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成都大邑某項目全案建議書-在線瀏覽

2025-06-11 22:30本頁面
  

【正文】 、文化資源,環(huán)境優(yōu)美,非常適合居住,是房地產(chǎn)投資的一塊熱土。216。216。使大邑南部新區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善。從目前來看,成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開始向溫江、華陽、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移,但遠(yuǎn)未形成一種社會潮流,短期內(nèi)向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大。換句話說,近年內(nèi)將成都人作為我們的目標(biāo)客戶群是不現(xiàn)實的,大邑房地產(chǎn)市場仍然將是一個地方性的,封閉的本地市場。(微觀)1) 區(qū)位特點(location Characteristics)今年是項目年,大邑縣有關(guān)方面積極備戰(zhàn),目前,這種努力正發(fā)揮出強(qiáng)大的吸引力。  經(jīng)過兩年來的不懈努力,大邑房地產(chǎn)開發(fā)已有了良好的基礎(chǔ)。城區(qū)房地產(chǎn)均價由每平方米600余元上升到1300元每平方米。未來,大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。該區(qū)需求旺盛。另外,成都五城區(qū)及省內(nèi)外人士到大邑投資購房前景看好。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建筑以多層為主,綠地率35%以上,采用“居住區(qū)———小區(qū)———組團(tuán)”的三級結(jié)構(gòu)模式。南區(qū)面山鄰水,是理想的辦公、商住綜合區(qū)。該區(qū)以南街延伸線作為中軸線,呈扇形向南平鋪展開。本項目位于大邑新區(qū)南部地塊,該地塊的交通便利,居住氛圍濃厚,交通便捷。交通基礎(chǔ)設(shè)施中大邑縣政府新建設(shè)的大邑大道將直接影響本地居民傳統(tǒng)的居住意識,這種交通便利性將會吸引本地人流居住觀念,造就無限的商機(jī),為本項目樓盤埋下升值的伏筆。居住地市政設(shè)施還不齊全,位于城市主次干道。教育、文化是永不過時的宣傳王牌。該細(xì)分區(qū)域房地產(chǎn)市場需求也不可忽略。各項配套生活設(shè)施將進(jìn)一步齊全。正因為以上利好因素,促使像浙江銀都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)(貴企業(yè))等一些有實力的地產(chǎn)商加入,將會令此路段樓盤的競爭日趨激烈,時下此路段多為大盤,開發(fā)時間長,有些知名度和美譽度的樓盤,如上城等樓盤。從這個認(rèn)識出發(fā),大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場應(yīng)該被理解是一個表面“過?!钡?,存在嚴(yán)重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷,高端購買力被壓抑的市場,具體表現(xiàn)在:216。 銷售方面:目前根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計,去年全縣商品房均價1600元/平方米。而快速的增長態(tài)勢,以及大邑市民逐步追求優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境,讓許多人心目中建立起自己都市生活的理想居住地形象,這也為我們做產(chǎn)品定位有參考價值;216。8元/平方米/月,西嶺名苑為0。大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念,只是希望得到物廉價美的服務(wù),小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn);通過表象市場研究,我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。 通過數(shù)據(jù)資料的影響因素,我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購買對象:年齡在26—45歲之間,收入較高,他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上,至于來自哪個地方,從事哪個行業(yè)我們不加限制,具體的細(xì)化分析,這里暫略。 基本指標(biāo)2樓盤名稱上城地 址大邑大道旁開發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅+社區(qū)鄰街商鋪工程進(jìn)度一期正在建設(shè)交付日期2007年4月左右一期交付項目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積173817平方米容積率1.48物業(yè)類型商住銷售價格1700——1900/㎡租金水平35/㎡左右賣點分析親水性建筑,低密度,高綠化,人工湖水景資源(4000平方米),人車分流,完善的小區(qū)配套,陽臺為退臺設(shè)計。 4) 物業(yè)出租情況分析本路段沿線出租性的商鋪較多,但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位,沒有大規(guī)模的商場。同時,本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式,同是本地段的商鋪,西嶺名苑的商鋪銷售單價為3000元/平方米。5) 結(jié)論距離三環(huán)路20多分鐘車程的大邑,目前這里的房價在1600元/平方米左右。大邑的房地產(chǎn)市場正在和這個城市的發(fā)展節(jié)奏一樣,在快速增長。與2004年相比,這一數(shù)字增長了120%。據(jù)了解,大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項目樓盤,天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。此外,大邑樓市主力戶型在70平方米~120平方米左右,大部分是多層,這是喜愛多層的大邑人所看好的。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌,旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱,旅游資源豐富,景觀類型齊全,自然與人文景觀交相輝映,其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域。