【正文】 20元左右 ,售價靠內(nèi)的商鋪 5800月 /㎡左右 ) 成都市第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院 溫江中學(xué)、成都七中 恒大城 4900戶 暫定 7月 不詳 無 成都七中實驗中學(xué)、溫江大學(xué)城、華西醫(yī)院 海峽新城 500000㎡ 3200戶 2021年 均價 3700元 /㎡ 商業(yè)街、綜合購物中心 西南財大、溫江二中、四川交通技術(shù)學(xué)院、成都實驗外國語學(xué)校附屬小學(xué) 上林寬境 70000㎡ 530戶 06年底 均價 3300元 /㎡ 配套商業(yè) 成都第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院 溫江中學(xué)、 紫光興城 52021㎡ 462戶 07年 6月 均價 2600元 /㎡ 配套商業(yè) 成都 第五人民醫(yī)院、溫江中醫(yī)院 溫江中學(xué)、 市場特征總結(jié)： 戶型產(chǎn)品：住宅主流產(chǎn)品仍以 80140 平米左右的 套二 套三戶型 大中戶型和實用型別墅 為主 ，少量小戶型。 周邊樓盤開發(fā)需求： 環(huán)顧四周，從西三環(huán)到溫江城區(qū)，新樓盤就在這一兩年內(nèi)如破土春筍般接二連三上市，以光華大道為軸心，如一字長蛇般排開 。 土地供量 及走勢 ： 從 2021 年到 2021 年光華大道的土地交易情況來看， 2021 年以前土地成交面積都是一 種緩慢持續(xù)增長的勢頭，增幅較之上年為 3%，而 2021 年雖然成交量比上一年降了兩個百分點，但成交價格確猛漲了百分之一百三五個百分點；到了 2021 年， 土地交易量更是成直線上升，土地成交面積同比增加了 306%，價格同比增加了 36%。 兩年后的今天，光華大道沿線的 香瑞湖、西花汀 、朗潤園 等 知名樓盤 已 飆升至 4000，部分位置高達 4500 元 /㎡ 。 1998 年置信 在一片田園的 雙楠片區(qū)的成功開發(fā)出園丁園、逸都花園等當(dāng)時高品質(zhì)樓盤， 2021 元 /㎡ 的售價讓城西的樓價從此 “貴 ”了起來，也無形中 在人們心中定義下有錢人買貴房、住城西的潛意識。 外光華作為城西與溫江的富貴軸心，其發(fā)展?jié)撡|(zhì)更是彰顯無 遺。 綜上所述，本項目商業(yè)物業(yè)未來的消費水平運動部分將會與主城區(qū)商業(yè)持平，零售賣場商業(yè)會比主城區(qū)稍次；按照光華大道近年來的漲幅與現(xiàn)在主城區(qū)的價格來推算，本項目商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在的租金與銷售價格應(yīng)該能達到下表所列數(shù)據(jù)： 項目 等級 經(jīng)營業(yè)態(tài) 區(qū)域消費能承受的租金水平（元 /月 /㎡） 年回報率 折合售價 （元 /㎡） 一級口岸 臨街獨立商鋪 90 8% 12500 二 級口岸 主力百貨、便民超市、部分獨立商鋪、運動場館 50 8% 7500 三 級口岸 休閑娛樂、大型餐飲、洗衣店、醫(yī)療等社區(qū)服務(wù) 40 8% 6000 四級口岸 餐飲、休閑娛樂 30 8% 4500 結(jié)論： 本案商業(yè)物業(yè) 銷售是區(qū)域首例，本身定位與區(qū)域商業(yè)形成明顯錯位，所以 無論是目前在建在售項目的分布區(qū)位上看 ；還是從城市的規(guī)劃發(fā)展的趨勢、土地的放量情況、以及促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 的政策條件來看；以及從 光華大道 沿線品牌開發(fā)商集體熱捧區(qū)域市場及人居金牌的社會認同度等 各種利好因素上來看 ； 新城片區(qū)將成為 成都樓市 中最搶眼的一個區(qū)域 ，本案 更是 首當(dāng)其沖 ，眾所周之的區(qū)域潛質(zhì)、 樓盤開發(fā)的配套需求和商業(yè)物 業(yè)網(wǎng)點開發(fā)的進程都將會促使本項目 一路飄紅。 