【導讀】房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。率達95%，城市綠化率達32%，綠地覆蓋率達34%，人均公共綠地平方米。建房、商品房近100萬平方米，使得大邑城內(nèi)一條條老街迅速“變臉”，全城面貌煥然一新，大邑縣的人均住房指標大幅提高，被評為四川省小城鎮(zhèn)建設的十大模范之一。站在大邑街頭時，環(huán)顧四周，仍不得不對大邑人的氣魄所折服。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計，去年全縣商品房均價1600元/平方米。大邑縣的房地產(chǎn)二手房交易市場也在不斷加溫?；?，森林覆蓋率%，造就了“森林大邑”的美譽。氣候溫和的地方，大邑的房價是極具誘惑的。大邑縣的旅游資源富集，并獨具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國家級風。景區(qū)西嶺雪山，國家級重點文物保護單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級公路直達成都雙楠，也可經(jīng)

　　

【正文】 置設費和建筑安裝工程費之和的 5%計取，總共為萬元。 ? 期間費用 期間費用包括財務費用和銷售費用。按委托方擬采用的開發(fā)模式，本項目的財務費用為支付銀行的貸款利息，故按預計發(fā)生額計算。經(jīng)測算得出財務費用為 萬元。 本項目為委托代理包銷 （詳細見營銷代理合同部分） 五、 項目命名策劃、設計方案的建議 （一） 項目案名： （二） 規(guī)劃設計方案建議 小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為住宅區(qū)（由具有 川西民宅特色 組團組成）；休閑娛樂區(qū)（社區(qū)會所、空 中休閑場所和中心 園林 景觀 小品群 等）；商業(yè)區(qū)（位于群樓內(nèi)有各種商鋪）。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅” 概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主 。其次是以 210 M2250 M2 的較大戶型和 聯(lián)排結構的別墅 。 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 臥室空間 臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、 通風要求很嚴，設計時不允許出現(xiàn)“暗房”。 ? 廚房空間 建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積 根據(jù)房型進行適當變化 ，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設計最好把洗廁功能分工。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 2 M23 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應大于 M2，大戶型 及聯(lián)排別墅 可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。 ? 廚衛(wèi)設備 廚 房與衛(wèi)生間是住宅里設備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大戶型的住宅應獨立分設廁所。 ? 廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機構和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設計成直排風道。 ? 各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管 線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鋁塑復合管和配件等。 ? 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設備。避免強調(diào)工種施工的特殊性。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。 環(huán)境結構是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側兩個住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證 “ 環(huán)保 —— 健康 ” 這一設計意念的實現(xiàn)。 公共空間（中心綠地） —— 半公共空間 （組團綠地） —— 私有空間（住宅） 本規(guī)劃將公共服務設施集中設置，特別是將商業(yè)設施集中布置在西南側高層的裙樓內(nèi)，在功能分區(qū)上避免了對居住生活的干擾，又保證了足夠的繁榮度。 1. 規(guī)劃特點 1）建筑本體 ? 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能生態(tài)住宅社區(qū)。超大型中心花園，輔以 聯(lián)排 別墅。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠離煩囂的寧靜。 ? 民居特色與現(xiàn)代風格結合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風格 相結合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外 立 面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。 ? 地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細微，以疏浚通道，體驗 “ 靈性規(guī)劃、感悟活性建筑 ” ；增強景觀與大邑著名景點的呼應，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的 “ 動 ” 與 “ 靜 ”的關系，實現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。 ? 風水理論 ： 根據(jù) “ 人有心脈、地有氣脈、水有溪脈、文有源脈、商有業(yè)脈 ” 的基本風水理論進行開發(fā)規(guī)劃，剛柔兼?zhèn)?、井然有序、生態(tài)奇佳，居區(qū)位的大風水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設計以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點，景觀、小品、休憩場地及設施的設計應 與主題相符，景觀設計人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑風格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 ? 生態(tài)場所特色完美表露：強化建筑環(huán)境特色，強調(diào)生態(tài)美學成效原則。 2）景觀主題化 主題，是本項目開發(fā)整合的核心。 本項目也 需要進行主題整合，形成鮮明的主題內(nèi)容，樹立獨特性，并達到品牌的統(tǒng)一性和特色化?？梢哉f，主題是品牌運作的基礎。沒有主題，本 項目將會是一盤散沙。 本項目強調(diào)“景觀概念策劃”。主題化的景觀設計，可以有效的將主題通過景觀實現(xiàn)充分表現(xiàn)，達到吸引力的創(chuàng)造。實際上，本項目的景觀設計圍繞“ 愜意 ”進行展開， 以達到整體景觀的最佳效果。 ? 景觀情境化 景觀情境化，就是讓景觀變成為制造情境的手段，讓景觀成為 業(yè)主休憩放松心情 過程中的道具和工具。 本項目的情境化設計，可以將自然與文化資源，轉變?yōu)槿诵曰挠^賞過程，轉變?yōu)榫哂形?，可使游客興奮的產(chǎn)品。 ? 景觀生態(tài)化 本項目的開發(fā)以符合生態(tài)和諧性要求的景觀設計，采用生態(tài)材質(zhì)運用，本土化植物配置，低耗能技術應用，綠色植物環(huán)境，環(huán)保材料與技術等等，以生態(tài)綠色植物作為藝術創(chuàng)作中的表現(xiàn)基礎和手段，形成了大量的新興時尚發(fā)展，其中，植物造景的大地藝術，植物雕塑，垂直坡面綠化及景觀化等等， 非常具有景觀沖擊力，形成了旅游景觀中藝術表現(xiàn)的生態(tài)化趨勢；符合生態(tài)原則，強調(diào)“人與自然和諧共處”的理念。 ? 景觀游樂化 “景觀游樂化”是將風景區(qū)中的功能型消費建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 筑具備更強的吸引力。本項目開發(fā)中融入了很強游樂化的趣味性。 景觀動感藝術化： “動感”是一個時尚詞匯，它生動的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 絕大多數(shù)景觀設計，是靜態(tài)的設計。對靜態(tài)藝術進行動感設計，是藝術中一直存在的現(xiàn)象和創(chuàng)意沖動?！皠痈小被侵笇τ谟^眾主觀上產(chǎn)生的效果。整體的動感，可以用局部的活動化來帶動，比如，加 一個風輪 、水車等 ；可以用流水帶動環(huán)境的動感效果；可以用背景的可動性，形成整體的動感。 3） 道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場規(guī)劃、綠化系統(tǒng)規(guī)劃、公建設施規(guī)劃、住宅設計與分期開發(fā) 等需與建筑設計單位進行緊密溝通后提出專業(yè)建議，在此略。 六、項目營銷推廣及價格策略建議 （一）項目營銷方案 ? 以 時尚 電梯公 寓， 空中 花園小區(qū)，高尚 聯(lián)排 別墅， 川西民 宅 文化 為 一身 ? 項目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園； ? 各種配套設施應有盡有，交通便捷，令生活更自如 ? 優(yōu)惠多樣性付款方式 ? 川西民居 樸實飄逸 的 風格 ? 高綠化高生態(tài)高環(huán)境 以 “ ”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。 大力宣傳，樹立品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 展銷會形式 制造旺銷搶購的氛圍 樣板房的設置特色化 促銷特色賣點的吸引力 （ 此 略） （ 此 略） 手段 廣告宣傳要達到盡竭傳達項目的優(yōu)勢與賣點 ， 盡快樹立起 本項目 的物業(yè)形象及 直接促進本項目的銷售。 我們建議把本項目的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告 切入期和廣告 強勢推廣 期。 在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式傳達本項目的優(yōu)勢與賣點； 在廣告 發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP 直接促進樓盤的銷售。 ? 廣告切入期 報紙軟文章 系列報紙硬廣告 網(wǎng)絡宣傳同樣突出相應的主題，為廣告的投放降低風險，保證廣告的宣傳效果。 ? 廣告 強勢推廣期 ? 報紙：從各個側面打造 本項目 的品牌形象。 ? 電視：配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑 。 ? 電臺： 傳達項目 形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。 ? 單張：通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。 ? 戶外廣告 ： 在項目周邊路段作燈柱、路牌、 巨幅建筑物或路牌廣告； ? 公共活動：舉辦各種公共活動，樹立形象，迅速提升知名度、美譽度和記憶度。 ? DM 直投雜志 ： 通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。 七、 本項目營銷人員的組織架構、策劃、銷售負責人簡介 八、 營銷代理 模式及詳細的收費標準，代理保證；附《營銷代理合同》