【正文】 V 好樂迪 1 1142 好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。兩個(gè)片區(qū)主要以大型娛樂（迪高、慢搖、演藝吧、 KTV）和家具商場(chǎng)為中心，小型茶室、精品購(gòu)物、餐飲、便利店環(huán)繞的商業(yè)形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 業(yè)態(tài)分布 1F：精品購(gòu)物、 KTV、迪高廳、茶餐廳、攝影 2F： KTV、迪高廳、茶餐廳 3F： KTV、美容美體、茶餐廳 4F：茶餐廳 租售狀況 同仁街鋪面全部銷售一空，購(gòu)買者以投資為主；一樓的租金350 元 /㎡ ,24 樓的租金 150 元 /㎡ .轉(zhuǎn)讓費(fèi)平均在 10 萬(wàn)以上 . 客戶構(gòu)成 客戶構(gòu)成面廣，主要有：商務(wù)人士、學(xué)生、都市時(shí)尚一族，年輕白領(lǐng)、中年中高收入人群。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。隨著娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的滲透， 金馬碧雞坊商業(yè)城已逐漸演變成一個(gè)與“昆都”相仿的娛樂圈。 客戶構(gòu)成 主要租賃者：餐飲、娛樂公司 主力消費(fèi)群：時(shí)尚年輕人較多 總體評(píng)價(jià) 從片區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類來(lái)看，金馬碧雞坊本身的文化底蘊(yùn)帶動(dòng)了片區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目大體可分為：旅游購(gòu)物（香煙、珠寶、土特產(chǎn)、旅游紀(jì)念品），休閑娛樂（迪高、酒吧、演藝吧、茶室）和餐飲（茶餐廳、中西餐、特色餐飲）三大部分。對(duì)國(guó)貿(mào)現(xiàn)鋪面租金價(jià)格較以前有所漲幅。新天地的南面展示面也位于國(guó)貿(mào)路與春城路交叉處。 劣勢(shì) ： ，對(duì)餐飲業(yè)態(tài)有一定的限制，由由于發(fā)展環(huán)境的限制，很難再尋求新的拓展空間。經(jīng)過(guò)十 多年的發(fā)展，現(xiàn)在已具規(guī)模，形成以野生菌、火鍋為主的餐飲片區(qū)。由于是住宅底商，對(duì)于想要擴(kuò)張的商家來(lái)說(shuō)，沒有發(fā)揮的余地。月 大餐飲： 3545 元 /㎡ 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 昆明主要板塊商業(yè)調(diào)查報(bào)告 國(guó)貿(mào) 二 、 20xx 年調(diào)查數(shù)據(jù) 關(guān)上板塊 以下為各部分的基本情況以及業(yè)態(tài)和租金情況。月 煙酒： 7090 元 /㎡ 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 關(guān)上滇菌一條街是自發(fā)形成的商業(yè)街，形成了良好的餐飲圈氛圍，對(duì)于國(guó)貿(mào) 由于國(guó)貿(mào)路集中了關(guān)上片區(qū)主要的辦公場(chǎng)所，并且街道形象良好，集中了部分大型餐飲即關(guān)上主要的娛樂場(chǎng)所。 ，停車位的不足也是限制商家發(fā)展的阻礙點(diǎn)。 B、業(yè)態(tài)比例及租金情況 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 合計(jì) 面積 所占比例 經(jīng)營(yíng) 狀況 租金 備注 餐飲 重慶劉一手火鍋、 地?cái)偦疱仭? 小天鵝火鍋 12 2100㎡ 良好 早期經(jīng)營(yíng) 65元 /㎡ .月左右 經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)（ 35年），租約簽訂時(shí)間長(zhǎng)的商家，租金較其它商家便宜 13500㎡ 8095 元 /㎡ .月 才入住經(jīng)營(yíng)不久（ 5個(gè)月 1 年）的商家租金較高， 2 層的平均租金在 80元 /㎡ .月以上 煙酒茶葉 中國(guó)煙草銷售分店 6 180 ㎡ 良好 7590 元 /㎡ .月 娛樂 鑫盛電玩、陽(yáng)光水療陽(yáng)光嘉年華 5 10250㎡ 良 200 元 /㎡ .月（電玩） 5065 元 /㎡ .月 鑫盛電玩在關(guān)上中路關(guān)于關(guān)上西路的交叉路口旁，因?yàn)橹挥幸患译娡娴?，才?jīng)營(yíng) 5個(gè)月，鋪面臨街，且經(jīng)營(yíng)狀況好，租金相對(duì)其它周邊鋪面較高，平均 200 元 /㎡ .月。 業(yè)態(tài)分布 以瓦房鋪面為主的主干道分布業(yè)態(tài)主要有：服飾、茶店、珠寶玉石、精品購(gòu)物、服飾。新天地項(xiàng)目的借鑒意義不是很大。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是規(guī)劃為旅游購(gòu)物商城，建筑外立面也是民族風(fēng)格，現(xiàn)在已慢慢演化為現(xiàn)代娛樂、餐服飾 20 200 ㎡ 好 55 元 /㎡ .月 低 100 元 /㎡ .月； 在步行街中心位置鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在26 萬(wàn)元； 租金在幾十元鋪面，都是早期經(jīng)營(yíng)租約較長(zhǎng)的商家，所以租金相對(duì)市場(chǎng)價(jià)較便宜。