【正文】 陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計(jì)。造山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習(xí)性相輝映。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是享受天倫。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。 政府公務(wù)員 能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。 216。 個(gè)體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。2. 項(xiàng)目二期市場細(xì)分I 從地理上細(xì)分：整個(gè)大邑地區(qū)原居民為主；I 從購買人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）；I 從年齡上細(xì)分：以25——55歲的人群為主；I 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個(gè)體經(jīng)營者、中高收入階層為主；I 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在6千元以上的家庭為主；I 從購房心理細(xì)分：以自住購買及投資置業(yè)為主。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點(diǎn)和酒樓，不僅可彌補(bǔ)這一空缺，同時(shí)，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個(gè)理想的消費(fèi)場所。建筑形式上以“小高層（12）+多層（5+1）+疊拼（）+獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建成為以“綠色——生態(tài)——健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。我們百佳盛世機(jī)構(gòu)希望與貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，營造一個(gè)大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項(xiàng)目本身的地塊屬性，進(jìn)行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項(xiàng)目的實(shí)用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題：如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一？如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，打出“時(shí)尚住宅”的招牌,并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成“領(lǐng)頭羊”地位。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。競爭樓盤“上城”有9000平方米的人工湖泊環(huán)繞整個(gè)樓盤的賣點(diǎn)，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因，做好規(guī)避方法3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。2） 交通條件：交通條件十分便利3） 文化氛圍：本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政府支持在小區(qū)內(nèi)配備民辦學(xué)校，將來也可方便周圍居住家庭的小孩上學(xué)教育）。 體育娛樂設(shè)施：街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備252。 中學(xué)：與大邑中學(xué)為鄰，中學(xué)教育配套齊備；252。 小學(xué)：周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對面修建一所公辦小學(xué)，我們還無法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。252。5. 配套設(shè)施252。本地塊離成溫邛高速公路出入口僅5分種車程。4. 地塊周圍的交通條件綜述本地塊的公共交通極為便利，緊臨大邑大道（雙向6車道），寬敞平整，不存在任何交通瓶頸限制。、社會(huì)治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對我們在銷售本項(xiàng)目時(shí)有所影響。在附近對于近景和遠(yuǎn)景來說都不佳，都是一些建筑物，旁邊的上城正處于一期50畝的開發(fā)期、西嶺名苑已經(jīng)接近尾盤銷售，其小區(qū)規(guī)劃相信能彌補(bǔ)景觀不佳的不足。本項(xiàng)目如以“小高層+多層+疊拼別墅”的組合，將填補(bǔ)大邑高端房地產(chǎn)的空白，屆時(shí)這里勢必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是2500畝，主要規(guī)劃是居住用地。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。據(jù)了解，大邑?fù)碛新糜谓缭S多的唯一，山、河、湖以及森林人文資源豐富，可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地資源也相當(dāng)多。隨著生活觀念的改變，旅游房產(chǎn)也成為一種潮流、時(shí)尚和大趨勢。而快速的增長態(tài)勢和極具市場競爭力的價(jià)格，以及優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓大邑成為許多人心目中的“5＋2”式都市生活的理想居住地。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會(huì)熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會(huì)逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。今年1—3月，拍賣出讓土地3宗，共240畝，樓盤開工面積3萬余平方米，商品房交易429套，交易面積52971平方米。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買3套房子。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。現(xiàn)在正在銷售的上城臨街商鋪面積目前未對外公布，它們的投入使用，將為本地段增添濃厚的商業(yè)氛圍。多層整體為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。3) 對手盤分析基本指標(biāo)1樓盤名稱麗都花城地 址大邑圍城路南段130號開發(fā)商四川省川喜集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類型多層+電梯公寓工程進(jìn)度一期建設(shè)中交付日期年底一期交付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積72650平方米容積率1．68物業(yè)類型多層+電梯公寓銷售價(jià)格1288~~1600租金水平40—50元/平方米賣點(diǎn)分析首家電梯公寓；25米寬景觀生活走廊，交通暢達(dá)，生活配套完善，360度全景觀花園社區(qū)，空中別墅概念，地理位置優(yōu)越，住宅功能齊全，陽臺(tái)多種形式，；緊鄰斜江河。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。月。4元/平方米/月。 物業(yè)管理方面：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為0。與2004年相比，這一數(shù)字增長了120％，大邑樓市主力戶型在70平方米——120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面： 目前現(xiàn)在二級市場上的房屋戶型面積都普遍偏大，而本地段的樓盤也都迎合了了當(dāng)?shù)氐氖袌觯_發(fā)大面積大戶型的房屋，但是國家新的政策出臺(tái)后，大戶型為主力的時(shí)代已經(jīng)過去，所以相對于本項(xiàng)目的規(guī)劃要在面積大小，空間寬敞上做文章，在對大邑縣當(dāng)?shù)厥忻竦牧私庵?，我們感受到市民比較關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，在購買房子所在的小區(qū)時(shí)候都要求有較高的綠化率，有足夠資金積蓄的市民也表示最好是有較好的景觀設(shè)置，至于朝向，最好是南北對流和朝南；而小區(qū)的建筑風(fēng)格，大部分受訪者表示不太才意，只要小區(qū)樓房的外形好看就好；對于會(huì)所的配置，幾乎全部的受訪者表示小區(qū)擁有會(huì)所是必要的，而且絕大多數(shù)實(shí)力階層人事認(rèn)為會(huì)所的功能應(yīng)以實(shí)用為主，要每家每戶都能使用；同時(shí)我們收集到的數(shù)據(jù)也表明小區(qū)內(nèi)及小區(qū)附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們的生活，最后要說明的是，雖占的