【正文】 歡多層住宅的市民較多， 這體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣， 并且日后交納 的物業(yè)管理費(fèi) 也 相對少一點(diǎn)； ? 銷售方面 ：目前 根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600 元 /平方米。而快速的增長態(tài)勢，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起 自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價(jià)值； ? 物業(yè)管理方面 ： 競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為 0。4 元 /平方米 /月 。月 。他們已經(jīng)認(rèn)識到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓 房的時(shí)候會更為謹(jǐn)慎。 3) 對手盤分析 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 10 基本指標(biāo) 1 樓盤名稱 麗都花城 地 址 大邑圍城路南段 130 號 開發(fā)商 四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 工程進(jìn)度 一期建設(shè)中 交付日期 年底一期 交付 項(xiàng)目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 72650 平方米 容積率 1． 68 物業(yè)類型 多層 +電梯公寓 銷售價(jià)格 1288~~1600 租金水平 40— 50 元 /平方米 賣點(diǎn)分析 首家電梯公寓 ； 25 米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善， 360 度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式， ； 緊鄰斜江河。 多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)?！，F(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍 。 其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 12 租金為 55 元 /平方米。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買 3套房子。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià) 1600元 /平方米。 今年 1— 3 月，拍賣出讓土地 3 宗，共 240 畝，樓盤開工面積 3 萬余平方米，商品房交易429 套，交易面積 52971 平方米。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。而快速的增長態(tài)勢和極具市場競爭 力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“ 5＋ 2”式都市生活的理想居住地。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時(shí)尚和大趨勢。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林 人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國家級生態(tài)大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 13 示范縣。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是 2500 畝，主要規(guī)劃是居住用地。本項(xiàng)目如以“ 小高層 +多層 +疊拼別墅”的組合，將填補(bǔ)大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時(shí)這里勢必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。 綜述 在附近對于近景和遠(yuǎn)景來說都不 佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期 50 畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 14 、社會治安情況 環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后 2 年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對我們在銷售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。 4. 地塊周圍的交通條件綜述 本地塊的公 共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向 6車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅 5分種車程。 5. 配套設(shè)施 ? 菜市場： 本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場”，作為對“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有 相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們在后期的規(guī)劃中會關(guān)注此項(xiàng)。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 15 ? 中學(xué)： 與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備； ? 醫(yī)院： 目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院 ? 體育娛樂設(shè)施： 街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備 ? 銀行、郵局、酒店、其他等： 缺乏 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析 在對項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃建議前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項(xiàng)目優(yōu)劣勢的分析：（附 SWOT 分析圖） 1. 優(yōu)勢分析 1） 用地規(guī)模： 大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成 自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的生活配套設(shè)施，幽雅的綠化環(huán)境，營造好小區(qū)的生活氛圍，必將增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭力。 4） 性價(jià)比高： 同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢 （詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計(jì)） 注：我們將在合約簽定后 更充分的 進(jìn)行 資源分析 、整理、挖掘、比較、 參考， 以 最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn) 2. 劣勢分析 1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 3． 項(xiàng)目的機(jī)會分析 從上面提到的本地塊的幾個(gè)方面優(yōu)勢，特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢，是本地段其他樓盤無法比擬的。 戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤 4． 項(xiàng)目的威脅分析 本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個(gè)方面來分析： 一 ． 是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯(cuò)，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對本項(xiàng)目有一定的威脅性； 二 ． 是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤； 三 ． 是環(huán)境問題 S（優(yōu)勢） 1．交通便利 2．完善生活配套臨近大邑中學(xué) 3． 整體規(guī)模大、 4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn) 5．價(jià)格 W（劣勢） 自然景觀缺乏 噪音污染 樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境 達(dá)不到“三通一平” O（機(jī)會） 1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng) 格上避開對手； 2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來弱化景觀劣勢 3. 樓盤周邊自然環(huán)境?? .較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵 T（威脅） 直接對手：上城， 周圍地段的樓盤影響 環(huán)境問題 本項(xiàng)目 SWOT 分析圖 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 17 結(jié) 論： 本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并存。 根據(jù) SWOT 理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 ● 項(xiàng)目的市場定位 項(xiàng)目開發(fā)核心概念： 適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位。本項(xiàng)目 將 營造 出一個(gè)實(shí)用性、全功能性、布局科學(xué)合理性、獨(dú)特的建筑形態(tài)。 （一） 項(xiàng)目市場細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤。所以，我們的目標(biāo)客戶鎖定是收入 “ 中等 +較高 +富裕 ” 幾個(gè) 階層。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升 。 1. 項(xiàng)目一期的市場細(xì)分 ? 從地理位上細(xì)分：大邑老城區(qū)的實(shí)力階層； ? 從購買人 群上細(xì)分：本地人、外遷居民； 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 19 ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在 4 千元以上的家庭為主； ? 從購房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。 （二） 樓盤概念導(dǎo)入 本項(xiàng)目 將 導(dǎo)入 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色 的全新 人文 概念！ （三） 目標(biāo)市場 ? 個(gè)體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。 ? 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由 實(shí)際 的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但 要有品位，并注重生活質(zhì)量。該群族是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是 “ 灰色收入 ” 。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、國企老板等不同類型，不同收入來源。 （四） 項(xiàng)目市場定位 1. 項(xiàng)目定位 玉 沙落燕 居大邑，溪水 濺落 顯尊榮 —— 東 方尊城 大邑 首例 川西 民居 1號作品 本項(xiàng)目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林 式川西民宅、 生態(tài)園林式住宅之典范。 它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然親密接觸的