目前花溪溫泉酒店,依托花水灣溫泉度假區(qū),以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念,已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。按照規(guī)劃,大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從10平方公里、10萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有20萬常住人口、21平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。本項目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化,突出本項目濃厚的文化氛圍、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然,加上經(jīng)典的設(shè)計、健康的生活、頂級般的配套無疑是最佳的賣點,形成品牌差異。四、 本項目分析及定位● 本項目分析(一)、地塊環(huán)境條件I I 用地面積:;I 用途:商業(yè)住宅I 容積率:;I 綠地率:≧35%;I 建筑密度:45%;I 用地性質(zhì):商住用地 商業(yè)用地20%。鄰接大邑中學(xué)(學(xué)校內(nèi)的環(huán)境)對本項目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶,目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅2分鐘。不過本項目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想,加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜,這就需要我們以后將主要精力(商鋪和主出入口規(guī)劃)放在面向大邑大道上。 菜市場:本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后,政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場”,作為對“上城”項目的配套支持;但該農(nóng)貿(mào)市場具體距本項目的實際距離我們還沒有相關(guān)資料,所以這點上我們在后期的規(guī)劃中會關(guān)注此項。 商業(yè):在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè),作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側(cè)修建了一定規(guī)模的商業(yè)街,在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪,但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展,現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項目人們的生活配套需要。252。252。 醫(yī)院:目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院252。 銀行、郵局、酒店、其他等:缺乏(二)項目地塊的優(yōu)勢分析 在對項目進(jìn)行營銷策劃建議前,首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點,正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝,以下是對項目優(yōu)劣勢的分析:(附SWOT分析圖)1. 優(yōu)勢分析1) 用地規(guī)模:大地塊開發(fā)能形成規(guī)模效應(yīng),一方面有利于開發(fā)商降低項目單方開發(fā)成本費用;另一方面有利于項目形成自我的獨立環(huán)境,若配以完善的生活配套設(shè)施,幽雅的綠化環(huán)境,營造好小區(qū)的生活氛圍,必將增強(qiáng)該項目的市場競爭力。4) 性價比高:同等品質(zhì),戶型上,價格更占優(yōu)勢(詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計)注:我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考,以最大限度降低投資風(fēng)險2. 劣勢分析1) 自然景觀:自然景觀缺乏,需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。3.項目的機(jī)會分析從上面提到的本地塊的幾個方面優(yōu)勢,特別是精品建筑、精致生活元素的表現(xiàn)優(yōu)勢,是本地段其他樓盤無法比擬的。戶型的多樣性,功能性,選擇性優(yōu)與其他樓盤4.項目的威脅分析本項目的威脅,應(yīng)從幾個方面來分析:一.是大邑大道沿線的一些樓盤,如上城等,這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯,因為離本項目較近,因此,他們對本項目有一定的威脅性;二.是離本項目周圍地段的一些樓盤;三.是環(huán)境問題本項目SWOT分析圖W(劣勢)自然景觀缺乏噪音污染樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境達(dá)不到“三通一平”S(優(yōu)勢)1.交通便利2.完善生活配套臨近大邑中學(xué)3.整體規(guī)模大、4.充分的資料,數(shù)據(jù)分析,參考,降低投資風(fēng)險5.價格T(威脅)直接對手:上城,周圍地段的樓盤影響環(huán)境問題O(機(jī)會)1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況,在設(shè)計風(fēng)格上避開對手;2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計來弱化景觀劣勢3. 樓盤周邊自然環(huán)境…….較差,沒有大面積園林、水景、丘陵景觀,因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵結(jié) 論:本項目的優(yōu)劣勢比較,機(jī)會和風(fēng)險并存。根據(jù)SWOT理論分析,該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢,但考慮到本地塊臨近大邑大道和邑新大道,汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響,而且周圍的環(huán)
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