金銀湖板塊部分在售樓盤市場調(diào)查報告(存儲版)
【正文】 環(huán)形輻射布局的共同特點，且有別墅 一般建在水邊，一方面環(huán)境是別墅建設(shè)的基本條件和賣點，二是在空間上可以形成中高外低的景觀視線空間，有利于景觀共享； 因有得天獨厚的自然環(huán)境，就整個板塊而言，開發(fā)產(chǎn)品品種較豐富，臨湖區(qū)大多有別墅，別墅又分別有獨立的、兩聯(lián)體、六聯(lián)體、八聯(lián)體等，大多為三層；有少量復(fù)式樓，有四層的，也有將洋房頂層做復(fù)式樓的；洋房大多為５到６層；也有部分小高層和少量高層，打破了武漢市多年來郊區(qū)不建高層的慣例； 從各個項目的產(chǎn)品重點看來，因各自的天然景觀優(yōu)勢存在差別，所以推出的產(chǎn)品組合也有偏重，象汀香水榭、高爾夫花園更重于聯(lián)體別墅，萬科 四季花城和戀湖家園更偏重于花園洋房，黃金海岸則更偏重于獨立別墅 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，“外來和尚”的項目起點都很高，徹底擺脫了宏宇碧?；▓@以磚混保證低價的模式，也不同于常青花園、百步花園和南湖花園先建磚混后建框架的梯級開發(fā)模式，從而保證了整個板塊 樓盤的檔次和素質(zhì)，樹立其高尚住宅板塊形象； 從整個板塊看，因產(chǎn)品類型多，相應(yīng)房型品種也比較齊全，獨立別墅、雙聯(lián)別墅，多聯(lián)別墅，復(fù)式樓，洋房的２＊１、２＊２、３＊２、４＊２、５＊２均有，從 46－ 3００多平方米，以滿足不同的客戶群； 從各個具體項目的戶型面積集中范圍看，高爾夫花園偏重于大戶型，基本上都在 200 以上， 140 只有一棟小高層，萬科偏重于中戶型，汀香水榭等別墅比較多多的項目戶型更是針對“大戶人家”設(shè)計的，黃金海岸似乎是想“老少通吃”，最小戶型是他的，最大戶型也是他的； 從建筑總體風(fēng)格看來，大多采用比較現(xiàn)代、簡約的外立面設(shè)計風(fēng)格，意圖克隆歐洲或意大利小鎮(zhèn)，掀起一場新造鎮(zhèn)運動； 因這些樓盤集中于針銀湖周邊，所以臨湖是其最大的規(guī)劃優(yōu)勢，也是重要賣點，加之各開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)部也非常重視環(huán)境建設(shè)，盡量做到四季草常青、花常開，調(diào)查時盡管已是寒 冬，但整個板塊空氣清新宜人，湖水清澈，項目內(nèi)部更是草色蔥蘢，花姿招展，感覺大自然是那么的親切，冬天又是那么的遙遠。 四、調(diào)查范圍 ： 因針銀湖各項目之間交通相對不便，而公司專車不足，大量步行時間對調(diào)查進程影響較大，加之當(dāng)?shù)夭惋嬇涮咨形赐晟疲胁椭坏没厥袃?nèi)解決，因此，本 次調(diào)查原計劃的 7 個調(diào)查對象（高爾夫城市花園、萬科四季花城、黃金海岸、戀湖家園、汀香水榭、麗水佳園和碧?；▓@）最終只完成了前面五個。 五、調(diào)查方法 ：采用實地踏看、詢問與網(wǎng)上搜索相結(jié)合。 除了臨湖水景外，多數(shù)項目都盡量在內(nèi)部進一步營造人工水景，把水景優(yōu)勢發(fā)揮到極至，用水景給靜態(tài)的環(huán)境帶來動感和親切感，讓三維的空間變成六維，使空間和顏色變得豐富多層、層次無窮，戀湖家園的商業(yè)街因為缺乏水景點綴，所有的建筑變得非常生硬冷漠； 為保證項目檔次，大部分項目是請名家進行規(guī)劃和景觀設(shè)計的，如高爾夫城市花園的規(guī)劃設(shè)計是香港 BFD 建筑事物所，景觀設(shè)計是美國泛亞易道有限公司，丁香水榭的景觀設(shè)計是美 國 EDAW 公司； 1 在期房銷售階段，做到部分景觀先行，已經(jīng)不再是項目開發(fā)的創(chuàng)新動作，而是標準動作，進而比的是誰的環(huán)境更能打動消費者的心； 1 外部大配套不足是整個板塊的通病，但各項目都盡力在板塊內(nèi)部創(chuàng)造相應(yīng)配套條件，以保證業(yè)主生活的便利； 1 在項目智能化程度上，基本上只保證基本的三網(wǎng)合一和聯(lián)動報警，沒有追求高層次的智能化體系。 ８、 廣告宣傳 ? 分階段進行宣傳，在剛進入武漢時，重點對萬科公司品牌進行宣傳，使武漢消費者“認識”萬科；在第一期項目取得市場成功以后，便偏向于對萬科生活方式和理念的訴求，使武漢消費者“認同”萬科； ? 早期廣告注重花卉表現(xiàn)和理想生活解釋，后期廣告注重生活實景表現(xiàn)； ? 營造產(chǎn)品大環(huán)境和廣告大氣勢，給消費者良好第一印象，同時通過產(chǎn)品、營銷和物業(yè)管理細部來感動消費者； ? 重在內(nèi)在（產(chǎn)品硬件 —— 建筑和環(huán)境）美麗、外在（產(chǎn)品軟件 ——管理）感人； ? 廣告詞非?？鋸垼挥忻篮寐?lián)想，對于萬科來說，大家似乎不再懷疑那是吹牛，如“選擇萬科，選擇的是一種生活態(tài)度”，又如“建筑無限生活”等，最近又有了“四季花城等你回家”這種看似平淡卻飽含關(guān)愛的廣告語。 ５、 配套設(shè)施 ? 商業(yè)配套盡量解決日常生活需要，但并不搞太多； ? 商業(yè)門面先確定經(jīng)營內(nèi)容，在建設(shè)之初便對外招標； ? 在住戶不 多的情況下，建設(shè)臨時菜市場，組織菜源，保證品類； ?
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