【正文】 沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。 風(fēng)臨高第 該名稱氣度非凡、大氣雅典，給人耳目一新、居高臨下的感受，強(qiáng)調(diào)了住宅的品質(zhì)和周邊的生態(tài)環(huán)境。 5月 12 BIRTHIDEA博思堂 以下候選方案從幾個(gè)不同角度整合了客戶群對(duì)未來發(fā)展的心理預(yù)期： 銘鉆星座 — 該名稱高貴雅致，易于辨識(shí)和理解，銘鉆形象突出了樓盤的尊貴精品定位，暗示財(cái)富、品位，潛在迎合了青年白領(lǐng)、事業(yè)處于上升階段的成功人士的自我評(píng)價(jià)。 “銘鉆星座”的名字重建管道為： 目標(biāo)消費(fèi)群：高級(jí)職員、成功白領(lǐng)、小業(yè)主、中小商業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者、事業(yè)網(wǎng)絡(luò)成型的自由職業(yè)者 消費(fèi)預(yù)期：高尚住宅、置業(yè)升值 社區(qū)品質(zhì)定位：優(yōu)美而高尚的社區(qū)，自如而先進(jìn)的設(shè)施，獨(dú)特而自豪的建筑，成熟且迅速發(fā)展的環(huán)境。名字是個(gè)體特質(zhì)的凝練和印象傳遞的工具，直接對(duì)受眾的判斷產(chǎn)生重要影響，即 “名如其人”。 5月 11 BIRTHIDEA博思堂 四、什么是跳出來的第一塊基石？ 名字。 我們的定價(jià)。 周邊樓盤價(jià)格調(diào)查： 沁景苑 3050元 /m2 95折后均價(jià)為： /m2 城市之光 2800元 /m2 93折后均價(jià)為： 2600元 /m2 嘉運(yùn)公寓 2900元 /m2 94折后均價(jià)為： 2726元 /m2 金城苑 3000元 /m2 95折后均價(jià)為： 2850元 /m2 周邊項(xiàng)目住宅平均實(shí)現(xiàn)均價(jià)為： 2768元 /m2 5月 10 BIRTHIDEA博思堂 客戶心理價(jià)。主要對(duì)手城市之光的定價(jià)，占據(jù)了中端區(qū)的下端。 本區(qū)高價(jià)盤在市場(chǎng)定位和產(chǎn)品品質(zhì)上與銘鉆星座不具可比性，主要競(jìng)爭(zhēng)將在中端區(qū)展開。 但是，樓盤背面 200米處的“城市之光”是一個(gè)中型商住組團(tuán)，會(huì)在商場(chǎng)、住宅、辦公樓方面全方位地與“銘鉆星座”展開競(jìng)爭(zhēng)，屬于深度同質(zhì)化樓盤，必須高度重視。在南寧地產(chǎn)界一直沒有掀起大風(fēng)浪，升值空間相對(duì)巨大，是一塊未經(jīng)雕琢的璞玉。但相對(duì)而言他們沒有太充裕的資金，還不能在旺口金地置業(yè)，在這里找到迅速升值的產(chǎn)業(yè)將給他們帶來滿足。 市場(chǎng)需求。 市場(chǎng)細(xì)分。本項(xiàng)目為單體高層商住共用建筑，住宅戶型有 A\B\C三類，從二房二廳到四房二廳，共有 12層；商業(yè)和辦公區(qū)共有 4層；所處區(qū)位為瑯西的金浦路與桂春路交叉路口，交通便利，周邊社區(qū)已經(jīng)有居民入住，商業(yè)、農(nóng)貿(mào)、教育齊全，屬于半成熟區(qū)域，地理價(jià)值呈上升勢(shì)。 項(xiàng) 目 策 劃 建 議 書 銘鉆星座 Diamond Constellation 5月 1 BIRTHIDEA博思堂 敬呈 南寧市萬町房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 承蒙貴公司厚愛，給我們一次參與銘鉆星座（暫名）銷售推廣工作的機(jī)會(huì)。以下為我公司所擬的關(guān)于該項(xiàng)目的策劃營(yíng)銷推廣方案，希望聆聽到你們寶貴的意見，共同努力將銘鉆星座的銷售推廣工作做好，做成功！謝謝！ 