【正文】 在靠近主干道，昭示性較強(qiáng)，且臨近核心資源的位置 濕 地 公 園 主干道 選址原則 : ，昭示性強(qiáng) ，利于前期實(shí)景展示 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)價(jià)格測(cè)算 ? 對(duì)象選?。?以月映長(zhǎng)灘為比較對(duì)象 ? 打分標(biāo)準(zhǔn) :共 6大類 29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo) .包括位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、景觀及噪音、品質(zhì)展示、品牌及專業(yè)陣容 ? 打分順序 ： 項(xiàng)目打分 —形成核心均價(jià) 市場(chǎng)比較法說(shuō)明 在不考慮項(xiàng)目溢價(jià)因子的情況下，比準(zhǔn)價(jià)格為： —— 8288元 /平方米 —— 項(xiàng)目名稱 修正價(jià)格 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格 月映長(zhǎng)灘 8000 8288 確定比準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格建立在新產(chǎn)品的感知價(jià)值基礎(chǔ)上。 通過(guò)市場(chǎng)上類似項(xiàng)目暢銷戶型，并結(jié)合本項(xiàng)目的整體檔次，確定項(xiàng)目的別墅后期產(chǎn)品面積 代表項(xiàng)目 別墅類型 面積區(qū)間 配比 銷售率 紫檀山 濕地公園擁有無(wú)可附加的土地增值功能 ?花卉苗木基地稀有但不強(qiáng)勢(shì) ?汽車主題公園稀有，但不符合 “ 生態(tài) ” 主題 ?高爾夫不能作為本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)資源 ?5000畝的城市濕地公園在整個(gè)大西南非常稀有 ?濕地公園造就高品質(zhì)生活區(qū) ?濕地公園擁有無(wú)可附加的土地增值功能 項(xiàng)目必須以濕地公園為核心優(yōu)勢(shì)資源 抓住 區(qū)域融合，價(jià)值轉(zhuǎn)型，新城規(guī)劃 的大機(jī)遇， 在明確“崇州 —— 羊馬新城”為“ 生態(tài)型人居典范城市 ”的前提下 對(duì)外，結(jié)合 強(qiáng)勢(shì)資源 ，打造 特色主題、復(fù)合型的產(chǎn)品和完善的配套 ； 對(duì)內(nèi)，整合區(qū)域項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，采取 跟隨者、挑戰(zhàn)者 的策略，圍繞“ 濕地公園 ”打造“ 生態(tài)人居城市示范區(qū) ” ，在月映長(zhǎng)灘的基礎(chǔ)上突破，為區(qū)域的發(fā)展建立新的里程碑。為香港建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化一流都市的形象，平添 “ 生機(jī) ” 。容積率 ，共 75戶 產(chǎn)品 聯(lián)排別墅： 237－ 300平左右 配套 會(huì)所 龍泉片區(qū) 檔次 項(xiàng)目 特點(diǎn) 本項(xiàng)目針對(duì)性特點(diǎn) 擬合度 中高端 香頤麗都 ?院落感很強(qiáng)，前院、后院、側(cè)院多重院落設(shè)計(jì)。 ?創(chuàng)建白鷺生態(tài)棲息地 。鷺湖宮 —— 城市遠(yuǎn)郊較大規(guī)模項(xiàng)目，利用豐富的生態(tài)資源打造特色人居環(huán)境，整體檔次為中高端 基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目賣點(diǎn) 基礎(chǔ)資料 位于溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)江安河畔，占地 ，總建筑面積約 30萬(wàn)平米。 未來(lái)方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 郫縣 羊犀線30分鐘 根據(jù)郫縣的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)本區(qū)域?qū)?huì)發(fā)展成為新型的宜居新城，中高檔花園社區(qū)和別墅將會(huì)是本區(qū)域的主要發(fā)展方向。 ?