸退出房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)品的主流地位。娛樂(lè)型旅游休閑房地產(chǎn)產(chǎn)品從05年開(kāi)始成為熱點(diǎn)，這種集文化、傳統(tǒng)、時(shí)尚、娛樂(lè)為一體的產(chǎn)品，更適合成都市的整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。6）、二手房市場(chǎng)將持續(xù)火爆近幾年，成都二手房成交量平均以30%左右的幅度增長(zhǎng)，今后幾年二手房市場(chǎng)仍將呈火爆之勢(shì)，這也將拉動(dòng)房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)，對(duì)商品房市場(chǎng)起到良好的推動(dòng)作用。結(jié)論：房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境勢(shì)頭良好，商業(yè)地產(chǎn)作為利潤(rùn)較高的產(chǎn)品受到眾多投資方的重視，而在眾多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品中，文殊坊地產(chǎn)項(xiàng)目具有較大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，具有投資價(jià)值。二、文殊院片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析： 將過(guò)去十年（19962006年）連成一條線，分為前五年（19931997年）和近五年（19982002年）兩個(gè)階段，做一個(gè)簡(jiǎn)單的縱向分析。，增幅高達(dá)380%；，就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了前五年的累計(jì)投資。比較的結(jié)果足以做出這樣的判斷：近五年文殊院區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模得到了前所未有的迅猛擴(kuò)張，五年來(lái)保持了持續(xù)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。1991992001及2002年是近五年來(lái)投資跳躍式高速度發(fā)展的四年。1998年在1997年基礎(chǔ)上翻一番之多，而1999年則將全區(qū)投資帶入一個(gè)歷史更高的水平，，2002年已接近20億元大關(guān)。19931997年期間文殊院區(qū)投資額呈現(xiàn)的是趨于水平的波浪式發(fā)展，而近五年則保持了直線上升的發(fā)展軌跡投資結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。前五年累計(jì)投資額中更新改造、基本建設(shè)、%、%、%，%、%、%。前五年中更改投資可謂一枝獨(dú)秀，而近五年中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資異軍突起，，與更改投資合力驅(qū)動(dòng)了全區(qū)投資規(guī)模的迅猛發(fā)展，%，已經(jīng)超過(guò)更改投資。最新數(shù)據(jù)介紹19月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況 ，%，其中一、二、%、%、%，::。 ，按可比價(jià)格計(jì)算， %，%。 ，%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（新口徑）完成69323萬(wàn)元，%。 財(cái)政一般預(yù)算收入完成17220萬(wàn)元,%,財(cái)政一般預(yù)算支出24617萬(wàn)元,%。稅收收入完成82089萬(wàn)元，%，其中區(qū)級(jí)完成14325萬(wàn)元,%。 ,%、%；，%, ，，%、%、%。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，與2000年11月1日第五次人口普查時(shí)人口數(shù)相比，%，%。全區(qū)人口中，農(nóng)業(yè)人口 ，%%，與2000年11月1日第五次人口普查時(shí)相比，兩年半以來(lái)，，，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移速度較快。，%。全區(qū)人口中，0－，%；，%；，%。同1990年第四次全國(guó)人口普查相比，0－。結(jié)論：文殊院區(qū)從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上已經(jīng)形成了可以開(kāi)發(fā)和投資的基礎(chǔ)，是一個(gè)具有容量的區(qū)域。文殊院區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃分析 文殊院區(qū)概況文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)位于成都?xì)v史上的“太城”、今天的城市核心區(qū)域，具有深厚而優(yōu)越的歷史人文地理?xiàng)l件，形成了無(wú)法復(fù)制、不可替代的特殊化和差異化特征。3000年前，這里是古蜀王城；1700多年前，劉備在這里開(kāi)壇稱(chēng)帝，是古成都的中心；1400多年前的隋代，文殊院在此開(kāi)山立廟；自唐宋到明清，它是宗教、商業(yè)、民俗生活的中心，“太城”之所在；在民國(guó)，它是官宦名流、精商巨賈的匯聚之地。至今，區(qū)域內(nèi)仍保存著和即將恢復(fù)的大量寺廟、院落、古