總經(jīng)理： 5月 2 BIRTHIDEA博思堂 目錄 一、目標(biāo)市場(chǎng)在哪里？ 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪里？ 三、我們的價(jià)格在哪里？ 四、什么是跳出來的第一塊基石？ 五、為什么一定要跳出來？ 六、我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？ 七、我們的劣勢(shì)在哪里？ 八、跳出來有何硬件支持？ 九、跳出來的市場(chǎng)突破點(diǎn)在哪？ 十、位置優(yōu)勢(shì)如何跳出來？ 十一、現(xiàn)場(chǎng)感染力如何跳出來？ 十二、現(xiàn)場(chǎng)感染力如何營(yíng)造？ 十三、整合攻擊如何跳出來？ 十四、推廣方式如何跳出來？ 十五、核心概念如何跳出來？ 十六、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)如何跳出來？ 十七、開盤熱點(diǎn)如何建立？ 十八、第一攻擊波如何打擊？ 十九、第二攻擊波如何打擊？ 二十、第三攻擊波如何打擊？ 二十一、開盤攻擊執(zhí)行計(jì)劃 二十二、開盤攻擊報(bào)紙廣告創(chuàng)意計(jì)劃 二十三、正式開盤的前提 二十四、 Open day開盤嘉年華 二十五、銘鉆星座 VIP計(jì)劃 附錄一、營(yíng)銷代理費(fèi)用預(yù)算 附錄二、營(yíng)銷代理服務(wù)內(nèi)容 5月 3 BIRTHIDEA博思堂 銘鉆星座 Diamond Constellation 整合市場(chǎng)攻擊策略 Strategy Ad. Planning [跳出來 更精彩 ] 5月 4 BIRTHIDEA博思堂 一、目標(biāo)市場(chǎng)在哪里？ 本項(xiàng)目消費(fèi)驅(qū)動(dòng)特征。與未來的竹溪公園一路相隔，面對(duì)快速環(huán)道旁的區(qū)政府、中級(jí)法院、會(huì)展中心和青秀山風(fēng)景區(qū)。潛在目標(biāo)消費(fèi)群為 30至 50歲左右，白領(lǐng)職員或自由職業(yè)者，期望在東區(qū)發(fā)展事業(yè)的有一定實(shí)力的商人、小業(yè)主、公司經(jīng)營(yíng)者、管理者。為了更好的生活需求或是事業(yè)投資需要，潛在消費(fèi)者要在新區(qū)即將成熟的地段尋找具有升值潛質(zhì)的商、住單元。 相關(guān)數(shù)據(jù)及來源如下： 5月 5 BIRTHIDEA博思堂 據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)2023年在全國(guó)十五個(gè)大中城市對(duì)商住一體化購買意向抽樣3000份的調(diào)查[職業(yè)類型]0%5%10%15%20%25%高級(jí)職員中小企業(yè)主公務(wù)員自由職業(yè)者 專業(yè)人士外企雇員文教雇員商業(yè)機(jī)構(gòu)無職業(yè)者其他 5月 6 BIRTHIDEA博思堂 據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023 年在全國(guó)十五個(gè)大中城市對(duì)商住一體化購買意向抽樣 3000 份的調(diào)查[ 物業(yè)類型 ]0102030405060708090商鋪 寫字樓 住宅地段商業(yè)環(huán)境戶型價(jià)格交通人流潛力品牌停車設(shè)施綠化 5月 7 BIRTHIDEA博思堂 據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2023 年在全國(guó)十五個(gè)大中城市對(duì)商住一體化購買意向抽樣 3000 份的調(diào)查[ 年齡結(jié)構(gòu) ]0 2 0 歲以下2030歲3140歲4150歲5160歲6 0 歲以上 5月 8 BIRTHIDEA博思堂 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪里？ 