【正文】 果店、 藥店 4 家 30－ 200 500 ㎡ % 好 220 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例（ %） 租金（元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同仁街板塊 A、 基本情況 項(xiàng)目情況 同仁步行街由 3－ 4 層多層建筑組成。 總體評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì) ：優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的周邊環(huán)境，具有商業(yè)潛力的片區(qū)。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 同仁街憑借核心商圈優(yōu)越的地理，再加上“同仁文 化氛圍”不管是售還是租市場(chǎng)都比較認(rèn)可，從同仁街的情況看來(lái)，導(dǎo)入文化氛圍將非常有利于本案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。依托老同仁街的文化底蘊(yùn)，背靠百大商圈成熟的商業(yè)態(tài)勢(shì)，加上金碧公園的環(huán)境，和滇王食府和祥云 小吃城的聚客力，形成了良好的發(fā)展勢(shì)頭。大型娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)面積多為 1000 ㎡ 以上，小型精品購(gòu)物、餐飲、便利店經(jīng)營(yíng)面積多為 1030 ㎡ 。月。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。月）出租，轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗵幱诒辰郑粚右陨衔恢谩? 主力消費(fèi)群： （ 18－ 25 歲）時(shí)尚的代表者，消費(fèi)頻率高。 劣勢(shì)： 由于處于城市中區(qū)，交通擁擠，堵車(chē)嚴(yán)重，加上車(chē)位不 足，一定程度上限制了昆都的發(fā)展。 B、 業(yè)態(tài)比例及租金情況 類(lèi)別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積范圍 數(shù)量 合計(jì) 面積 所占 比例 經(jīng)營(yíng) 狀況 一層租金 二層租金 休閑 購(gòu)物 品牌服飾 、鞋類(lèi)、飾品、化裝品 55 830 47 1754 % 良好 300 5075 3 250 100200 5 200 大餐飲 火鍋 燒烤 6 95200 3 1735 % 良好 80 50 300 1 75 500 2 70 小餐飲 小吃 燒烤 14 1530 13 370 % 好 120 60 1 90 娛樂(lè) 迪高、慢搖、演藝吧、 13 500700 9 10300 % 好 80 1000 以上 4 80 茶室 12 40100 6 3230 良 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 酒吧 200400 4 % 好 70 6001000 2 60 美容 美發(fā)、美容、美甲、刺身 12 2030 9 470 % 好 80 50 5060 2 80 150 1 80 KTV 好樂(lè)迪 天籟村 4 50 1 6800 % 好 80 500 1 70 40 3003500 2 60 其它 便利店 126 1030 21 312 1% 好 60 游戲廳、網(wǎng)吧 50700 5 1270 % 良好 60 40 家具 5000 1 5000 16% 一般 60 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例（ %） 租金（元 /㎡ 整個(gè)昆都娛樂(lè)片區(qū)絕大部分商鋪以出租形式經(jīng)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。運(yùn)營(yíng)中以商業(yè)、文化、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)合理配置，最大程度提高產(chǎn)業(yè)資源配套的效應(yīng)。月，三樓： 30 多元/㎡月。 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 北辰財(cái)富中心憑借北市區(qū)核心商圈優(yōu)越的地理，再加上其三大核心主題：文化中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心，引領(lǐng)了整個(gè)北市區(qū)的時(shí)尚潮流，以及其有力的招商力度都對(duì)本項(xiàng)目有著借鑒意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 關(guān)上片區(qū) 有大量住宅區(qū)、生活配套方面的業(yè)態(tài)較為齊全，自發(fā)形成的餐飲區(qū)域較大， 并且靠近機(jī)場(chǎng)和火車(chē)站，存在旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)， 但娛樂(lè)業(yè)態(tài)不夠完善，沒(méi)有中高檔次的百貨業(yè)態(tài)，同時(shí)包括圖書(shū)城和家具城 。 財(cái)富中心板塊 是后起板塊，開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)商業(yè)街區(qū)有很大支持，業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)合理，并且本身項(xiàng)目有辦公和公寓配套，所以業(yè)態(tài)種類(lèi)較為齊全，但是由于區(qū)位限制沒(méi)有旅游購(gòu)物，加之屬于新興商業(yè)街區(qū) ，生活配套主要依靠周邊的北辰小區(qū)和鳳凰城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金馬坊板塊 租金水平次之，金馬坊屬于昆明歷史旅游點(diǎn)之一， 有相應(yīng)旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài) 租金水平基本到達(dá) 250 元 /㎡以上， 是該板塊租金的絕對(duì)支撐業(yè)態(tài)。 