【文章內(nèi)容簡介】 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 色餐飲）三大部分。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是規(guī)劃為旅游購物商城，建筑外立面也是民族風(fēng)格，現(xiàn)在已慢慢演化為現(xiàn)代娛樂、餐飲的商業(yè)區(qū)。 同仁街板塊 A、 基本情況 項(xiàng)目情況 同仁步行街由 3－ 4 層多層建筑組成。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為休閑精品購物，主要經(jīng)營鋪面面積在 30－ 60 平方米之間；同仁街在建設(shè)之初是想將其打造成昆明市中心商業(yè)區(qū)誕生的一個(gè)亮點(diǎn)，無論從其優(yōu)越的地理位置、良好的周邊環(huán)境還是其自身獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，同仁街都是頗具有商業(yè)潛力的片區(qū)。依托老同仁街的文化底蘊(yùn)，背靠百大商圈成熟的商業(yè)態(tài)勢，加上金碧公園的環(huán)境，和滇王食府和祥云小吃城的聚客力，形成了良好的發(fā)展勢頭。 業(yè)態(tài)分布 1F：精品購物、 KTV、迪高廳、茶餐廳、攝影 2F： KTV、迪高廳、茶餐廳 3F： KTV、美容美體、茶餐廳 4F：茶餐廳 租售狀況 同仁街鋪面全部銷售一空，購買者以投資為主；一樓的租金350 元 /㎡ ,24 樓的租金 150 元 /㎡ .轉(zhuǎn)讓費(fèi)平均在 10 萬以上 . 客戶構(gòu)成 客戶構(gòu)成面廣，主要有：商務(wù)人士、學(xué)生、都市時(shí)尚一族，年輕白領(lǐng)、中年中高收入人群。 總體評價(jià) 優(yōu)勢 ：優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的周邊環(huán)境，具有商業(yè)潛力的片區(qū)。 劣勢 ：由于發(fā)展環(huán)境的限制，同仁街很難尋求空間拓展，很難從規(guī)模經(jīng)濟(jì)上取勝，從購物來看只能作為百盛和昆百大的補(bǔ)充，從餐飲來說還不具備脫離祥云美食街獨(dú)立競爭能力。使得同仁街的角色無疑有些尷尬。另一方面，寸土寸金使得街面店鋪的設(shè)計(jì)顯得局促而且尚有很多缺憾。 對本項(xiàng)目的借鑒意義 同仁街憑借核心商圈優(yōu)越的地理，再加上“同仁文 化氛圍”不管是售還是租市場都比較認(rèn)可，從同仁街的情況看來，導(dǎo)入文化氛圍將非常有利于本案。 B、 業(yè)態(tài)比例及租金情況 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積范圍（ m2） 數(shù)量 合計(jì) 面積 經(jīng)營 狀況 租金 一層 二層 — 三層 精 江南布衣、耐 20 10 以下 1 949 良 均價(jià) 均價(jià) 120 元 /㎡月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、綜合情況 同仁步行街由 3－ 4 層多層建筑組成。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為休閑精品購物，主要經(jīng)營鋪面面積在 30－ 60 平方米之間；同仁街在建設(shè)之初是想將其打造成昆明市中心商業(yè)區(qū)誕生的一個(gè)亮點(diǎn)，無論從其優(yōu)越的地理位置、良好的周邊環(huán)境還是其自身獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，同仁街都是頗具有商業(yè)潛力的片區(qū)。依托老同仁街的文化底蘊(yùn)，背靠百大商圈成熟的商業(yè)態(tài)勢，加上金碧公園的環(huán)境，和滇王食府和祥云 小吃城的聚客力，形成了良好的發(fā)展勢頭。 昆都板塊 A、 基本情況 項(xiàng)目概況 占地經(jīng)營面積約 21427 ㎡ ，總經(jīng)營面積約 29941 ㎡ ，一層經(jīng)營面積約為 21427 平方米。 大體可分為昆都商城片區(qū)和國防體育館片區(qū)。兩個(gè)片區(qū)主要以大型娛樂（迪高、慢搖、演藝吧、 KTV）和家具商場為中心，小型茶室、精品購物、餐飲、便利店環(huán)繞的商業(yè)形態(tài)。大型娛樂經(jīng)營面積多為 1000 ㎡ 以上，小型精品購物、餐飲、便利店經(jīng)營面積多為 1030 ㎡ 。整個(gè)昆都娛樂片區(qū)絕大部分商鋪以出租形式經(jīng)營（風(fēng)情島、相思酒吧為自建建筑），出租價(jià)格為：大型娛樂 5060元 /平方米月；小型商鋪（ 1030 ㎡ ）：昆都商城片區(qū) 200300元 /平方米月，國防體育館片區(qū) 80150 元 /平方米月?？