而作為昆都補(bǔ)充的娛樂休閑，雖然消費(fèi)不及昆都，但風(fēng)格并未脫離昆都商業(yè)形態(tài)，而餐飲主要以特色風(fēng)味為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 B、 業(yè)態(tài)比例及租金情況 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積 范圍 合計(jì) 面積 所占 比例 經(jīng)營(yíng) 狀況 一層 租金 二層租金 三層租金 休閑購(gòu)物 煙店，小珠寶店，土雜，旅游紀(jì)念品 28家 510 13 800 ㎡ ％ 良好 270 2030 10 250 6080 5 250 大餐飲 骨頭王、橋香園、老滇味、兩江樓、 5 家 600 1 5350㎡ ％ 良 100 50 40 750 1 100 50 40 1000 2 90 50 20xx 1 90 40 30 小餐飲 食惠鮮、好倫哥 5 家 200 以下 2 20xx㎡ % 好 180 50 200 －300 2 100 40 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總體評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì) ：優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的周邊環(huán)境，具有商業(yè)潛力的片區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大型娛樂經(jīng)營(yíng)面積多為 1000 ㎡ 以上，小型精品購(gòu)物、餐飲、便利店經(jīng)營(yíng)面積多為 1030 ㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 主力消費(fèi)群： （ 18－ 25 歲）時(shí)尚的代表者，消費(fèi)頻率高。 B、 業(yè)態(tài)比例及租金情況 類別 代表業(yè)態(tài) 總計(jì) 數(shù)量 面積范圍 數(shù)量 合計(jì) 面積 所占 比例 經(jīng)營(yíng) 狀況 一層租金 二層租金 休閑 購(gòu)物 品牌服飾 、鞋類、飾品、化裝品 55 830 47 1754 % 良好 300 5075 3 250 100200 5 200 大餐飲 火鍋 燒烤 6 95200 3 1735 % 良好 80 50 300 1 75 500 2 70 小餐飲 小吃 燒烤 14 1530 13 370 % 好 120 60 1 90 娛樂 迪高、慢搖、演藝吧、 13 500700 9 10300 % 好 80 1000 以上 4 80 茶室 12 40100 6 3230 良 80 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。整個(gè)昆都娛樂片區(qū)絕大部分商鋪以出租形式經(jīng)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)中以商業(yè)、文化、娛樂等產(chǎn)業(yè)合理配置，最大程度提高產(chǎn)業(yè)資源配套的效應(yīng)。月。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 財(cái)富中心板塊 是后起板塊，開發(fā)商對(duì)于整個(gè)商業(yè)街區(qū)有很大支持，業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)合理，并且本身項(xiàng)目有辦公和公寓配套，所以業(yè)態(tài)種類較為齊全，但是由于區(qū)位限制沒有旅游購(gòu)物，加之屬于新興商業(yè)街區(qū) ，生活配套主要依靠周邊的北辰小區(qū)和鳳凰城。 金馬坊板塊 租金水平次之，金馬坊屬于昆明歷史旅游點(diǎn)之一， 有相應(yīng)旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài) 租金水平基本到達(dá) 250 元 /㎡以上， 是該板塊租金的絕對(duì)支撐業(yè)態(tài)。 其次是一些小的研究店和便利店，餐飲類租金水平具第三位，娛樂和休閑類業(yè)態(tài)基本租金水平一直，租金承受力偏低。 各個(gè)業(yè)態(tài)平均后的增長(zhǎng)比例為 ％ （ 3） 同仁街板塊 業(yè)態(tài) 精品購(gòu)物 茶餐廳 美容 KTV 其它 增長(zhǎng)比例 % % % % % 除休閑類美容業(yè)態(tài)外，各業(yè)態(tài)都有大幅度增長(zhǎng)，尤其是茶餐廳餐飲和購(gòu)物方面。 四、 對(duì)國(guó)貿(mào) 賣場(chǎng) （奧龍世博） 、專業(yè)的電子數(shù)碼賣場(chǎng)、專業(yè)的服飾飾品賣場(chǎng) （來(lái)淘寶）、專業(yè)家具裝飾廣場(chǎng) 等，甚至像類似于大型書城 （新知） 和規(guī)?；幕榧唽懻?場(chǎng) 所（薇薇新娘），這些都可能成為項(xiàng)目包容的業(yè)態(tài)類別。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 幅比例一定程度上要低于各商 業(yè)板塊平均水平，保證預(yù)期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的情況下，盡可能使得租金漲幅比例相對(duì)較低，對(duì)于