90 78 最低 40 80 70 66 娛樂(lè) 最高 50 （平均） 140 80 22（平均） 73 66 最低 100 60 58 購(gòu)物 最高 100（煙酒） 270 300 113（平均） 196 177 最低 70 250 200 158 休閑 最高 70（美容） 60（美容） 80（美容） 110（美容） 80 63 最低 45（ 茶室） 50（茶室） 60（茶室） 25（健身） 45 其他 最高 60（房產(chǎn)） 220（便利） 60（平均） 90（家具） 108 96 最低 45（珠寶） 200（珠寶） 30（圖書(shū)） 84 針對(duì)各板塊相對(duì)集中業(yè)態(tài)來(lái)看，購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平最高 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其次是一些小的研究店和便利店，餐飲類(lèi)租金水平具第三位，娛樂(lè)和休閑類(lèi)業(yè)態(tài)基本租金水平一直，租金承受力偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資 料。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為 ％ （ 3） 同仁街板塊 業(yè)態(tài) 精品購(gòu)物 茶餐廳 美容 KTV 其它 增長(zhǎng)比例 % % % % % 除休閑類(lèi)美容業(yè)態(tài)外，各業(yè)態(tài)都有大幅度增長(zhǎng)，尤其是茶餐廳餐飲和購(gòu)物方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 對(duì)國(guó)貿(mào)同時(shí)、南市區(qū)缺乏專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物場(chǎng)所，例如 精品百貨賣(mài)場(chǎng)（百麗）， 運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 賣(mài)場(chǎng) （奧龍世博） 、專(zhuān)業(yè)的電子數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)的服飾飾品賣(mài)場(chǎng) （來(lái)淘寶）、專(zhuān)業(yè)家具裝飾廣場(chǎng) 等，甚至像類(lèi)似于大型書(shū)城 （新知） 和規(guī)?；幕榧唽?xiě)真 場(chǎng) 所（薇薇新娘），這些都可能成為項(xiàng)目包容的業(yè)態(tài)類(lèi)別。 結(jié)合業(yè)態(tài)的租金水平考慮相關(guān)業(yè)態(tài)分布 結(jié)合 各板塊總各個(gè)業(yè)態(tài)的租金承受水平來(lái)看，餐飲 、 娛樂(lè)類(lèi) 業(yè)態(tài)作 為項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)租金承受力一般，只能將這些業(yè)態(tài)分布于三層以上，精品購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)可以放置在一層，旅游購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)租金承受水平相對(duì)較高，可以在一層分布，煙酒等便利店業(yè)態(tài)可以考慮沿街放置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 昆明恒巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 20xx 年 11 月 4 日 。 幅比例一定程度上要低于各商 業(yè)板塊平均水平，保證預(yù)期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況下，盡可能使得租金漲幅比例相對(duì)較低，對(duì)于 需要培育商圈的 主力娛樂(lè)和餐飲商家建議給予一定的免租期優(yōu)惠 。 介于項(xiàng)目本身 區(qū)位、物業(yè)結(jié)構(gòu)和周邊環(huán)境的影響，并且該項(xiàng)目處于新興商業(yè)板塊，介于商業(yè)業(yè)態(tài)相應(yīng)的市場(chǎng)培育期，建議項(xiàng)目租金漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 每層物業(yè)的租金 制定 各板塊 底層商業(yè)租金一般在 155 元 /㎡ ，二層平均租金為 60 元 /㎡，三層租金水平一般在 30元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)仍然需要以旗艦娛樂(lè)作為主力引導(dǎo)，如電影院、高檔商務(wù) KTV（摩登假日） 等，配以高檔餐飲業(yè)態(tài) （自助海鮮） 拉長(zhǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)段， 增加相應(yīng)的茶餐廳（粥皇）、咖啡屋、西餐類(lèi)（圣地淘沙）業(yè)態(tài)，豐富餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)。 業(yè)態(tài) 休閑購(gòu)物 大餐飲 小餐飲 娛樂(lè) 茶室 美容 KTV 其他 增長(zhǎng)比例 % % % % % % % % 各業(yè)態(tài)租金水平均有增長(zhǎng)，其中娛樂(lè)和餐飲業(yè)態(tài)有明顯增長(zhǎng)，在娛樂(lè)業(yè)態(tài)的帶動(dòng)下，休閑類(lèi)和購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)也有明顯增加。 （ 4） 昆都板塊 業(yè)態(tài) 休閑購(gòu)物 大餐飲 小餐飲 酒吧 美容 珠寶 其它 增長(zhǎng)比例 % % % % %