【正文】 套電梯公寓、近 300 套商務(wù)寓所、約 29322 平米寫字樓空間、約 14138 平米商業(yè)街區(qū)和約 16955 平米的文化格局。目前進駐的使用者基本為租賃商戶，出租狀況較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同仁街板塊 處于市中心，相對體量有限，主要集中的是中高檔服飾、精品購物、休閑 類餐飲， KTV經(jīng)營狀況不理想 。 而言，二三層物業(yè)租金水平遞減明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài) 休閑購物 大餐飲 小餐飲 娛樂 茶室 美容 KTV 其他 增長比例 % % % % % % % % 各業(yè)態(tài)租金水平均有增長，其中娛樂和餐飲業(yè)態(tài)有明顯增長，在娛樂業(yè)態(tài)的帶動下，休閑類和購物類業(yè)態(tài)也有明顯增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 介于項目本身 區(qū)位、物業(yè)結(jié)構(gòu)和周邊環(huán)境的影響，并且該項目處于新興商業(yè)板塊，介于商業(yè)業(yè)態(tài)相應(yīng)的市場培育期，建議項目租金漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 昆明恒巢房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 20xx 年 11 月 4 日 。 結(jié)合業(yè)態(tài)的租金水平考慮相關(guān)業(yè)態(tài)分布 結(jié)合 各板塊總各個業(yè)態(tài)的租金承受水平來看，餐飲 、 娛樂類 業(yè)態(tài)作 為項目主力業(yè)態(tài)租金承受力一般，只能將這些業(yè)態(tài)分布于三層以上，精品購物類業(yè)態(tài)可以放置在一層，旅游購物類業(yè)態(tài)租金承受水平相對較高，可以在一層分布，煙酒等便利店業(yè)態(tài)可以考慮沿街放置。同時、南市區(qū)缺乏專業(yè)的購物場所，例如 精品百貨賣場（百麗）， 運動產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 料。 90 78 最低 40 80 70 66 娛樂 最高 50 （平均） 140 80 22（平均） 73 66 最低 100 60 58 購物 最高 100（煙酒） 270 300 113（平均） 196 177 最低 70 250 200 158 休閑 最高 70（美容） 60（美容） 80（美容） 110（美容） 80 63 最低 45（ 茶室） 50（茶室） 60（茶室） 25（健身） 45 其他 最高 60（房產(chǎn)） 220（便利） 60（平均） 90（家具） 108 96 最低 45（珠寶） 200（珠寶） 30（圖書） 84 針對各板塊相對集中業(yè)態(tài)來看，購物類業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平最高 ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 關(guān)上片區(qū) 有大量住宅區(qū)、生活配套方面的業(yè)態(tài)較為齊全，自發(fā)形成的餐飲區(qū)域較大， 并且靠近機場和火車站，存在旅游購物業(yè)態(tài)， 但娛樂業(yè)態(tài)不夠完善，沒有中高檔次的百貨業(yè)態(tài)，同時包括圖書城和家具城 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 料。 對本項目的借鑒意義 北辰財富中心憑借北市區(qū)核心商圈優(yōu)越的地理，再加上其三大核心主題：文化中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心，引領(lǐng)了整個北市區(qū)的時尚潮流，以及其有力的招商力度都對本項目有著借鑒意義。月，三樓： 30 多元/㎡最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 酒吧 200400 4 % 好 70 6001000 2 60 美容 美發(fā)、美容、美甲、刺身 12 2030 9 470 % 好 80 50 5060 2 80 150 1 80 KTV 好樂迪 天籟村 4 50 1 6800 % 好 80 500 1 70 40 3003500 2 60 其它 便利店 126 1030 21 312 1% 好 60 游戲廳、網(wǎng)吧 50700 5 1270 % 良好 60 40 家具 5000 1 5000 16% 一般 60 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例（ %） 租金（元 /㎡ 劣勢： 由于處于城市中區(qū)，交通擁擠，堵車嚴重，加上車位不 足，一定程度上限制了昆都的發(fā)展。月）出租，轉(zhuǎn)讓，多處于背街，一層以上位置。月。依托老同仁街的文化底蘊，背靠百大商圈成熟的商業(yè)態(tài)勢，加上金碧公園的環(huán)境，和滇王食府和祥云 小吃城的聚客力，形成了良好的發(fā)展勢頭。 對本項目的借鑒意義 同仁街憑借核心商圈優(yōu)越的地理，再加上“同仁文 化氛圍”不管是售還是租市場都比較認可，從同仁街的情況看來，導(dǎo)入文化氛圍將非常有利于本案。 同仁街板塊 A、 基本情況 項目情況 同仁步行街由 3－ 4 層多層建筑組成。 500 2 80 酒吧 的廳 慢搖吧 茶室 圣地淘沙 豪斯 頂峰 駝峰 納斯達克 透明浩室 20多家，其中12家超過600， 1000方以上 4家 100 以下 4 120xx㎡ % 好 140 100 －500 8 120 50 500 －1000 8 100 1000以上 4 美容美發(fā) 1 家 100 100 ㎡ % 好 60 大珠寶行 金碧商城 小譚珠寶 2 家 300 200 500 ㎡ % 好 200 其它 便利店、水果店、 藥店 4 家 30－ 200 500 ㎡ % 好 220 C、綜合情況 業(yè)態(tài) 所占面積（ ㎡ ） 面積所占比例（ %） 租金（元 /㎡ ，進駐經(jīng)營可能性不高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此外，其他業(yè)態(tài)都是用于給周邊片區(qū)提供生活配套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。娛樂休閑業(yè)態(tài)只作為餐飲業(yè)態(tài)消費群 體的互補業(yè)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總體評價 優(yōu)勢 ：毗鄰機場、國貿(mào)中心，加上多年的經(jīng)營形成了有規(guī)模的滇菌餐飲氛圍。 該片區(qū)住宅非常集中，因此還有便利店、洗衣店等生活配套業(yè)態(tài)。具體情況如下： 關(guān)上板塊 業(yè)態(tài) 大餐飲 小餐飲 茶室 美容 二手房 煙酒 汽修 珠寶 娛樂 租金 3050 4050 4055 40 45 6080 40 35 40 金馬坊板塊 業(yè)態(tài) 休閑購物 大餐飲 小餐飲 酒吧慢搖 美容 珠寶 其他 租金 200220 90100 100180 80125 50 160 200 同仁街板塊 業(yè)態(tài) 精品購物 茶餐廳 美容 KTV 迪高廳 其他 租金 220280 80100 100 90110 80120 280 昆都板塊 業(yè)態(tài) 休閑購物 大餐飲 小餐飲 娛樂 茶室 美容 KTV 其他 租金 150300 6070 80110 60 5070 7080 5070 4060 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一 、 20xx 年調(diào)查數(shù)據(jù) 回顧 首先我們回顧下 20xx 年昆明主要商業(yè)板塊的租金情況，包括關(guān)上板塊、金 馬坊板塊、同仁街板塊、昆都板塊。 與關(guān)興路垂直的關(guān)平路在滇菌餐飲氛圍的帶動下，形成了以茶室 、咖啡廳為主的休閑一條街。月 客戶構(gòu)成 客戶構(gòu)成面廣，主要有：商務(wù)人士、都市時尚一族，年輕白領(lǐng)、 中年中高收入人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 料。 租售狀況 （各業(yè)態(tài)租金情況如下表） 客戶構(gòu)成 餐飲消費群是開車前來的家庭和商務(wù)性質(zhì)的消費者為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資