【正文】 型的設(shè)計(jì)既可以滿足消費(fèi)者多層次的需求，又可以降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)，還能提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ，小戶型進(jìn)入大社區(qū)，可以享受到大社區(qū)環(huán)境、景觀和完善的配套設(shè)施，從而提高生活的品質(zhì)。 小戶型物業(yè)具有面積小，總價(jià)低的特點(diǎn)，這就降低了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于大多數(shù)首次置業(yè)的年輕人和家庭人員比較簡(jiǎn)單的家庭都是一種理想的選擇；而小戶型物業(yè)投資小，收益大也受到廣大投資者熱捧。而部分小戶型在設(shè)計(jì)的時(shí)候，更是預(yù)留了購(gòu)房者發(fā)揮的空間，業(yè)主可以根據(jù)自己焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的需要隨意組合、調(diào)整，更是充分體現(xiàn)了小戶型自由靈活的特點(diǎn)，同時(shí)也彰現(xiàn)主人的個(gè)性化設(shè)計(jì)和生活品位。天鵝湖花園” 三梯 十四戶 中小戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn) （ 1）面積小、功能全，空間設(shè)計(jì)自由靈活 “麻雀雖小，五臟俱全”小戶型物業(yè)面積雖小，但其內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功能與大戶型相比卻是毫不遜色。常春藤” 兩梯四戶 兩梯五戶 “凱萊其中酒店式公寓形式的小戶型項(xiàng)目一般以回廊式布局，每層戶數(shù)較多，而 6090㎡的小戶型物業(yè)則以兩梯和三梯為主，每層四戶、六戶、八戶居多。 （ 2）小戶型平面布局 與大戶型物業(yè)一梯兩戶，兩梯四戶為主的格局相比，小戶型物 業(yè)個(gè)體單位面積較小、為了節(jié)約成本、降低公攤、減少后期營(yíng)運(yùn)成本，小戶型物業(yè)一般采取多梯多戶的設(shè)計(jì)。 學(xué)校是一種重要的配套設(shè)施，同時(shí)學(xué)校還可以帶 動(dòng)周邊地區(qū)的整體的發(fā)展，特別是高校經(jīng)濟(jì)是一種不容忽視網(wǎng)絡(luò)超女的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，小戶型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往是與校園經(jīng)濟(jì)的緊密結(jié)合，代表樓盤(pán)如：金林 .大城小室、大地 .新光華廣場(chǎng)、摩卡 .筑、名人 .第四城等。 市中心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目受土地面積、土地成本及房屋價(jià)格的影響，基本是以小戶型為主力戶型，代表樓盤(pán)如：摩卡 .筑、凱萊 .國(guó)際寓所、東渡 .時(shí)代凱悅等。由于城北受地理位置、區(qū)域發(fā)展以及環(huán)境配套等因素的制約，客戶群比較單一，其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是以中小戶型為主，但由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不多，總體量較小，是主城區(qū)范圍內(nèi)小戶型供應(yīng)最少的區(qū)域。 城南各面積段供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡，小戶型供應(yīng)較少 城南是成都市最早的富人區(qū)，其房地產(chǎn)起步相對(duì)其它區(qū)域最早，經(jīng)過(guò)多年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)摸索和經(jīng)驗(yàn)的積累，城南已形成了比較穩(wěn)定的市場(chǎng)，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本以中、高檔樓盤(pán)為主，各個(gè)樓盤(pán)中 90 ㎡以下小戶型所占比例均較小，但城南項(xiàng)目眾多，其總體供應(yīng)量約占全市總量的 18%。 中產(chǎn)城東，小戶型增長(zhǎng)速度快 城東是近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較活躍的區(qū)域，眾多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)先后入主城東。 城中，小戶型項(xiàng)目集中 一環(huán)內(nèi)，特別是市中心區(qū)域內(nèi)是小戶型項(xiàng)目集中的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)由于土地供應(yīng)緊張，各個(gè)項(xiàng)目占地面積都比較小，受城市規(guī)劃建設(shè)條件、土地成本、房屋價(jià)格的限制，更適合做小戶型項(xiàng)目。 ? 商品住宅仍為供不應(yīng)求，供銷比 成都市2 0 0 6 年1 —1 0 月份市中心住宅供應(yīng)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平方米）01234561月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月供應(yīng) 交易二、成都市現(xiàn)階段中小戶型市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) 各區(qū)域中小戶型現(xiàn)狀 城西：小戶型漸多 成都市傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之地，歷來(lái)素有“西貴”之說(shuō)，一直以來(lái)都是成都市民居家生活選擇的熱點(diǎn)地區(qū)，經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積累，該區(qū)域內(nèi)已形成雙楠、金沙光華、羊西線沿線等大型成熟社區(qū)。 供銷比： 20xx 年 110 月市內(nèi)非住宅供銷比為 ， 20xx 年同期供銷比漲至。 交易量： 20xx 年 110 月市內(nèi)共交易非住宅 萬(wàn)平方米，同比減少 55%。 區(qū)域所占比重：從表可以看出， 20xx 年 110 月市內(nèi)住宅供應(yīng)量與交易量在五城區(qū)所占比重均有所減少。其中 10 月交易住宅 161 套共 萬(wàn)平方米。 20xx 年 110 月市內(nèi)商品房供銷面積在全市所占比重 單位：萬(wàn)平方米 批準(zhǔn)預(yù)售面積 交易情況 總面積 住宅 非住宅 總面積 住宅 非住宅 20xx 年110 月 區(qū)域 全市 占比 % % % % % % 20xx 年110 月 區(qū)域 全 市 占比 % % % 7% % % 成都市市中心20xx年1—10月商品房供需對(duì)比圖（單位：萬(wàn)平方米）0246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月供應(yīng) 交易（ 2）、住宅情況 供應(yīng)量： 20xx 年 110 月市內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目 913 套共 萬(wàn)平方米，其中 2 月、 4 月、 5 月、 8 月均沒(méi)有住宅批準(zhǔn)預(yù)售。其中 10 月一月交易商品房 萬(wàn)平方米 供銷比： 20xx 年 110 月市內(nèi)商品房供 銷比為 ， 20xx 年同期供銷比為，相對(duì) 20xx 年同期有所上升，且市中心商品房供求基本平衡。 5000 元 /平方米以上價(jià)位住宅的供應(yīng)大于成交。而 120 平方米以上大戶型住宅供應(yīng)量已經(jīng)大于需求，因此當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)重點(diǎn)解決中小戶型的供應(yīng)不足問(wèn)題。 