配套 /交通：三環(huán)、成洛大道，農(nóng)業(yè)基地 ?面積：聯(lián)排 160300獨(dú)棟： 200400 ?價(jià)格：聯(lián)排 60008000，獨(dú)棟：800016000 ?品質(zhì) /檔次：產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，檔次中高 ?來(lái)源：成都為主，部分省外人士 ?層次：城市中間階層 ?特征：財(cái)富積累期，有較高文化層次 未來(lái)供應(yīng) ?土地儲(chǔ)備充足，未來(lái)低密度物業(yè)將會(huì)大量推出。 ?配套 /交通：光華大道，花博會(huì) ?面積：聯(lián)排 150260獨(dú)棟： 300500 ?價(jià)格：聯(lián)排 700010000，獨(dú)棟：800013000 ?品質(zhì) /檔次：處于中高檔 ?來(lái)源：主要為成都客戶，有部分省內(nèi)和全國(guó)其他城市客戶，少量海外 ?層次：中高級(jí)白領(lǐng)和高級(jí)財(cái)富人士 ?特征：知識(shí)層面高，處于財(cái)富上升階段 未來(lái)供應(yīng) ?未來(lái)將會(huì)有大量低密度物業(yè)供應(yīng) 未來(lái)方向 現(xiàn)狀特點(diǎn) 由于依托花博會(huì)和以花為文化的主題旅游，今后將會(huì)形成以旅游為特色，比較適宜人居的生態(tài)型園林高檔居住區(qū)，低密度物業(yè)將主要在花博會(huì)、國(guó)色天香附近聚集，除第一居所外，養(yǎng)老型客戶將逐漸增多。 依托魚(yú)鳧溫泉、規(guī)劃的體育城 度假型別墅區(qū) 打造 觀點(diǎn) 區(qū)域價(jià)值再解讀 ? 規(guī)劃在成溫邛高速路以北建設(shè)“中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑旅游園區(qū)”，在光華大道崇州段以南建設(shè)“萬(wàn)畝花卉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)” ? 以打造生態(tài)新城為目標(biāo)，大力發(fā)展?jié)竦厝司?，?chuàng)建崇州市城市副中心 觀點(diǎn) 五星級(jí)酒店 羊馬新城整體定位為生態(tài)型人居典范城市 觀點(diǎn) ?根據(jù)國(guó)際度假城市的發(fā)展規(guī)律，金馬片區(qū)需要從純度假往休閑、度假、居住等綜合功能發(fā)展，區(qū)域價(jià)值需要轉(zhuǎn)型； ?羊馬新城的規(guī)劃正好提供了一個(gè)契機(jī)； 引申語(yǔ)：每一個(gè)城市都應(yīng)有一個(gè)標(biāo)志性社區(qū)，形成城市的高端居住板塊 站在羊馬新城和金馬片區(qū)的雙重高度來(lái)看本區(qū)域，本區(qū)域應(yīng)作為金馬片區(qū)價(jià)值轉(zhuǎn)型的標(biāo)志，秉承帶動(dòng)新城發(fā)展的重任 區(qū)域價(jià)值再解讀 單一觀光的旅游城市 觀光旅游為主，向度假轉(zhuǎn)型 度假為主 休閑、度假、居住等綜合功能 35年 3－ 5年 5年以上 度假城市發(fā)展規(guī)律 度假吸引力逐漸轉(zhuǎn)向城市吸引力 結(jié)合本項(xiàng)目資源，項(xiàng)目應(yīng)作為生態(tài)型人居城市示范性項(xiàng)目，以帶動(dòng)區(qū)域的整體發(fā)展 ?地段 ?規(guī)模 ?區(qū)域可塑性 ?交通便利度 ?配套 ?資源情況 地塊關(guān)鍵指標(biāo) ?金馬片區(qū)的區(qū)域價(jià)值需要轉(zhuǎn)型：集休閑、度假、居住一體 ?羊馬新城規(guī)劃定位為生態(tài)型人居城市 發(fā)展機(jī)遇 發(fā)展基礎(chǔ) ?742畝較大規(guī)模的可延展性 ?緊鄰城市規(guī)劃道路和主干道，交通便利 ?外部擁有優(yōu)勢(shì)資源：高爾夫濕地公園、奧普汽車主題公園 ,花卉苗木基地 生態(tài)人居城市示范區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)域占位 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 面對(duì)區(qū)域內(nèi)外的層層競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何突圍？ ?成都低密度市場(chǎng)分析 ?區(qū)域低密度市場(chǎng)分析 成都低密度市場(chǎng)分析 ?