金銀湖板塊部分在售樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-wenkub
2023-07-19 12:06:27 本頁(yè)面
【正文】 專車接待現(xiàn)場(chǎng)看房； ８、 從主打廣告語(yǔ)看，都以感性訴求為主，但萬(wàn)科偏重于四季花城之美，黃金海岸和高爾夫主訴尊貴，汀香水榭訴求新生活； ９、 從其針對(duì)的消費(fèi)主體看來(lái)，高爾夫明顯是針對(duì)高收入階層，萬(wàn)科針對(duì)的是中高收入階層，汀香水榭和戀湖家園雖然單價(jià)不高，但由于別墅面積大，因此從總價(jià)上也基本面向于中高收入家庭，而且重點(diǎn)應(yīng)該是二次職業(yè)群體； １０、 從促銷手段看來(lái)，各項(xiàng)目均十分重視促銷活動(dòng)對(duì)人氣的集聚。 從教育配套上看，雖然板塊教育資源不足，但板塊內(nèi)各項(xiàng)目建幼兒園和小學(xué)的比較多，建中學(xué)的比較少，建高中的幾乎沒有，而且均把教育配套放在后期，因此，對(duì)于前期入住的人來(lái)說(shuō)，開發(fā)商所描述的貴族式教育仍然是一張規(guī)劃而已，而各開發(fā)商也沒有把教育當(dāng)做自己的賣點(diǎn)； 從商業(yè)配套看，各項(xiàng)目均在內(nèi)部進(jìn)行了配套，但目前正式開業(yè)的不多（因?yàn)槟壳颁N售率尚可，但入主率不高），但從商人的逐利本性 分析，這種不便是暫時(shí)的，只不過消費(fèi)者希望先看到成熟的商業(yè)配套 ，而商人希望先看到成熟的消費(fèi)群體和市場(chǎng)而已； 從其他城市大配套看來(lái)，只能客觀地說(shuō)：本板塊做為一個(gè)新興的發(fā)展區(qū)域，具有強(qiáng)大的成長(zhǎng)潛力，但目前城市生活大配套仍然是弱項(xiàng)，還需要政府和開發(fā)商之間更多地互動(dòng)，也需要開發(fā)商更多地承擔(dān)政府的職能，共同促進(jìn)板塊的成熟和繁榮。 六、資料統(tǒng)計(jì)及分析方法： 本次調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)根據(jù)調(diào)查記錄和所收集的各樓書資料加以整理，分析方法力求全面、客觀。 二、調(diào)查目的 ： 通過對(duì)在銷樓盤實(shí)地 調(diào)查，收集板塊其產(chǎn)品及銷售信息； 通過對(duì)資料的整理，研究先進(jìn)樓盤的可借鑒之處，為公司新項(xiàng)目的開發(fā)提供建議 通過案例研究，不斷提高策劃小組人員素質(zhì)。 三、調(diào)查實(shí)施單位 ： 本次調(diào)查參與人員：周小靖、袁西、張國(guó)良、徐婕、張煒，王艷玲； 資料討論人員：周小靖、袁西、張國(guó)良、徐婕、張煒，王艷玲、郭華梁、辛達(dá)揚(yáng)、潘繼征； 調(diào)查報(bào)告文案寫作：文案初稿袁西、深化定稿周小靖。 七、權(quán)威性說(shuō)明： 本次調(diào)查因時(shí)間有限，資料收集還欠齊全，對(duì)象了解深度也不夠，但報(bào)告各資料來(lái)源基本能保證調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性。 二、 調(diào)查對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析 樓盤名稱 開發(fā)商 占地面積 （畝） 開發(fā)面積 （萬(wàn)平方） 容積率 綠化率 高爾夫城市花園 武漢市高爾夫房地產(chǎn)開發(fā)公司 570 58 42% 萬(wàn)科四季花城 武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)公司 東區(qū) 410 西區(qū) 1500 東區(qū) 24 56% 丁香水榭 武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)公司 272 % 戀湖家園 武漢深江物業(yè)發(fā)展公司 450 32 % 黃金海岸 湖北匯豐置業(yè)責(zé)任公司 124 % 麗水佳園 沿海發(fā)展武漢公司 470 36 40% 碧?；▓@ 武漢宏宇、玉龍房地產(chǎn)開發(fā)公司 800 20 54% 從上表資料可以看出： 板塊各項(xiàng)目的命名相對(duì)市區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更具有詩(shī)情畫意，并充分表現(xiàn)“水景”的魅力； 絕大部分開發(fā)商是“混血兒”，是外地大型 房地產(chǎn)公司在武漢注冊(cè)或合資的分公司，因此有外地總公司的強(qiáng)大資金和品牌支持，特別是象上市公司深圳萬(wàn)科和北京房地產(chǎn)行業(yè)黑馬美好愿景公司等，還有在國(guó)際上有著 30 年高素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的香港新邦國(guó)際有限公司（武漢高爾夫房地產(chǎn)公司的上級(jí)公司）等； 充分發(fā)揮板塊土地資源豐富的優(yōu)勢(shì)，占地少則數(shù)百畝，多則數(shù)千畝，均屬武漢數(shù)得著的大盤，大盤一來(lái)可以利用自身的配套來(lái)彌補(bǔ)城市配套的不足，二來(lái)樹大招風(fēng)，由此有更大的實(shí)力去打廣告，更容易出名； 從開發(fā)容積率分析，本次調(diào)查的大部分項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)均小于 ，但從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況看來(lái)，由于 各項(xiàng)目沿湖大多是親水公園設(shè)施，占地較多，而真正的住宅組團(tuán)區(qū)，其建筑密度估計(jì)也在 左右，象高爾夫花園 的容積率，并大量聯(lián)排別墅，其建筑密度感覺有點(diǎn)過大； 綠化率均在 40%以上，和市內(nèi)項(xiàng)目相比有明顯的景觀優(yōu)勢(shì)。 第三章 對(duì)萬(wàn)科四季花城的重 點(diǎn)調(diào)查 一、 說(shuō)明 萬(wàn)科做為專業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者是我們本次學(xué)習(xí)的重點(diǎn)對(duì)象，為此，我們除售樓部感受以外，在其已交付的一期工程中進(jìn)行了深入考察，加之四季花城第一期開盤時(shí)我們也曾進(jìn)行過了解和跟蹤，現(xiàn)將部分特色整理如下：
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