【正文】 DM直投雜志：通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。 公共活動(dòng)：舉辦各種公共活動(dòng)，樹立形象，迅速提升知名度、美譽(yù)度和記憶度。 252。 252。 252。 252。 I 廣告強(qiáng)勢(shì)推廣期252。 在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式傳達(dá)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造形象；另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。展銷會(huì)形式制造旺銷搶購的氛圍樣板房的設(shè)置特色化促銷特色賣點(diǎn)的吸引力（此略）（此略）廣告宣傳要達(dá)到盡竭傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)，盡快樹立起本項(xiàng)目的物業(yè)形象及直接促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。 高綠化高生態(tài)高環(huán)境以“ ”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 優(yōu)惠多樣性付款方式216。 項(xiàng)目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園；216。六、項(xiàng)目營銷推廣及價(jià)格策略建議（一）項(xiàng)目營銷方案216。整體的動(dòng)感，可以用局部的活動(dòng)化來帶動(dòng)，比如，加一個(gè)風(fēng)輪、水車等；可以用流水帶動(dòng)環(huán)境的動(dòng)感效果；可以用背景的可動(dòng)性，形成整體的動(dòng)感。對(duì)靜態(tài)藝術(shù)進(jìn)行動(dòng)感設(shè)計(jì)，是藝術(shù)中一直存在的現(xiàn)象和創(chuàng)意沖動(dòng)。景觀動(dòng)感藝術(shù)化： “動(dòng)感”是一個(gè)時(shí)尚詞匯，它生動(dòng)的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 景觀游樂化“景觀游樂化”是將風(fēng)景區(qū)中的功能型消費(fèi)建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建筑具備更強(qiáng)的吸引力。 景觀生態(tài)化本項(xiàng)目的開發(fā)以符合生態(tài)和諧性要求的景觀設(shè)計(jì)，采用生態(tài)材質(zhì)運(yùn)用，本土化植物配置，低耗能技術(shù)應(yīng)用，綠色植物環(huán)境，環(huán)保材料與技術(shù)等等，以生態(tài)綠色植物作為藝術(shù)創(chuàng)作中的表現(xiàn)基礎(chǔ)和手段，形成了大量的新興時(shí)尚發(fā)展，其中，植物造景的大地藝術(shù)，植物雕塑，垂直坡面綠化及景觀化等等，非常具有景觀沖擊力，形成了旅游景觀中藝術(shù)表現(xiàn)的生態(tài)化趨勢(shì)；符合生態(tài)原則，強(qiáng)調(diào)“人與自然和諧共處”的理念。本項(xiàng)目的情境化設(shè)計(jì)，可以將自然與文化資源，轉(zhuǎn)變?yōu)槿诵曰挠^賞過程，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂形?，可使游客興奮的產(chǎn)品。252。主題化的景觀設(shè)計(jì)，可以有效的將主題通過景觀實(shí)現(xiàn)充分表現(xiàn)，達(dá)到吸引力的創(chuàng)造。沒有主題，本項(xiàng)目將會(huì)是一盤散沙。本項(xiàng)目也需要進(jìn)行主題整合，形成鮮明的主題內(nèi)容，樹立獨(dú)特性，并達(dá)到品牌的統(tǒng)一性和特色化。 生態(tài)場(chǎng)所特色完美表露：強(qiáng)化建筑環(huán)境特色，強(qiáng)調(diào)生態(tài)美學(xué)成效原則。 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 風(fēng)水理論：根據(jù)“人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，剛?cè)峒鎮(zhèn)洹⒕挥行?、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風(fēng)水。 地域文化和自然生成：貫穿到點(diǎn)、線、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗(yàn)“靈性規(guī)劃、感悟活性建筑”；增強(qiáng)景觀與大邑著名景點(diǎn)的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的“動(dòng)”與“靜”的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。 民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧靜。 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。公共空間（中心綠地）——半公共空間（組團(tuán)綠地）——私有空間（住宅） 本規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施集中布置在西南側(cè)高層的裙樓內(nèi)，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的干擾，又保證了足夠的繁榮度。環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個(gè)住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。 252。 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。 各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 252。 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 216。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積根據(jù)房型進(jìn)行適當(dāng)變化，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。 216。其次是以210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。本項(xiàng)目為委托代理包銷（詳細(xì)見營銷代理合同部分）五、 項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議（一）項(xiàng)目案名：（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有川西民宅特色組團(tuán)組成）；休閑娛樂區(qū)（社區(qū)會(huì)所、空中休閑場(chǎng)所和中心園林景觀小品群等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。按委托方擬采用的開發(fā)模式，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。252。252。252。252。 綠化及相關(guān)設(shè)施費(fèi)開發(fā)前期稅費(fèi)：散裝水泥保證金按建筑面積1元/㎡市政設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積112元/㎡；墻改基金按建筑面積5元/㎡；人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積10元/㎡；異地綠化建設(shè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡；中小學(xué)危房改造費(fèi)、文物古跡勘探費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)和建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)合計(jì)按建筑物基底面積8元/㎡。 設(shè)備購置費(fèi)用（略）252。252。I 前期費(fèi)用為： 萬元252。 聯(lián)排別墅均價(jià)：3000萬元；252。 小高層銷售總價(jià)：2736萬元；252。 聯(lián)排別墅均價(jià)：3000元/平方米；252。 小高層銷售均價(jià)：1900元/平方米；252。針對(duì)可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，目前我只能采用市場(chǎng)比較法來確定銷售價(jià)格。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢(shì)，而且我們?cè)谇懊娴氖袌?chǎng)細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。 聯(lián)排別墅：10000平方米550元/平方米=550萬；252。 建筑小高層：14400平方米1200元/平方米=1728萬；252。 樓面單價(jià)成本：根據(jù)此地塊的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化的配比設(shè)置，盡量縮短銷售周期、賺取合理利潤進(jìn)行了如下假想測(cè)算：%，小高層、多層、聯(lián)排別墅、商鋪的設(shè)置分別為：I 基底面積：小高層（12或11+1）：1200平方米多層（6或5+1）：16000平方米 （注明：其中含有臨街底商4000平方米）別墅（）：4000平方米獨(dú)立商業(yè)1150平方米I 總建筑面積：122700平方米小高層（12或11+1）：14400平方米， %多層：（6或5+1）：96000平方米 （注明：其中含有臨街底商8000平方米）%別墅（）：10000平方米 %獨(dú)立商業(yè)2300平方米 %I 總成本假想測(cè)算：（）252。 住宅最大修建建筑面積：（最大）216。 總建筑面積：216。 總平面積：；216。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。也可以打通將幾個(gè)門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來彌補(bǔ)因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。川西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于