市場(chǎng)走勢(shì) ?板塊分析 ?成功案例借鑒 政策環(huán)境 政府目前的政策核心是抑制投機(jī)性需求，控制房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程 ?國(guó)十一條 增加保障性住房和普通商品住房有效供給等 ?新國(guó)十條 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)等 ?新國(guó)五條 各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度。建筑宏偉藍(lán)圖 崇州羊馬新城項(xiàng)目策劃方案 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目解析 區(qū)域價(jià)值挖掘 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問(wèn)題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 整體規(guī)劃及分期開(kāi)發(fā)建議 附件 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 概況 大成都規(guī)劃 城市定位 崇州 崇州是成都 2022~2020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個(gè)中等城市之一 ? 崇州地處川西平原，東距成都 37公里，在四川的所有魅力城市中僅次于都江堰市，列第二位 ? 大成都藍(lán)圖： 1個(gè)特大城市：成都主城區(qū) 4個(gè)中等城市：都江堰、邛崍、彭州、 崇州 4個(gè)小城市： 30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn) 城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 中國(guó) 人居環(huán)境范例 城市、全國(guó)體育先進(jìn)縣、四川省歷史文化名城、四川 省級(jí)生態(tài)園林城市 項(xiàng)目解析 “ ” 之后，崇州與大成都之間聯(lián)系日趨緊密 交通規(guī)劃 ? 五縱 ： 華懷路 (改建 ) 川西環(huán)線崇州段（改建） 沿山應(yīng)急通道（新建） 三沿路（崇州三江至都江堰市沿江鄉(xiāng)）（新建） 青安路（新建） ? 六橫 ： 成溫邛高速公路（已建） 光華大道延伸線（已建） 成溫邛快速通道（新建） 元和路（崇州元通至溫江區(qū)和盛鎮(zhèn)至成青快速 通道）（新建） 三龍路（崇州九龍溝至都江堰安龍鎮(zhèn)接成青快速通道）（新建） 龍門山旅游快線（新建） ? 二軌 ：城際地方鐵路成大線（新建） 城際地方鐵路成灌線延伸線（新建） ? 二站 ：崇州市綜合客運(yùn)中心站（新建） 崇州市工業(yè)園區(qū)物流配送中心（新建） ? 項(xiàng)目位于崇州羊馬鎮(zhèn)偏溫江方向，區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的羊馬新城，與溫江金馬片區(qū)僅一河之隔 項(xiàng)目區(qū)位 金馬片區(qū) 金馬河 本案 地塊處于城市發(fā)展方向上 崇州戰(zhàn)略規(guī)劃 ? “ 雙環(huán)雙核 雙片”田園城市功能區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展格局 雙環(huán)：文化旅游環(huán)與田園物流環(huán)，以 羊馬鎮(zhèn) 為平臺(tái) 雙核：城市核與古鎮(zhèn)核，城市核即崇陽(yáng)鎮(zhèn)和 羊馬鎮(zhèn) ? 一提到成都的“高端居住區(qū)”，人們往往會(huì)聯(lián)想到華陽(yáng)、牧馬山、浣花溪等地方 ? 金馬片區(qū)及羊馬鎮(zhèn)都不屬于傳統(tǒng)的高端居住區(qū) 目前區(qū)域較陌生，認(rèn)知度較低 牧馬山：山景、高爾夫 華陽(yáng)：城市發(fā)展方向 15分鐘 30分鐘 C 浣花溪：水景、城市資源 成都市區(qū)高端居住區(qū)分布圖 龍泉：山景資源 羊金馬馬 新片城區(qū) ？ 區(qū)域配套落后，不完善，進(jìn)入性較差 ? 目前區(qū)域內(nèi)依托羊馬舊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上有一定的市政配套設(shè)施，但比較落后 ? 