【正文】 七、 本項目營銷人員的組織架構(gòu)、策劃、銷售負(fù)責(zé)人簡介 八、 營銷代理 模式及詳細(xì)的收費標(biāo)準(zhǔn)，代理保證；附《營銷代理合同》 。 ? 戶外廣告 ： 在項目周邊路段作燈柱、路牌、 巨幅建筑物或路牌廣告； ? 公共活動：舉辦各種公共活動，樹立形象，迅速提升知名度、美譽度和記憶度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 電臺： 傳達(dá)項目 形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。 ? 廣告 強勢推廣期 ? 報紙：從各個側(cè)面打造 本項目 的品牌形象。 在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式傳達(dá)本項目的優(yōu)勢與賣點； 在廣告 發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP 直接促進樓盤的銷售。 展銷會形式 制造旺銷搶購的氛圍 樣板房的設(shè)置特色化 促銷特色賣點的吸引力 （ 此 略） （ 此 略） 手段 廣告宣傳要達(dá)到盡竭傳達(dá)項目的優(yōu)勢與賣點 ， 盡快樹立起 本項目 的物業(yè)形象及 直接促進本項目的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、項目營銷推廣及價格策略建議 （一）項目營銷方案 ? 以 時尚 電梯公 寓， 空中 花園小區(qū)，高尚 聯(lián)排 別墅， 川西民 宅 文化 為 一身 ? 項目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園； ? 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令生活更自如 ? 優(yōu)惠多樣性付款方式 ? 川西民居 樸實飄逸 的 風(fēng)格 ? 高綠化高生態(tài)高環(huán)境 以 “ ”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。整體的動感，可以用局部的活動化來帶動，比如，加 一個風(fēng)輪 、水車等 ；可以用流水帶動環(huán)境的動感效果；可以用背景的可動性，形成整體的動感。對靜態(tài)藝術(shù)進行動感設(shè)計，是藝術(shù)中一直存在的現(xiàn)象和創(chuàng)意沖動。 景觀動感藝術(shù)化： “動感”是一個時尚詞匯，它生動的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 筑具備更強的吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 景觀游樂化 “景觀游樂化”是將風(fēng)景區(qū)中的功能型消費建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目的情境化設(shè)計，可以將自然與文化資源，轉(zhuǎn)變?yōu)槿诵曰挠^賞過程，轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂形?，可使游客興奮的產(chǎn)品。實際上，本項目的景觀設(shè)計圍繞“ 愜意 ”進行展開， 以達(dá)到整體景觀的最佳效果。 本項目強調(diào)“景觀概念策劃”?？梢哉f，主題是品牌運作的基礎(chǔ)。 2）景觀主題化 主題，是本項目開發(fā)整合的核心。 ? 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點，景觀、小品、休憩場地及設(shè)施的設(shè)計應(yīng) 與主題相符，景觀設(shè)計人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細(xì)微，以疏浚通道，體驗 “ 靈性規(guī)劃、感悟活性建筑 ” ；增強景觀與大邑著名景點的呼應(yīng)，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的 “ 動 ” 與 “ 靜 ”的關(guān)系，實現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧靜。 1. 規(guī)劃特點 1）建筑本體 ? 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證 “ 環(huán)保 —— 健康 ” 這一設(shè)計意念的實現(xiàn)。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。 ? 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。大戶型的住宅應(yīng)獨立分設(shè)廁所。 ? 廚衛(wèi)設(shè)備 廚 房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、 通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主 。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅” 概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。經(jīng)測算得出財務(wù)費用為 萬元。 ? 期間費用 期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，可按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和建筑安裝工程費之和的 1%計取，總共為萬元。 開發(fā)前期稅費共計 萬元。 兩項合計為 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 前期費用 為： 萬元 ? 前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費 放線、勘察、設(shè)計、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按 75元 / 平方米 計算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費為 萬元。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)， 目前我只能 采用市場比較法 來 確定銷售價格。而我們的樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細(xì)分中已經(jīng)確定了我們的目標(biāo)客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。也可以打 通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或 經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。 辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 川 西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 造 山水庭院景觀，提升 川西 文化為主題，形成與 大邑人地域習(xí)性 相輝映 。 以 川西 傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。該群族都有一個消費指導(dǎo)思想，就是享受天倫 。因此，該群族也是我們項目的主力目標(biāo)客戶。 政府公務(wù)員 能成為本項目目標(biāo)客戶的十分有限。對 居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入也比較 穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對 “ 居住 +度假 +投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士。 2. 項目二期市場細(xì)分 ? 從地理上細(xì)分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細(xì)分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細(xì)分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在大中型公司、大邑當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細(xì)分：家庭月 收入在 6 千元以上的家庭為主； ? 從購房心理細(xì)分：以自住購買及投資置業(yè)為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購物點和酒樓，不僅可彌補這一空缺，同時，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個理想的消費場所。建筑形式上以“小高層（ 12） +多層（ 5+1） +疊拼（ ） +獨立商業(yè)和臨街底商 ”表現(xiàn)，因為現(xiàn)在市場上對 多層 戶型的需求 量 最大。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計， 把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。我們百佳盛世機 構(gòu)希望與貴公司 強強聯(lián)合 ， 營造一個大型住宅地產(chǎn) 品牌，通過 高水準(zhǔn)的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結(jié)合項目本身的地塊屬性，進行科學(xué)合理的布局；通過深入探索本地塊所處 大邑 區(qū)域的文化內(nèi)涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質(zhì)曠世而持久的影響大邑當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 如何確保項目的獨特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ？ 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場 ，提升住宅升值空間 ？ 如何克服地塊的屬性，使項目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求 供給理論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 擺在項目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同 置業(yè) 人群的兼容性？