【正文】 內(nèi)容、使用功能要求、心理環(huán)境等等影響建筑設(shè)計(jì)和使用的各因素，從而為建筑師進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)。 5．協(xié)助中國泰盛集團(tuán)?？诜康禺a(chǎn)公司培訓(xùn)出一批最優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，為項(xiàng)目營(yíng)銷奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，通過人材本地化降低營(yíng)銷成本。 3. 幫助企業(yè)整合媒介資源、零售業(yè)專業(yè)資源，減少不必要的廣告投放，降低營(yíng)銷成本，提高營(yíng)銷效率。 1. 通過對(duì)西海岸別墅項(xiàng)目全面市場(chǎng)調(diào)查與策劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確市場(chǎng)定位，借鑒國內(nèi)外海濱名盤，通過高水平創(chuàng)新策劃引導(dǎo)市場(chǎng)，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，通過總體策劃與建筑規(guī)劃經(jīng)濟(jì)性分析提高發(fā)展商投資收益。 一、商業(yè)房地產(chǎn)策劃的意義 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有充分的市場(chǎng)調(diào)查，沒有切合市場(chǎng)實(shí)際的專業(yè)策劃服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。海南的發(fā)展前景是無限光明，經(jīng)過90年代初期的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，今日的海南旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，作為一家實(shí)力雄厚的投資公司，泰盛控股公司整合島內(nèi)外資源，進(jìn)行大手筆策劃，一定能夠在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)高起點(diǎn)譜寫新的篇章。?？谀硠e墅策劃項(xiàng)目建議書作者：日期：?？趧e墅策劃項(xiàng)目建議書—海洋文化的運(yùn)用一、 濱海房地產(chǎn)項(xiàng)目及公司品牌策劃的意義 二、 專業(yè)工作流程 三、 住宅與商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查初步模型 四、 對(duì)泰盛海景別墅項(xiàng)目的策劃意見綱要 五、 泰盛公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化建設(shè)的意見 六、 海口西海岸別墅項(xiàng)目工作初步計(jì)劃 七、 楊寶民策劃工作室介紹 前言 海南島在軍事上是我國戰(zhàn)略支點(diǎn)，它是中國南海不沉的航空母艦。在經(jīng)濟(jì)上，海南島最大的優(yōu)勢(shì)是豐富的海洋資源和熱帶海島旅游資源。 楊寶民策劃工作室作為一家高水平的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，愿意為泰盛提供專業(yè)地產(chǎn)策劃服務(wù)，在共贏中快速發(fā)展。 根據(jù)中國泰盛控股公司董事長(zhǎng)吉大為先生的戰(zhàn)略構(gòu)思，楊寶民先生的提出具體建議，期望本項(xiàng)目能夠打造為可體驗(yàn)的海南第一的濱海健康社區(qū)，項(xiàng)目包括經(jīng)營(yíng)中華海洋健康養(yǎng)生園項(xiàng)目，樹立健康地產(chǎn)的品牌形象。 2. 通過與中國泰盛控股有限公司的合作，促進(jìn)產(chǎn)品銷售，增強(qiáng)開發(fā)商在高尚住宅項(xiàng)目方面的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，提升項(xiàng)目的價(jià)值空間。 4. 通過整合強(qiáng)勢(shì)資源，根據(jù)泰盛發(fā)展戰(zhàn)略，加大樹立海南第一地產(chǎn)品牌的力度，為項(xiàng)目品牌輸出奠定基礎(chǔ)。 圖1 圖為楊寶民先生為海南長(zhǎng)信地產(chǎn)公司講授團(tuán)隊(duì)建設(shè)新知識(shí) 二、專業(yè)工作流程 人力資源 財(cái)務(wù)成本 投資與營(yíng)銷 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理 物業(yè)管理 客戶服務(wù) 圖2 企業(yè)文化策劃流程 宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域城市市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估方法 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新 圖3住宅項(xiàng)目策劃流程圖 （步行街）項(xiàng)目策劃工作流程圖 宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域城市商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 圖4 商業(yè)房地產(chǎn)策劃流程圖 三、住宅與商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查初步模型 