在本項(xiàng)目的區(qū)域，目前商業(yè)氣氛相對(duì)不足，配套正在成型中。本區(qū)無大型項(xiàng)目，金城苑、沁景苑和佳運(yùn)公寓等中小樓盤也已進(jìn)入銷售尾聲，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)緩和。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的共同點(diǎn) 地理位置 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 交通條件 周邊配套 5月 9 BIRTHIDEA博思堂 三、我們的價(jià)格在哪里？ 價(jià)格區(qū)間概念：本區(qū)域存在幾個(gè)價(jià)格區(qū)間，以住宅為例：高端區(qū)以南湖周邊的東方明珠、銘湖經(jīng)典為代表，多為高層建筑，以湖景為主要賣點(diǎn)，價(jià)格區(qū)間在 3500元 4500元；中端區(qū) 2800元 3500元，以沁景苑等靠近瑯西中心區(qū)的樓盤為代表；低端區(qū)主要是一些尾盤包括一些早期開發(fā)的戶型落后的樓盤，但數(shù)量很少，可以不予考慮。 對(duì)手定價(jià)。由于它的地理位置處于十字路口，比較符合投資置業(yè)的預(yù)期狀態(tài)，因而可以使消費(fèi)者的心理預(yù)期提高。銘鉆星座在心理排序上較之城市之光靠后，因此期望的價(jià)格會(huì)較低，但是通過樓盤形象的精心包裝和風(fēng)水位置、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，可以彌補(bǔ)一定的客戶心理落差。通過精心包裝彌補(bǔ)樓盤的形象，提高客戶的心理預(yù)期，在價(jià)格定位占據(jù)中端區(qū)的低端（ 2800元 /m2），一上一下 (預(yù)期向上，價(jià)格向下 )的落差，必定會(huì)促使城市之光以及類似樓盤的潛在消費(fèi)者向銘鉆星座流動(dòng)。一個(gè)響亮的名字等于成功了一半。在產(chǎn)品營(yíng)銷目標(biāo)群確定之后，按照產(chǎn)品定位以及目標(biāo)群的審美和消費(fèi)心理，構(gòu)造恰如其分的語境，達(dá)到豐富想象力、激發(fā)參與欲望、刺激消費(fèi)渴求的目的。 名字的構(gòu)思方向：時(shí)尚前沿、成功榜樣、品位超群、耳熟能詳 名字的字?jǐn)?shù)：通常樓盤名字的字?jǐn)?shù)為 3至 4字，建議采用 4字，契合目標(biāo)群體的文化意趣，更容易編排韻律而朗讀上口。 紫華星座 該名稱時(shí)尚典雅，給人以現(xiàn)代繁華經(jīng)營(yíng)、匯聚財(cái)富的感受，紫華突出了幸運(yùn)和成功，銀座示意財(cái)富、地位和品質(zhì)，符合成功人士、白領(lǐng)職員的品位追求。 水榭芳都 側(cè)重表達(dá)近山臨水的生態(tài)環(huán)境，令人產(chǎn)生身臨其境的美好感受。項(xiàng)目位于南寧的東區(qū)，周邊缺少大的配套及成熟社區(qū)的氛圍，同時(shí)項(xiàng)目也沒有大的景觀環(huán)境點(diǎn)；社區(qū)規(guī)模不大，沒有超大的規(guī)模及配套做支持；因此我們必須要跳出來，從概念炒作、產(chǎn)品包裝、整合推廣上突圍而出。從南寧各大區(qū)域樓盤看，領(lǐng)導(dǎo)品牌的優(yōu)勢(shì)并不是非常明顯，可以這么說，這是南寧地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，大小項(xiàng)目各踞一方。 我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。總的看來，項(xiàng)目雖小但集商業(yè)、寫字樓、住宅于