金銀湖板塊部分在售樓盤市場調(diào)查報告(完整版)
【正文】 麗水佳園 1700 生態(tài) 未了解 從以上 表格可分析概括出該板塊的如下特點 : １、 從單個項目價格比較，價格參差不起，萬科、高爾夫憑借其品牌優(yōu)勢價格遙遙領先，丁香水榭、戀湖家園、黃金海岸、碧?；▓@價格相當； ２、 盡管銷售價格普遍接近甚至高于市內(nèi)非中心或景觀區(qū)，銷售狀況也 非常好，使針銀湖板塊在短時間內(nèi)成為武漢市的熱點板塊和高尚住宅區(qū)，也充分展示了武漢市民對居住環(huán)境的偏愛； ３、 盡管面對的消費群體大多屬于中高收入階層，但按揭支持無論比例和年限仍然比較到位； ４、 從熱銷戶型看來，臨湖別墅銷售情況較好，除碧?；▓@外，大多已售完；花園洋房的中大戶型看好，黃金海岸的小戶型反而受 冷落，這說明，既然是有車一族，他們就有實力接受大戶型，希望有大環(huán)境、大空間充分釋放自己； ５、 做為近郊景觀盤，大部分項目均充分利用金銀湖的自然資源，營造生態(tài)概念；做為大盤，他們也充分發(fā)揮其配套全的優(yōu)勢，宣傳某種理想生活方式主題； ６、 從賣場布置看來，能從其中看到樓盤的檔次和開發(fā)商的專業(yè)程度，萬科的賣場布置能感覺系統(tǒng) VI 設計和品牌包裝的魅力，主題營造、人性化、文化都有所表現(xiàn)，樣板房使消費者在期房階段就能體驗住宅空間、材料質量、環(huán)境和生活氛圍，價格高而走俏，自有其過人之處； ７、 做為近郊盤，消費者看房多有不便，因此各項目除 了現(xiàn)場售樓部外，在市內(nèi)也設了一個或者數(shù)個賣場，方便消費者了解項目，也可統(tǒng)一專車接待現(xiàn)場看房； ８、 從主打廣告語看，都以感性訴求為主，但萬科偏重于四季花城之美，黃金海岸和高爾夫主訴尊貴，汀香水榭訴求新生活； ９、 從其針對的消費主體看來，高爾夫明顯是針對高收入階層，萬科針對的是中高收入階層，汀香水榭和戀湖家園雖然單價不高，但由于別墅面積大，因此從總價上也基本面向于中高收入家庭，而且重點應該是二次職業(yè)群體； １０、 從促銷手段看來，各項目均十分重視促銷活動對人氣的集聚。 ９、 項目促銷 ? 以放號制代替內(nèi)部認購制，期房時只賣房號，并集中看樣板房，集中發(fā)布價格信息，集中進行排隊選房，制造神秘感和緊張感；萬科小姐非常熱情，信息提供分階段，因此電話聯(lián)系不斷，客戶關系也在電話聯(lián)絡中變得濃洽； ? 準現(xiàn)房銷售，營造銷售特色，保護消費者權益 ? 標準現(xiàn)板房 ，讓消費者有個對比，也可提前感受產(chǎn)品質量和居住氛圍； ? 舉辦各種促銷活動，如建筑藝術講座、攝影征文、足球比賽、業(yè)主聯(lián)誼晚會、萬客會周年慶典、文化藝術節(jié)、巨星演唱會等； ? 吸收傳統(tǒng)家電行業(yè)的慣用促銷方法，如廣場路演，使不動產(chǎn)動起來； ? 充分溝通，如萬客會和網(wǎng)絡 BBS。 ４、 文化表現(xiàn) ? 廣場書車，供在廣場上休閑的人免費閱覽； ? 售樓部雜志欄，供消費者取閱； ? 舉辦各種文化藝術節(jié)； ? 舉辦各種裝修知識講座。 從教育配套上看，雖然板塊教育資源不足，但板塊內(nèi)各項目建幼兒園和小學的比較多，建中學的比較少，建高中的幾乎沒有，而且均把教育配套放在后期，因此，對于前期入住的人來說，開發(fā)商所描述的貴族式教育仍然是一張規(guī)劃而已，而各開發(fā)商也沒有把教育當做自己的賣點； 從商業(yè)配套看，各項目均在內(nèi)部進行了配套，但目前正式開業(yè)的不多（因為目前銷售率尚可，但入主率不高），但從商人的逐利本性 分析，這種不便是暫時的，只不過消費者希望先看到成熟的商業(yè)配套 ，而商人希望先看到成熟的消費群體和市場而已； 從其他城市大配套看來，只能客觀地說：本板塊做為一個新興的發(fā)展區(qū)域，具有強大的成長潛力，但目前城市生活大配套仍然是弱項，還需要政府和開發(fā)商之間更多地互動，也需要開發(fā)商更多地承擔政府的職能，共同促進板塊的成熟和繁榮。 二、調(diào)查目的 ： 通過對在銷樓盤實地 調(diào)查，收集板塊其產(chǎn)品及銷售信息； 通過對資料的整理，研究先進樓盤的可借鑒之處，為公司新項目的開發(fā)提供建議 通過案例研究，不斷提高策劃小組人員素質。 七、權威性說明： 本次調(diào)查因時間有限，資料收集還欠齊全，對象了解深度也不夠，但報告各資料來源基本能保證調(diào)查報告的真實性。 第三章 對萬科四季花城的重 點調(diào)查 一、 說明 萬科做為專業(yè)地產(chǎn)的領跑者是我們本次學習的重點對象，為此，我們除售樓部
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