偼＼囄?300 個(gè)左右。 品購物 克、紅袖、 度嘉班妮 、 伊鍵佳 30－ 50 12 好 350元 /㎡月 51－ 90 7 茶餐廳 同仁靚菜坊、老東粥皇 5 150－ 250 2 2022 好 260－ 450 2 460－ 700 1 美容 京都薇薇 1 134 好 KTV 好樂迪 1 1142 好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài)分布 1F： 精品購物，餐飲，娛樂（迪高、慢搖，網(wǎng)吧游戲室），茶室， 美容（美容、美發(fā)、美甲、刺身） 2F： 娛樂（慢搖、網(wǎng)吧、 KTV），茶室，餐飲 3F：娛樂（ KTV） 出租狀況 目前有零星商鋪（面積： 1025 ㎡ ，價(jià)格： 80150 元 /平方米月）出租，轉(zhuǎn)讓，多處于背街，一層以上位置。黃金地段商鋪猶如鳳毛麟角，寸土難求。 客戶構(gòu)成 主要租賃者： （ 10－ 30m2），自租自營，經(jīng)營狀況良好。 （ 500 m2以上），多以集團(tuán)公司租賃。 主力消費(fèi)群： （ 18－ 25 歲）時(shí)尚的代表者，消費(fèi)頻率高。 ，高消費(fèi)主力人群。 總體評價(jià) 優(yōu)勢： 處于城市中心地段，靠近昆百大商業(yè)片區(qū)，人氣旺盛，形成以時(shí)尚休閑、娛樂為主，精品購物為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時(shí)天籟村、 TOP ONE 等娛樂品牌的形成，吸引了大量人流，昆都以強(qiáng)大的聚客力形成了昆明現(xiàn)有規(guī)模最大、經(jīng)營狀況最好的娛樂片區(qū)。 劣勢： 由于處于城市中區(qū)，交通擁擠，堵車嚴(yán)重，加上車位不 足，一定程度上限制了昆都的發(fā)展。就整體布局而言，原來規(guī)劃為住宅小區(qū)，底層有部分商鋪，后因發(fā)展趨勢而不斷增加鋪面，以及在原有住宅基礎(chǔ)上改建、裝修，所以規(guī)劃布局不合理，并顯得雜亂無章。 對本項(xiàng)目的借鑒意義 昆都最初的規(guī)劃本是家具商城，慢慢的隨市場發(fā)生了業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)移和變遷 ,才有今天的昆都娛樂圈 。目前昆都片區(qū)已是無鋪可租的局面，這種剩余市場價(jià)值，很值得本案挖掘和利用。 B、 業(yè)態(tài)比例及租金情況 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積范圍 數(shù)量 合計(jì) 面積 所占 比例 經(jīng)營 狀況 一層租金 二層租金 休閑 購物 品牌服飾 、鞋類、飾品、化裝品 55 830 47 1754 % 良好 300 5075 3 250 100200 5 200 大餐飲 火鍋 燒烤 6 95200 3 1735 % 良好 80 50 300 1 75 500 2 70 小餐飲 小吃 燒烤 14 1530 13 370 % 好 120 60 1 90 娛樂 迪高、慢搖、演藝吧、 13 500700 9 10300 % 好 80 1000 以上 4 80 茶室 12 40100 6 3230 良 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 酒吧 200400 4 % 好 70 6001000 2 60 美容 美發(fā)、美容、美甲、刺身 12 2030 9 470 % 好 80 50 5060 2 80 150 1 80 KTV 好樂迪 天籟村 4 50 1 6800 % 好 80 500 1 70 40 3003500 2 60 其它 便利店 126 1030 21 312 1% 好 60 游戲廳、網(wǎng)吧 50700 5 1270 % 良好 60 40 家具 5000 1 5000 16% 一般 60 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例（ %） 租金（元 /㎡ 月） 休閑購物 1754 % 200—— 300 大餐飲 1735 % 70—— 80 小餐飲 370 % 90—— 120 娛樂 8400 % 80 茶室、酒吧 3230 % 60—— 80 美容 470 % 80 KTV 6800 % 60—— 80 其它（家具等） 7380 % 60 昆都板塊大體可分為昆都商城片區(qū)和國防體育館片區(qū)。兩個(gè)片區(qū)主要以大型娛樂（迪高、慢搖、演藝吧、 KTV）和家具商場為中心，小型茶室、精品購物、餐飲、便利店環(huán)繞的商業(yè)形態(tài)。大型娛樂經(jīng)營面積多為 1000 ㎡ 以上，小型精品購物、餐飲、便利店經(jīng)營