【正文】 費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元。 ? 前期費(fèi)用為： 萬(wàn)元 ? 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi) 放線、勘察、設(shè)計(jì)、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 / 平方米計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)為 萬(wàn)元。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢(shì)，而且我們?cè)谇懊娴氖袌?chǎng)細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 川西民居在建筑 單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長(zhǎng)，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽(yáng)光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效 辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計(jì)。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。對(duì)居住環(huán)境有著 較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。 2. 項(xiàng)目二期市場(chǎng)細(xì)分 ? 從地理上細(xì)分：整個(gè)大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購(gòu)買人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 6 千元 以上的家庭為主； ? 從購(gòu)房心理細(xì)分：以自住購(gòu)買及投資置業(yè)為主。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)多層戶型的需求量最大。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公 司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營(yíng)造一個(gè)大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)格局。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過 周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對(duì)本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍 、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級(jí)般的配套無疑是最佳的賣點(diǎn)，形成品牌差異。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地 產(chǎn)的成功典范。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動(dòng)工。大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和這個(gè)城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長(zhǎng)。同時(shí)，本地段對(duì)手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名 苑的商鋪銷售單價(jià)為 3000 元 /平方米。 基本指標(biāo) 2 樓盤名稱 上城 地 址 大邑大道旁 開發(fā)商 大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 +社區(qū)鄰街商鋪 工程進(jìn)度 一期正在建設(shè) 交付日期 2020 年 4 月左右 一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 173817 平 方米 容積率 1． 48 物業(yè)類型 商住 銷售價(jià)格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡ 左右 賣點(diǎn)分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000 平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽(yáng)臺(tái)為退臺(tái)設(shè)計(jì)。大邑居民對(duì)高水平的物業(yè)管理還不能有個(gè)明晰的概念，只是希望得到物廉價(jià)美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)； 通過表象市場(chǎng)研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。 8 元 /平方米 /月，西嶺名苑為 0。 2) 本地段樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時(shí)間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個(gè)新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營(yíng)理念也為大邑的房產(chǎn)市場(chǎng)提供 了良好的發(fā)展環(huán)境 ， 我們通過對(duì)本地段簡(jiǎn)單的街頭路訪進(jìn)行了初步的市場(chǎng)心理了解，從表象市場(chǎng)研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。 市政投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來更多的機(jī)遇。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了 深刻的印象，起到了一個(gè)示范作用。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開發(fā)用地面積 2100 畝。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬(wàn)人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。 將來，大邑新 城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。成溫邛高速公路的開通， 加快了大邑對(duì)外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價(jià)，已經(jīng)由 2020 年的幾萬(wàn)元一畝上升到了 30 多萬(wàn)元一畝。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過對(duì)本項(xiàng)目面向大邑本地市場(chǎng)的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000 美元時(shí)，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均 GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到 2020 美元。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅(jiān)持突出園林特色，形成獨(dú)特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢(shì)，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。 ? 政府的大力支持： 大邑長(zhǎng)期堅(jiān)持 “ 構(gòu)建陽(yáng)光政府、打造誠(chéng)信大邑 ” ，以開放的姿態(tài)、誠(chéng)摯、 真情歡 迎企業(yè)投資。有人說，這里是 “5＋ 2”式都市生活的理想居住地。 ? 環(huán)境配套： 大邑與山為鄰的居家環(huán)境是令人羨慕的 ， 靠山傍水，環(huán)境優(yōu)美， 體驗(yàn)山水的靈性、森林的浪漫、清新的空氣， 還可享受便利的城市服務(wù)設(shè)施帶來的愉悅 。截至去年 12 月底，二手住房交易件數(shù)為 620 件，交易面積為 平方米，交易金額為 萬(wàn)元。 根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600 元 /平方米。當(dāng)我們今天站在大邑街頭時(shí) ，環(huán)顧四周，仍不得不對(duì)大邑人的氣魄所折服。年末城市鋪裝道路長(zhǎng)度 公里，鋪裝道路面積 萬(wàn)平方米。新城區(qū)采用市場(chǎng)化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等 8 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，到位資金 億元 ,盤活存量土地 500 余畝。該地塊不滿足 “ 五通一平 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通）條件；現(xiàn)在已經(jīng)拆遷部分地塊由西向東呈逐步傾斜狀態(tài)，西南角為最低點(diǎn)，并且這一地塊地面上附有少許樹木、農(nóng)田及高壓輸送線。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。城區(qū)面貌整體提升。市政設(shè)施完好率達(dá) 95%，城市綠化率達(dá) 32%，綠地覆蓋率達(dá) 34%，人均公共綠地 平方米。短短四年時(shí)間，全縣城市建設(shè)共計(jì)投入資金 10 多億元，先后實(shí)施了 “ 拆遷、建設(shè)、光彩、包裝、綠化 ” 五大工程，共計(jì)拆遷房屋 5000 多戶，拆除舊房面積 萬(wàn)平方米，新建還建房、商品房近 100 萬(wàn)平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速 “ 變臉 ” ，全城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標(biāo)大幅提高，被評(píng)為四川省小城鎮(zhèn)建設(shè)的十大模范之一。隨著開發(fā)任務(wù)建設(shè)的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結(jié)束開發(fā)活動(dòng)，并將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的引導(dǎo)下，二手房交易市場(chǎng)日趨活躍，無 論是交易件數(shù)還是交易面積，金額都再創(chuàng)新高。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內(nèi)涵十足。在這樣一個(gè)依山傍水，氣候溫和的地方，大邑的房?jī)r(jià)是極具誘惑的。 大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級(jí)公路直達(dá)成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。 ? 前瞻定位： 大邑有著豐富的旅游、文化資源，環(huán)境優(yōu)美，非常適合居住，是房地產(chǎn)投資的一塊熱土 。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。換句話說，近年內(nèi)將成都人作為我們的目 標(biāo)客戶群是不現(xiàn)實(shí)的，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將是一個(gè)地方性的，封閉的本地市場(chǎng)。 經(jīng)過兩年來的不懈努力，大邑房地產(chǎn)開發(fā)已有了良好 的基礎(chǔ)。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。另外，成都五城區(qū)及省內(nèi)外人士到大邑投資購(gòu)房前景看好。 南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。本項(xiàng)目位于大邑新區(qū)南部地塊，該地塊的交通便利，居住氛圍濃厚，交通便捷。居住地市政設(shè)施還不齊全，位于城市主次干道。該細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也不可忽略。 正因?yàn)橐陨侠靡蛩?，促使像浙江銀都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)（貴企業(yè)）等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段樓盤的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，時(shí)下此路段多為大盤，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，有些知名度和美譽(yù)度的樓盤，如上城等樓盤。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起 自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價(jià)值； ? 物業(yè)管理方面 ：競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為 0。月 。 3) 對(duì)手盤分析 基本指標(biāo) 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號(hào) 開發(fā)商 四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進(jìn)度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 銷售價(jià)格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點(diǎn)分析 首家電梯公寓； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽(yáng)臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河。現(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對(duì)外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍 。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3 套房子。 今年 1— 3 月，拍賣出讓土地 3 宗，共 240 畝，樓盤開工面積 3 萬(wàn)余平方米，商品房交易429 套，交易面積 52971 平方米。而快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林 人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。 在附近對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來說都不 佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6 車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場(chǎng)： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，作為對(duì)“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有 相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們?cè)诤笃诘囊?guī)劃中會(huì)關(guān)注此項(xiàng)。 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡(jiǎn)易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備