【正文】 光反射的白色為基色調，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設計。造山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習性相輝映。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。該群族都有一個消費指導思想，就是享受天倫。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 政府公務員 能成為本項目目標客戶的十分有限。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。 216。 個體與私企業(yè)老板（縣城內+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質量要求比較高。2. 項目二期市場細分I 從地理上細分：整個大邑地區(qū)原居民為主；I 從購買人群上細分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）；I 從年齡上細分：以25——55歲的人群為主；I 從工作環(huán)境上細分：以在大中型公司、大邑當地企業(yè)主階層、個體經營者、中高收入階層為主；I 從經濟狀況細分：家庭月收入在6千元以上的家庭為主；I 從購房心理細分：以自住購買及投資置業(yè)為主。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。建筑形式上以“小高層（12）+多層（5+1）+疊拼（）+獨立商業(yè)和臨街底商”表現，因為現在市場上對多層戶型的需求量最大。我們可以引入現代化、智能化的設計，把它建成為以“綠色——生態(tài)——健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設想。我們百佳盛世機構希望與貴公司強強聯(lián)合，營造一個大型住宅地產品牌，通過高水準的地產規(guī)劃及操作，并結合項目本身的地塊屬性，進行科學合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質曠世而持久的影響大邑當地的地產市場格局。擺在項目面前首先是這樣的問題：如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？如何讓區(qū)域內目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？如何確保項目的獨特經典又要與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一？如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產生持續(xù)亮點？以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出“時尚住宅”的招牌,并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產品的附加值已大于產品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經濟學的需求供給理論。另外一方面，根據本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成“領頭羊”地位。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業(yè)比”，追求產品供給需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。競爭樓盤“上城”有9000平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。2） 噪音污染：本項目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項目品質的一個原因，做好規(guī)避方法3） 周圍配套設施：附近的配套設施不齊全，將增加本項目的配套設施投入。2） 交通條件：交通條件十分便利3） 文化氛圍：本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學在當地的教育質量數一數二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內配備民辦學校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學教育）。 體育娛樂設施：街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設施不齊備252。 中學：與大邑中學為鄰，中學教育配套齊備；252。 小學：周邊小學配套設施，目前上城已經與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學，我們還無法獲取該小學規(guī)劃的詳細數據，這一數據因為涉及到是否本項目也要進行相關配套設施的修建，所以我們將繼續(xù)進行重點關注。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設施及修建一些臨街商鋪。252。5. 配套設施252。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅5分種車程。4. 地塊周圍的交通條件綜述本地塊的公共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向6車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。、社會治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經處于比較好的水平，但是據我們了解，近期本地段的幾塊土地已經拍賣出去，在今后2年內的施工噪音和揚塵可能對我們在銷售本項目時有所影響。在附近對于近景和遠景來說都不佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期50畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補景觀不佳的不足。本項目如以“小高層+多層+疊拼別墅”的組合，將填補大邑高端房地產的空白，屆時這里勢必成為置業(yè)者關注的新熱點。新城南區(qū)現在總的面積是2500畝，主要規(guī)劃是居住用地。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。據了解，大邑擁有旅游界許多的唯一，山、河、湖以及森林人文資源豐富，可用于旅游房產開發(fā)的土地資源也相當多。隨著生活觀念的改變，旅游房產也成為一種潮流、時尚和大趨勢。而快速的增長態(tài)勢和極具市場競爭力的價格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“5＋2”式都市生活的理想居住地。今后，大邑將不斷引進品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項目周邊的居住人群和環(huán)境也會熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。今年1—3月，拍賣出讓土地3宗，共240畝，樓盤開工面積3萬余平方米，商品房交易429套，交易面積52971平方米。根據大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價1600元/平方米。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買3套房子。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。現在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍。多層整體為框架結構（開發(fā)商對戶型的可調性強），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學校。3) 對手盤分析基本指標1樓盤名稱麗都花城地 址大邑圍城路南段130號開發(fā)商四川省川喜集團實業(yè)有限公司物業(yè)類型多層+電梯公寓工程進度一期建設中交付日期年底一期交付項目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積72650平方米容積率1．68物業(yè)類型多層+電梯公寓銷售價格1288~~1600租金水平40—50元/平方米賣點分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺多種形式，；緊鄰斜江河。他們已經認識到，現在大邑的房地產市場已經從賣方市場進入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹慎。月。4元/平方米/月。 物業(yè)管理方面：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費為0。與2004年相比，這一數字增長了120％，大邑樓市主力戶型在70平方米——120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。 規(guī)劃設計方面： 目前現在二級市場上的房屋戶型面積都普遍偏大，而本地段的樓盤也都迎合了了當地的市場，開發(fā)大面積大戶型的房屋，但是國家新的政策出臺后，大戶型為主力的時代已經過去，所以相對于本項目的規(guī)劃要在面積大小，空間寬敞上做文章，在對大邑縣當地市民的了解中，我們感受到市民比較關注小區(qū)環(huán)境的好壞，在購買房子所在的小區(qū)時候都要求有較高的綠化率，有足夠資金積蓄的市民也表示最好是有較好的景觀設置，至于朝向，最好是南北對流和朝南；而小區(qū)的建筑風格，大部分受訪者表示不太才意，只要小區(qū)樓房的外形好看就好；對于會所的配置，幾乎全部的受訪者表示小區(qū)擁有會所是必要的，而且絕大多數實力階層人事認為會所的功能應以實用為主，要每家每戶都能使用；同時我們收集到的數據也表明小區(qū)內及小區(qū)附近，都必須有足夠的配套設施，例如小學、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們的生活，最后要說明的是，雖占的比例逐步下降，但是大邑縣城居民喜歡多層住宅的市民較多，這體現出當