【正文】 盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng) ，提升住宅升值空間 ？ 如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)或整體開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，打出 “ 時(shí)尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價(jià)格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新， 從品質(zhì)上超過(guò)周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因，大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 16 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇 ，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來(lái)也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育） 。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué)，我們還無(wú)法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配 套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒(méi)有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開(kāi)盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。不過(guò)本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上 。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅 2 分鐘。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對(duì)本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 四、 本項(xiàng)目分析及定位 ● 本項(xiàng)目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項(xiàng)目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍 、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級(jí) 般 的配套無(wú)疑是最佳的賣點(diǎn)，形成品牌差異。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、 10 萬(wàn)常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個(gè)以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20 萬(wàn)常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開(kāi)發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國(guó)家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛(ài)多層的 大邑 人所看好的。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動(dòng)工。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了 120％。大邑的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和這個(gè)城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長(zhǎng)。 5) 結(jié)論 距離三環(huán)路 20 多分鐘車程的大邑，目前這里的房?jī)r(jià)在 1600 元 /平方米左右。同時(shí)，本地段對(duì)手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名苑的商鋪銷售 單 價(jià)為 3000 元 /平方米。 4) 物業(yè)出租情況分析 本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒(méi)有大規(guī)模的商場(chǎng)。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 11 基本指標(biāo) 2 樓盤名稱 上城 地 址 大邑大道旁 開(kāi)發(fā)商 大邑銀都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 +社區(qū)鄰 街 商鋪 工程進(jìn)度 一期正在建設(shè) 交付日期 2020 年 4 月左右 一期交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 173817 平 方米 容積率 1． 48 物業(yè)類型 商住 銷售價(jià)格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡ 左右 賣點(diǎn)分析 親水性建筑， 低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000 平方米） ，人車分流，完善的小區(qū)配套 ，陽(yáng)臺(tái)為退臺(tái)設(shè)計(jì) 。 通過(guò)數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購(gòu)買對(duì)象：年齡在 26— 45歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來(lái)自哪個(gè)地方，從事哪個(gè)行業(yè)我們不加限制，具體的細(xì)化分析，這里暫略。 大邑居民對(duì)高水平的物業(yè)管理還不能有個(gè)明晰的概念，只是希望得到物廉價(jià)美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)； 通過(guò)表象市場(chǎng)研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來(lái)越理性。 麗都花城為 元 /平方米 8 元 /平方米 /月 ，西嶺名苑為 0。與 2020年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了 120％ ，大邑樓市主力戶型在 70 平方米 —— 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛(ài)多層的成都人所看好的。 2) 本地段樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來(lái)越好，與成都的空間、時(shí)間距離越來(lái)越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個(gè)新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開(kāi)發(fā)力度和經(jīng)營(yíng)理念也為大邑的房產(chǎn)市場(chǎng)提供 了良好的發(fā)展環(huán)境 ， 我們通過(guò)對(duì)本地段簡(jiǎn)單的街頭路訪進(jìn)行了初步的市場(chǎng)心理了解，從表象市場(chǎng)研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。對(duì)外交通的不斷完善，該項(xiàng)目周邊街區(qū)將吸引 更多的企業(yè)開(kāi)發(fā)、投資，使得本街區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展更好。 市政投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來(lái)更多的機(jī)遇。與充滿文化氣息的大邑中學(xué)為近鄰，將陶冶居民的情操。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 8 深刻的印象，起到了一個(gè)示范作用。 由于大邑城市化發(fā)展比較快。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，北望群山含黛、南伴斜江綠波，將建成商務(wù)、辦公、居家的場(chǎng)所。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開(kāi)發(fā)用地面積 2100 畝。該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨成溫邛高速公路出入口，可順利到達(dá)縣內(nèi)各旅游勝地；區(qū)內(nèi)道路、水、電、氣、網(wǎng)等 市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，是商務(wù)、辦公、居家的理想場(chǎng)所。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開(kāi)，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬(wàn)人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。絕大多數(shù)行政、企事業(yè)單位干部職工有換房需求，工業(yè)集中區(qū)的建成也將帶來(lái)極大的購(gòu)房需求。 將來(lái)，大邑新 城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團(tuán)、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團(tuán)等 10 余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。成溫邛高速公路的開(kāi)通，大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 7 加快了大邑對(duì)外開(kāi)放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價(jià)，已經(jīng)由 2020 年的幾萬(wàn)元一畝上升到了 30 多萬(wàn)元一畝。100 多位開(kāi)發(fā)商齊聚大邑，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方面一起，為其房產(chǎn)的騰飛、旅游的提速，勾畫出了未來(lái)大邑的新面貌。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目面向大邑本地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 因此我們判斷近三五年內(nèi)，甚至更長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，成都人不會(huì) 大面積的 選擇到大邑居住。 一個(gè)城市的人均 GDP 超過(guò) 3000 美元時(shí)，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均 GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到 2020 美元。 ? 近期基礎(chǔ)設(shè)施改造： 大邑縣政府目前全力推進(jìn)新城南區(qū)和新城北區(qū)的規(guī)劃 建設(shè)工作在南延線、新城北區(qū)、濱河路、二環(huán)路、安仁古鎮(zhèn)、花水灣等重點(diǎn)區(qū)域推出更多、更優(yōu)的地皮資源。 大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色