本項(xiàng)目離羊馬鎮(zhèn)還有一定距離，周邊基本為空地，區(qū)域還有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā) 本案 羊馬舊鎮(zhèn) 地塊南側(cè)和西側(cè)緊鄰城市規(guī)劃路，可通達(dá)性好，外部擁有一定優(yōu)勢(shì)資源，但現(xiàn)狀不佳 北邊界 南邊界 西邊界 東邊界 永科路 城市主干道 羊馬濕地公園 嘉裕地塊 ? 南至城市主干道，對(duì)面是奧普汽車主題公園和花卉苗木基地，目前規(guī)劃中 ? 東至西南最大濕地公園 :羊馬濕地公園，內(nèi)有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 18洞高爾夫球場(chǎng)，目前規(guī)劃中 ? 西至永科路 (G318支線），對(duì)面是中城集團(tuán)城市綜合體，目前規(guī)劃中 ? 北至嘉裕地塊，一類住宅用地，目前規(guī)劃中 高爾夫球場(chǎng) 花卉苗木基地 汽車主題公園 社區(qū)型項(xiàng)目，地塊規(guī)模較大，地勢(shì)平坦，內(nèi)部無(wú)可利用資源 項(xiàng)目用地指標(biāo) ? 一類住宅用地：要求完善的市政配套設(shè)施 ? 地形： 規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約 500米，南北長(zhǎng)約 1000米 。 金馬片區(qū)規(guī)劃圖 金馬片區(qū)目前度假氛圍濃厚而居住氛圍不足，整體檔次屬中端，僅僅作為金馬片區(qū)的延續(xù)，區(qū)域價(jià)值不夠 區(qū)域價(jià)值解讀 ? 主要依托魚(yú)鳧溫泉及金馬體育城，打造度假型別墅區(qū)； ? 產(chǎn)品以總價(jià)較低的聯(lián)排、疊拼為主，整體屬中低端檔次； ? 僅僅作為金馬片區(qū)的延續(xù)，區(qū)域價(jià)值是不夠的，需要進(jìn)一步挖掘區(qū)域價(jià)值。 ?天府大道再向南則依托與城市新區(qū)的關(guān)系及便捷的交通成為高檔第一居所別墅板塊 ,產(chǎn)品形式以獨(dú)棟及聯(lián)排為主 . 天府大道30分 溫江板塊－－依托花博會(huì)和便利交通演變成高檔大型居住區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：花博會(huì) ?規(guī)劃：具有行政辦公、商業(yè)、文化會(huì)展等城市中心職能，具有良好生態(tài)人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。 牧馬山 龍泉板塊－－在生態(tài)環(huán)境和交通便利雙重驅(qū)動(dòng)下，演變成近郊中高端低密第一居所 浣花溪 資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征 客戶特征 ?資源：龍泉山 ?規(guī)劃：城市向東發(fā)展，生活居住為主的生態(tài)型新區(qū) ，打造“二十一世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)域”。 ?配套 /交通：成灌高速、金牛大道、軟件產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)、中藥、盆景 ?面積：聯(lián)排 230300，獨(dú)棟 300400 ?價(jià)格：聯(lián)排 50008000，獨(dú)棟 850012022 ?品質(zhì) /檔次：房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，檔次較低 ?來(lái)源：郫縣本地客戶 ?層次：基本都是由縣里客戶購(gòu)買，層次較低 ?特征：本地高科技企業(yè)，屬于知識(shí)型 未來(lái)供應(yīng) ?房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地儲(chǔ)備充足，有很大發(fā)展前景。 針對(duì)養(yǎng)老營(yíng)造健康舒適便利的生活環(huán)境 針對(duì)投資實(shí)現(xiàn)物業(yè)總價(jià)控制，預(yù)示升值空間 要求小區(qū)內(nèi)部有較完善的配套設(shè)施 自成體系，形成獨(dú)有的特色 /風(fēng)情，并能夠承擔(dān)部分城市功能 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，滿足客戶多元化需求 整體定位 核心競(jìng)爭(zhēng)要素 對(duì)公共交通和配套的依賴