成都市2 0 0 6 年1 —1 0 月份市區(qū)土地供應(yīng)環(huán)域分布圖73%3% 1% 2%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%三環(huán)以外 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán)20xx 年 110 月五城區(qū)商品住宅（分環(huán)域）供應(yīng)與成交情況 方位 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外 供應(yīng)面積 同 比 % % % % % 占比 % % % % % 成交面積 同比 % % % % % 占比 % % % % % （ 2）房地產(chǎn)分套型供求情況 20xx年 1— 10月，成都市五城區(qū) 60平方米以下小套型住宅供應(yīng)面積為 萬(wàn)平方米，占比為 %，成交面積為 萬(wàn)平方米，占比 %； 60— 90 平方米套型住宅供應(yīng) 萬(wàn)平方米，占比 %，成交面積 萬(wàn)平方米，占比 %； 100— 144 平方米套型住宅供需兩旺，特別是 120— 144 平方米套型住宅，供應(yīng)和城郊面積分別達(dá)到 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米； 180 平方米以上套型住宅供銷比為 ，供應(yīng)最為充足。一環(huán)至二環(huán)供應(yīng)住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 小結(jié)：目前市中心土地總體供應(yīng)量不大，但供應(yīng)最為集中，具有地塊數(shù)量多，單塊面積小，土地價(jià)格高的特點(diǎn)。另外 110 月二至三環(huán)間土地供應(yīng)宗數(shù)最多，為 25 宗。 成都市五城區(qū)2 0 0 6 年1 —1 0 月份土地供應(yīng)數(shù)量一覽表91219141502468101214161820城東 城西 城南 城北 城中成都市五城區(qū)200 6年1—1 0月份土地供應(yīng)面積一覽表 50305001000150020xx2500300035004000城東 城西 城南 城北 城中（ 2）土地的分環(huán)域供應(yīng)狀況 從環(huán)域分布情況來(lái)看， 110 月土地供應(yīng)仍主要集中在三環(huán)以外，約 4094畝，占 110 月 土地供應(yīng)總量的 72%。而市中心的土地供應(yīng)體量雖然不大，但有 15 宗，且成交金額近 億元，占110 月市區(qū)成交土地總金額的近一成。 —— 《 孫子兵法本策劃案試圖建立此項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)與有志者共圖。 成 都 紅 牌 樓 項(xiàng) 目 全 程 企 劃 案 成都建信營(yíng)銷策劃有限公司 20xx 年 12 月 23 日 所有成功的營(yíng)銷案例都來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)和客戶的深刻理解，世界著名營(yíng)銷大師菲利普科特勒說(shuō)過(guò)：市場(chǎng)營(yíng)銷的核心就是發(fā)現(xiàn)未被滿足的市場(chǎng)需求并滿足之。 行千里而不勞者，行于無(wú)人之地也。虛實(shí)篇》 目 錄 第一章 成都市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ..................................................................... 6 一、 20xx 年 1— 10 月成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ............................................................. 6 土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 ............................................................................................... 6 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ............................................................................................ 7 市內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 ..................................................................... 10 二、成都市現(xiàn)階段中小戶型市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì) ............................................................ 12 各區(qū)域中小戶型現(xiàn)狀 ................................................................................... 12 中小戶型分布特點(diǎn) ...................................................................................... 13 中小戶型設(shè)計(jì) ............................................................................................. 13 中小戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn) ................................................................................... 15 三、成都市中小戶型 消費(fèi)趨勢(shì) ................................................................................. 16 目前成都市中小戶型物業(yè)的消費(fèi)群體構(gòu)成特征 ............................................ 16 中小戶型年齡支撐 ...................................................................................... 16 中小戶型投資回報(bào)支撐 ............................................................................... 17 影響中小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個(gè)關(guān)鍵性因素 ................................................ 17 中小戶型消費(fèi)者要求 ................................................................................... 18 第二章 地段分析 ................................................................................................... 20 一、紅牌樓現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃 ..................................................................................... 20 二、武侯國(guó)際社區(qū) ................................................................................................... 22 三、本地塊 SWOT 分析 .......................................................................................... 23 本項(xiàng)目地塊 SWOT 舉證 .............................................................................. 23 本項(xiàng)目地塊 SWOT 分 析 ..................................................