【正文】 七、 本項目營銷人員的組織架構、策劃、銷售負責人簡介 八、 營銷代理模式及詳細的收費標準 ，代理保證；附《營銷代理合同》 。 ? 戶外廣告：在項目周邊路段作燈柱、路牌、巨幅建筑物或路牌廣告； ? 公共活動：舉辦各種公共活動，樹立形象，迅速提升知名度、美譽度和記憶度。 ? 電臺：傳達項目 形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。 ? 廣告強勢推廣期 ? 報紙：從各個側面打造本項目的品牌形象。 在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式傳達本項目的優(yōu)勢與賣點； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密 集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場 POP直接促進樓盤的銷售。 展銷會形式 制造旺銷搶購的氛圍 樣板房的設置特色化 促銷特色賣點的吸引力 （此略） （此略） 廣告宣傳要達到盡竭傳達項目的優(yōu)勢與賣點，盡快樹立起本項目的物業(yè)形象及直接促進本項目的銷售。 六、項目營銷推廣及價格策略建議 （一）項目營銷方案 ? 以時尚電梯公 寓，空中花園小區(qū)，高尚 聯(lián)排別墅，川西民宅文化為一身 ? 項目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園； ? 各種配套設施應有盡有，交通便捷，令生活更自如 ? 優(yōu)惠多樣性付款方式 ? 川西民居 樸實飄逸的 風格 ? 高綠化高生態(tài)高環(huán)境 以“ ”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。整體的動感，可以用局部的活動化來帶動，比如，加一個風輪、水車等；可 以用流水帶動環(huán)境的動感效果；可以用背景的可動性，形成整體的動感。對靜態(tài)藝術進行動感設計，是藝術中一直存在的現(xiàn)象和創(chuàng)意沖動。 景觀動感藝術化： “動感”是一個時尚詞匯，它生動的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 ? 景觀游樂化 “景觀游樂化”是將風景區(qū)中的功能型消費建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建筑具備更強的吸引力。 本項目的情境化設計，可以將自然與文化資源，轉變?yōu)槿诵曰挠^賞過程，轉變?yōu)榫哂形Γ墒褂慰团d奮的產(chǎn)品。實際上，本項目的景觀設計圍繞“愜意”進行展開，以達到整體景觀的最佳 效果。 本項目強調“景觀概念策劃”?？梢哉f，主題是品牌運作的基礎。 2）景觀主題化 主題，是本項目開發(fā)整合的核心。 ? 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點，景觀、小品、休憩場地及設施的設計應與主題相符，景觀設計 人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑風格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 ? 地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細微，以疏浚通道，體驗 “ 靈性規(guī)劃、感悟活性建筑 ” ；增強景觀與大邑著名景點的呼應，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的 “ 動 ” 與 “ 靜 ” 的關系，實現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠離煩囂的寧靜。 1. 規(guī)劃特點 1）建筑本體 ? 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證 “ 環(huán)保 —— 健康 ”這一設計意念的實現(xiàn)。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。 ? 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設備。風道應滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設計成直排風道。大戶型的住宅應獨立分設廁所。 ? 廚衛(wèi)設備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設 備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設計最好把洗廁功能分工。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風要求很嚴，設計時 不允許出現(xiàn)“暗房”。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家 ，僅僅是睡覺的地方”的觀念。經(jīng)測算得出財務費用為 萬元。 ? 期間費用 期間費用包 括財務費用和銷售費用。 ? 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，可按基礎設施建設費和建筑安裝工程費之和的 1%計取，總共為萬元。 開發(fā)前期稅費共計 萬元。 兩項合計為 萬元。 ? 前期費用為： 萬元 ? 前期技術、咨詢服務費 放線、勘察、設計、質檢、工程監(jiān)理、招投標代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務等費用，按現(xiàn)行有關規(guī)定，綜合按 75 元 / 平方米計算，即前期技術、咨詢服務費為 萬元。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)，目前我只能采用市場比較法來確定銷售價格。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細分中已經(jīng)確定了我們的目標客戶。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。復式商鋪的售價也會高于一般商鋪。也可以打通將幾個門面合并使用 ，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結構住宅的一層。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。達到 “ 以服務小區(qū)業(yè)主為主 ”的原則，并將服務面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者 “ 落荒而逃 ”的不良后果。 本項目商業(yè)服務配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質量下降的負面結 果。 川西民居在建筑單體上講 究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設計。造山水庭院景觀，提升川西文化為主題，形成與大邑人地域習性相輝映。 以川西傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。該群族都有一個消費指導思想，就是享受天倫。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 政府公務員 能成為本項目目標客戶的十分有限。對居住環(huán)境有著較高的要 求，該階層收入也比較穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對 “ 居住 +度假 +投資 ”概念的理解高于其它行業(yè)人士。 2. 項目二期市場細分 ? 從地理上細分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細分：以在大中型公司、大邑當?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在 6 千元以上的家 庭為主； ? 從購房心理細分：以自住購買及投資置業(yè)為主。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因為現(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設計，把它建成為以“綠色 — — 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設想。我們百佳盛世機構希望與貴公司強強聯(lián) 合，營造一個大型住宅地產(chǎn)品牌，通過高水準的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結合項目本身的地塊屬性，進行科學合理的布局；通過深入探索本地塊所處大邑區(qū)域的文化內涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質曠世而持久的影響大邑當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 擺在項目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內目標購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項目的獨特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一？ 如何將規(guī)劃、開發(fā) 、環(huán)境、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點？ 以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出 “ 時尚住宅 ”的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的