環(huán)境質(zhì)量調(diào)查內(nèi)容： 周邊地區(qū)的河流、綠地、空氣質(zhì)量、噪聲污染、光污染、山體地形與綠化、周邊建筑對(duì)小區(qū)的影響，周邊商業(yè)設(shè)施，教育醫(yī)療、交通設(shè)施等綜合環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目調(diào)研模型 序號(hào) 名稱 詳細(xì)內(nèi)容或推斷 1 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 代表作品 2 地塊土地價(jià)值、建設(shè)成本 售價(jià) 3 建筑規(guī)劃特點(diǎn) 分析本地客戶對(duì)建筑規(guī)劃風(fēng)格的偏好 4 戶型 本地居民組成與戶型偏好不同戶型銷售率？ 5 立面 建筑里面的特點(diǎn)與偏好分析 6 會(huì)所 本地會(huì)所的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與實(shí)際效果評(píng)估 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平與取費(fèi)情況？ 普通消費(fèi)者問卷調(diào)查 利害相關(guān)者調(diào)查 醫(yī)院 市場(chǎng) 學(xué)校 社區(qū)居民文化活動(dòng)與消費(fèi)偏好？ 市場(chǎng)定位工作要點(diǎn) □ 項(xiàng)目宏觀、區(qū)域以及各類物業(yè)得全面市場(chǎng)信息 □ 目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研與細(xì)分 □ 項(xiàng)目SWOT分析與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 □ 項(xiàng)目定位：理念性與形象定位、功能定位、文化定位、客戶定位、價(jià)格定位 □ 品牌定位及推廣 □ 產(chǎn)品與服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的確定 □ 分期開發(fā)建設(shè)步驟建議 □ 物業(yè)類型建議 □ 戶型與面積比例確定 □ 戶型功能選擇 □ 會(huì)所與配套設(shè)施建議 □ 創(chuàng)新策劃與市場(chǎng)引導(dǎo)措施 最后形成市場(chǎng)定位報(bào)告 我國建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究起步較晚，它主要停留在對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)損益的分析研究上。 由于現(xiàn)行的可行性研究報(bào)告主要是請(qǐng)工程咨詢公司完成，由于他們并不對(duì)開發(fā)商的投資決策承擔(dān)任何實(shí)際責(zé)任，它本身的結(jié)論可靠性令人懷疑，因此，建筑策劃工作能夠幫助修正可行性投資報(bào)告。2001年10月我受沿海物業(yè)集團(tuán)公司委托去唐山購買1000畝土地，用于建設(shè)海濱旅游度假區(qū)。同時(shí)對(duì)冀東文化進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研，從中國共產(chǎn)黨創(chuàng)始人李大釗等前輩成長(zhǎng)足跡，分析號(hào)稱冀東糧倉的唐山地區(qū)文化特色。本規(guī)劃設(shè)計(jì)是以實(shí)現(xiàn)一個(gè)適合中國國民口味兼顧海外游客的國際標(biāo)準(zhǔn)旅游度假區(qū)，設(shè)計(jì)主題是健康養(yǎng)生和海濱旅游度假，使其成為北方家喻戶曉的國際級(jí)海濱度假區(qū)。整個(gè)可行性研究與策劃投入經(jīng)費(fèi)150萬元，歷時(shí)4個(gè)月完成。對(duì)于住宅部分，我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，正確劃分了聯(lián)排別墅與普通多層住宅的比例，對(duì)多層住宅的戶型比例進(jìn)行料定量分析規(guī)劃，為發(fā)展商增加直接效益600多萬元，整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查與策劃時(shí)間一個(gè)月。 楊寶民組織一批專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人材對(duì)華強(qiáng)北項(xiàng)目進(jìn)行兩個(gè)月調(diào)研，確保東方時(shí)代廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目的銷售以及商業(yè)廣場(chǎng)的正確定位，由于本項(xiàng)目處于?？邳S金地段，因此，住宅銷售沒有困難，商業(yè)定位則是難點(diǎn)。 位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個(gè)廠房集中的工業(yè)區(qū)，隨著改革的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這只看不見的手不斷撩拔著華強(qiáng)北這條不甘寂寞的街區(qū)。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路，南接南園路，北達(dá)紅荔路，?？诖髣?dòng)脈深南大道橫貫其中。 隨著華強(qiáng)北商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，與往昔相比，近兩年