【正文】 附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求 供給理論。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤 ，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 2） 噪音污染：本項目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項目品質(zhì)的一個原因，做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項目的配套設(shè)施投入。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學(xué)，我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因為涉及到是否本項目也要進行相關(guān)配套設(shè)施的 修建，所以我們將繼續(xù)進行重點關(guān)注。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項目人們的生活配套需要。不過本項目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。本地段各樓盤到達大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對本項目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 四、 本項目分析及定位 ● 本項目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。本項目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項目濃厚的文化氛圍、舒適的 生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計、健康的生活、頂級般的配套無疑是最佳的賣點，形成品牌差異。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、10 萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20萬常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的大邑人所看好的。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長了120％。大邑的房地產(chǎn)市場正在和這個城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長。 5) 結(jié)論 距離三環(huán)路 20 多分鐘車程的大邑，目前這里的房價在 1600 元 /平方米左右。同時， 本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名苑的商鋪銷售單價為 3000 元 /平方米。 4) 物業(yè)出租情況分析 本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒有大規(guī)模的商場。 基本指標(biāo) 2 樓盤名稱 上城 地 址 大邑大道旁 開發(fā)商 大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 +社區(qū)鄰街商鋪 工程進度 一期正在建設(shè) 交付日期 2020 年 4 月左右 一期交付 項目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 173817 平方米 容積率 1． 48 物業(yè)類型 商住 銷售價格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡ 左右 賣點分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000 平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺為退臺設(shè)計。 通過數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購買對象：年齡在 26— 45 歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來自哪個地方，從事哪個行業(yè)我們不加限制，具體的細化分析，這里暫略。大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念，只是希望得到物廉價美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)； 通過表象市場研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。麗都花城為 元 /平方米 8 元 /平方米 /月，西嶺名苑為 0。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長了 120％，大邑樓市主力戶型在 70 平方米 —— 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。 2) 本地段樓盤購買對象及購買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營理念也為大邑的房產(chǎn)市場提供了良好的 發(fā)展環(huán)境， 我們通過對本地段簡單的街頭路訪進行了初步的市場心理了解，從表象市場研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。對外交通的不斷完善，該項目周邊街區(qū)將吸引更多的企 業(yè)開發(fā)、投資，使得本街區(qū)遠期發(fā)展更好。 市政投資重點的轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來更多的機遇。與充滿文化氣息的大邑中學(xué)為近鄰，將陶冶居民的情操。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了深刻的印象，起到了一個示范作用。 由于大邑城市化發(fā)展比較快。本項目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。區(qū)域內(nèi)地勢平坦，北望群山含黛、南伴斜江綠波，將建成商務(wù)、辦公、居家的場所。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開發(fā)用地面積 2100 畝。該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨成溫邛高速公路出入口，可順利到達縣內(nèi)各旅游勝地；區(qū)內(nèi)道路、水、電、氣、網(wǎng)等市政基礎(chǔ) 設(shè)施完善，是商務(wù)、辦公、居家的理想場所。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。絕大多數(shù)行政、企事業(yè)單位干部職工有換房需求，工業(yè)集中區(qū)的建成也將帶來極大的購房需求。 將來，大邑新城南區(qū)將 是城市房產(chǎn)的代表。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團等 10 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項目開工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。 成溫邛高速公路的開通，加快了大邑對外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價，已經(jīng)由 2020 年的幾萬元一畝上升到了 30 多萬元一畝。 100 多位開發(fā)商齊聚大邑，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方面一起，為其房產(chǎn)的騰飛、旅游的提速，勾畫出了未來大邑的新面貌。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過對本項目面向大邑本地市場的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 因此我們判斷近三五年內(nèi)，甚至更長一個時期內(nèi)，成都人不會大面積的選擇到大邑居住。 一個城市的人均 GDP 超過 3000 美元時，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均 GDP 預(yù)計將達到 2020 美元。 ? 近期基礎(chǔ)設(shè)施改造： 大邑縣政府目前全力推進新城南區(qū)和新城北區(qū)的規(guī)劃建設(shè)工作 在南延線、新城北區(qū)、濱河路、二環(huán)路、安仁古鎮(zhèn)、花水灣等重點區(qū)域推出更多、更優(yōu)的地皮資源。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅持突出園林特色，形成獨特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。這對大品牌開發(fā)商帶動大邑房地產(chǎn)發(fā)展