2021 年，加速溫江城區(qū) (特別是新城區(qū) )建設(shè)，帶動溫江房地產(chǎn)開發(fā)成為了新核心。 仁和和春天百貨是成都排名第二眾所周知的一線國際品牌賣場，在整個成都市區(qū)僅人東和棕北兩店而已，而春天大道卻只將其設(shè)在自身小區(qū)內(nèi)部作為業(yè)主生活配套，可見對未來區(qū)域商業(yè)消費水平與消費人群層次的的肯定。 區(qū)域 土地 量價 走勢圖 30507901020304050607080901002021 2021 2021土地放量( 百畝)價格( 萬元) 區(qū)域房價增長走勢： 萬科、和記黃埔、珠江投資、藍光等各大品牌開發(fā)商云集于此，大大帶動了該片區(qū)房價的提升。 五 、 發(fā)展分析 區(qū)域發(fā)展 高檔生態(tài)居住區(qū) 根據(jù)成都市相關(guān)政府部門規(guī)定，光華片區(qū)將是政府重點打造的居住區(qū)域，三環(huán)路外側(cè)沿線將興建青羊區(qū)行政辦公中心，西面則將興建溫江區(qū)行政辦公商務(wù)中 心 ； 由于光華大道呈帶狀試發(fā)展， 逐漸向兩邊輻射擴展。具分析，前期業(yè)主入住率少的原因有二，一是 項目自 身養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè) 定位 ，渡假客戶與投資客戶占大部分，現(xiàn)入住客戶大都是養(yǎng)老者；二是一、二期交房時項目四周一遍荒蕪，了無人煙，周邊沒 有 生活配套，只能依賴于溫江、成都和高爾夫球場后應(yīng)季銷售的農(nóng)民街。 銷售狀況： 隨著區(qū)域認同度的提高和人居環(huán)境的肯定， 目前 光華大道 多數(shù)樓盤銷售順暢，周期較短。 邊城香格里 214959㎡ 1299戶 2021 未開盤 現(xiàn)售樓部處 (臨光華大道 )為未來的商業(yè)配套 ,共二層 (設(shè)咖啡廳 \會所等 ),二期 后面設(shè)置小面積臨街商鋪 教育：成都七中 健身：大型游泳池 購物：家樂福及規(guī)劃中的 100畝商業(yè)區(qū) 萬灣樹 65000㎡ 600戶 2021年底 均價 2250元 /㎡ 臨街商鋪 教育：成都七中 購物：家樂福及規(guī)劃中的100畝商業(yè)區(qū) 泰基花溪谷 220210㎡ 1100戶 2021年 均價 3450元 /㎡ 臨湖商業(yè)街區(qū) 教育：涌泉鎮(zhèn)小學(xué)、成都七中實驗學(xué)校分布項目周邊，名校教育成就孩子未來； 利貞境界 50000㎡ 450戶 2021年 4月 均價 3300元 /㎡ 二期配有二層的中小型商業(yè)。建筑為現(xiàn)代法式風(fēng)格， 打造的 現(xiàn)代人居的高端住所。 金河谷： 項目 北臨光華大道，南臨規(guī)劃中的華星南 路，西與成都七中隔七星路相望，東 緊鄰 江安河。 珠江國際花園： 珠江國際花 園位于光華大道花博會旁、江安河畔，溫江區(qū)政府新城市廣場對面 ， 集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于 一體。 項目一期為多層建筑， 入戶花園、屋頂花園、退臺 皆有體現(xiàn)。主要產(chǎn)品有第三代臺地式疊拼別墅、花園洋房、 云嶺電梯洋房。位于中央的別墅因為戶戶臨水而幾乎全部賣完