【正文】 完整分區(qū)空間的 “ 動 ” 與 “ 靜 ”的關(guān)系，實現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠離煩囂的寧靜。 1. 規(guī)劃特點 1）建筑本體 ? 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證 “ 環(huán)保 —— 健康 ” 這一設(shè)計意念的實現(xiàn)。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。 ? 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。 ? 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是 住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴 ，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了 傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。經(jīng)測算得出財務(wù)費用為 萬元。 ? 期間費用 期 間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。 ? 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，可按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和建筑安裝工程費之和的 1%計取，總共為萬元。 開發(fā)前期稅費共計 萬元。 兩項合計為 萬元。 ? 前期費用為： 萬元 ? 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費 放線、勘察、設(shè)計、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 / 平方米計算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費為 萬元。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，目前我只能采用市場比較法來確定銷售價格。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細分中已經(jīng)確定了我們的目標客戶。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。也可以打通將幾個門面 合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。達到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降 的負面結(jié)果。 川西民居在建筑 單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效 辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計。造 山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習(xí)性相輝映。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。該群族都有一個消費指導(dǎo)思想，就是享受天倫。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 政府公務(wù)員 能成為本項目目標客戶的十分有限。對居住環(huán)境有著 較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對 “ 居住 +度假 +投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士。 2. 項目二期市場細分 ? 從地理上細分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在 6 千元 以上的家庭為主； ? 從購房心理細分：以自住購買及投資置業(yè)為主。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因為現(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建成為以 “綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。我們百佳盛世機構(gòu)希望與貴公 司強強聯(lián)合，營造一個大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項目本身的地塊屬性，進行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 擺在項目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項目的獨特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一？ 如何將規(guī) 劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求 供給理論。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過 周圍樓盤，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成 “ 領(lǐng)頭羊 ” 地位。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供 給 需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 2） 噪音污染：本項目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項目品質(zhì)的一個原因， 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項目的配套設(shè)施投入。 2） 交通條件： 交通條件十分便利 3） 文化氛圍： 本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學(xué)，我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因為涉及到是否本項目也要進行相關(guān)配 套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進行重點關(guān)注。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項目人們的生活配套需要。不過本項目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上。本地段各樓盤到達大邑縣城中心距離車程僅 2分鐘。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對本項目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。 四、 本項目分析及定位 ● 本項目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。本項目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項目濃厚的文化氛圍 、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計、健康的生活、頂級般的配套無疑是最佳的賣點，形成品牌差異。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、 10 萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20 萬常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地 產(chǎn)的成功典范。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的大邑人所看好的。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長了 120％。大邑的房地產(chǎn)市場正在和這個城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長。 5) 結(jié)論 距離三環(huán)路 20 多分鐘車程的大邑，目前這里的房價在 1600 元 /平方米左右。同時，本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名 苑的商鋪銷售單價為 3000 元 /平方米。 4) 物業(yè)出租情況分析 本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒有大規(guī)模的商場。 基本指標 2 樓盤名稱 上城 地 址 大邑大道旁 開發(fā)商 大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅 +社區(qū)鄰街商鋪 工程進度 一期正在建設(shè) 交付日期 2020 年 4 月左右 一期交付 項目規(guī)劃 總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑面積 173817 平 方米 容積率 1． 48 物業(yè)類型 商住 銷售價格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡ 左右 賣點分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000 平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺為退臺設(shè)計。 通過數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購買對象：年齡在 26— 45歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來自哪個地方，從事哪個行業(yè)我們不加限制，具體的細化分析，這里暫略。大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念，只是希望得到物廉價美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標準； 通過表象市場研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。麗都花城為 元 /平方米 8 元 /平方米 /月，西嶺名苑為 0。與 2020年相比，這一數(shù)字增長了 120％ ，大邑樓市主力戶型在 70 平方米 —— 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。 2) 本地段樓盤購買對象及購買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營理念也為大邑的房產(chǎn)市場提供 了良好的發(fā)展環(huán)境 ， 我們通過對本地段簡單的街頭路訪進行了初步的市場心理了解，從表象市場研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。對外交通的不斷完善，該項目周邊街區(qū)將吸引 更多的企業(yè)開發(fā)、投資，使得本街區(qū)遠期發(fā)展更好。 市政投資重點的轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來更多的機遇。與充滿文化氣息的大邑中學(xué)為近鄰，將陶冶居民的情操。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質(zhì)量的現(xiàn)代生