【正文】 電臺：傳達(dá)項(xiàng)目形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。 以時(shí)尚電梯公寓，空中花園小區(qū)，高尚聯(lián)排別墅，川西民宅文化為一身216。實(shí)際上，本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)圍繞“愜意”進(jìn)行展開，以達(dá)到整體景觀的最佳效果。252。 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。開發(fā)前期稅費(fèi)共計(jì) 萬元。 多層銷售均價(jià)：1800元/平方米；252。 建筑基地面積：；216。本項(xiàng)目定位為此也將贏得以后目標(biāo)置業(yè)者高度的認(rèn)同，為開發(fā)商——東方圣地公司贏得較高的口碑。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價(jià)格比”有著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 商業(yè)：在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個(gè)項(xiàng)目人們的生活配套需要。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從10平方公里、10萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個(gè)以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有20萬常住人口、21平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。5) 結(jié)論距離三環(huán)路20多分鐘車程的大邑，目前這里的房價(jià)在1600元/平方米左右。而快速的增長態(tài)勢，以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，讓許多人心目中建立起自己都市生活的理想居住地形象，這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價(jià)值；216。交通基礎(chǔ)設(shè)施中大邑縣政府新建設(shè)的大邑大道將直接影響本地居民傳統(tǒng)的居住意識，這種交通便利性將會吸引本地人流居住觀念，造就無限的商機(jī)，為本項(xiàng)目樓盤埋下升值的伏筆。城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)由每平方米600余元上升到1300元每平方米。 前瞻定位：大邑有著豐富的旅游、文化資源，環(huán)境優(yōu)美，非常適合居住，是房地產(chǎn)投資的一塊熱土。 歷史因素：素有“蜀之望縣”之美稱，歷來為名流商賈云集之地。工業(yè)集中區(qū)完善了一期水、電、氣、路、通信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動了二期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城區(qū)綜合管理力度加大。歷史上的安仁古鎮(zhèn)以劉氏家族為代表，文化內(nèi)涵十足。大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅(jiān)持突出園林特色，形成獨(dú)特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團(tuán)、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團(tuán)等10余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。由于大邑城市化發(fā)展比較快。 物業(yè)管理方面：競爭樓盤“上城”的物業(yè)管理費(fèi)為0。粗略算算，在成都五城區(qū)買一套房子的錢，在大邑可以買3套房子。新城南區(qū)現(xiàn)在總的面積是2500畝，主要規(guī)劃是居住用地。所以，我們也將著重規(guī)劃一些商業(yè)配套設(shè)施及修建一些臨街商鋪。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià)也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在該地段形成“領(lǐng)頭羊”地位。 216。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。 總建筑面積：216。 聯(lián)排別墅均價(jià)：3000元/平方米；252。252。 216。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。252。 項(xiàng)目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園；216。 252。 252。六、項(xiàng)目營銷推廣及價(jià)格策略建議（一）項(xiàng)目營銷方案216。主題化的景觀設(shè)計(jì)，可以有效的將主題通過景觀實(shí)現(xiàn)充分表現(xiàn)，達(dá)到吸引力的創(chuàng)造。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧靜。 252。其次是以210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 綠化及相關(guān)設(shè)施費(fèi)開發(fā)前期稅費(fèi)：散裝水泥保證金按建筑面積1元/㎡市政設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積112元/㎡；墻改基金按建筑面積5元/㎡；人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積10元/㎡；異地綠化建設(shè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡；中小學(xué)危房改造費(fèi)、文物古跡勘探費(fèi)、工程定額測定費(fèi)和建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)合計(jì)按建筑物基底面積8元/㎡。 小高層銷售均價(jià)：1900元/平方米；252。 總平面積：；216。川西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計(jì)。 個(gè)體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。252。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。與2004年相比，這一數(shù)字增長了120％，大邑樓市主力戶型在70平方米——120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。成溫邛高速公路的開通，加快了大邑對外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價(jià)，已經(jīng)由2003年的幾萬元一畝上升到了30多萬元一畝。 216。大邑房地產(chǎn)市場從表面調(diào)查研究，大邑房地產(chǎn)市場受到以下幾個(gè)方面因素影響：216。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，,盤活存量土地500余畝。市政設(shè)施完好率達(dá)95%，城市綠化率達(dá)32%，綠地覆蓋率達(dá)34%。216。216。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。居住地市政設(shè)施還不齊全，位于城市主次干道。8元/平方米/月，西嶺名苑為0。大邑的房地產(chǎn)市場正在和這個(gè)城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級般的配套無疑是最佳的賣點(diǎn)，形成品牌差異。252?！?項(xiàng)目的市場定位項(xiàng)目開發(fā)核心概念：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位。 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實(shí)際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。 商業(yè)最大修建建筑面積：（最大）216。 商鋪均價(jià)：3000元/平方米；則總體銷售額將為：24666萬元（）252。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，%計(jì)取，總共為萬元。 臥室空間 臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書房（或多功能房）。 252。252。 景觀情境化景觀情境化，就是讓景觀變成為制造情境的手段，讓景觀成為業(yè)主休憩放松心情過程中的道具和工具。 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令生活更自如216。 單張：通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。 電視：配合促銷活動和對開發(fā)公