【正文】 他們相信自己的判33斷能力，在物業(yè)正式開盤后，手續(xù)齊全，價格合理有升值潛力的情況下會毫不猶豫的完成購買。 促銷期、旺銷期價格穩(wěn)步攀升。對于一個成熟的房地產(chǎn)項目來講價格走勢的穩(wěn)定是至關(guān)重要的。價格出現(xiàn)大的起伏一般有兩種情況：一種是房地產(chǎn)市場大環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，如海南、廣西等地房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破裂，但這種情況隨著整個市場逐步走入正軌將不再可能出現(xiàn)；另一種情況就是說明項目定位的不準(zhǔn)確性。在本案進入促銷期、旺銷期后隨著工程進度的發(fā)展，價格走勢應(yīng)穩(wěn)步上揚，給已購房者以物業(yè)升值的信心保障。在此期間推出各種形式的優(yōu)惠措施，并通過這些促銷手段吸引一部分持幣觀望的有效客戶。在優(yōu)惠措施的驅(qū)使下，在小區(qū)整體即將成為現(xiàn)房，價格即將大幅度上揚的情況下，會將一部分客戶成功的吸納進來，變購買愿望為最終的購買事實。福壽街商務(wù)樓項目　　本項目緊鄰福壽東街，項目東側(cè)為順都花園，總體占地面積　　畝，　一、產(chǎn)品建議：１、項目總體技術(shù)參數(shù)建議：　　由于本項目的特性，并結(jié)合濰坊當(dāng)?shù)厣逃梦飿I(yè)的總體狀況分析，為了在盡量規(guī)避市場風(fēng)險同時，努力追求公司最大利益，建議34１－２層做沿街商鋪，３－１０層做寫字樓，容積率控制在　左右。２．規(guī)劃建議? 建筑外檐突出現(xiàn)代感，線條要簡潔，充滿動感活力。? 色調(diào)亮麗、但用色不要過多，體現(xiàn)公司總部的青春活力。? 外檐材質(zhì)可選用鋁塑板。? 設(shè)置豪華大堂，體現(xiàn)客戶尊貴身份。 ３．配套建議? 中高檔品牌中央空調(diào)。? 在中間某一樓層設(shè)置小型會所（提供客戶會客、休閑、會議及交流的場所），增強辦公空間的使用功能。? 安全防范系統(tǒng)（只限寫字樓部分）35? 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（只限寫字樓部分）４．停車場建議　　在大廈前后設(shè)置一定量停車位，大廈前停車位為商鋪服務(wù)，后面車位公司自行使用?！。担啼亝?shù)建議　　根據(jù)本司長時間以來對市場的研究和分析，我們認為商鋪的一些最佳參數(shù)如下：36? 面積大小：一般而言商鋪面積在 80—200M2 之間較為適宜? 樓層：最佳為一樓，次之為一樓加二樓，較差為三層樓? 位置：轉(zhuǎn)角最佳? 房型：門面寬與進深之比為 ：1 或 1：1 為佳，而一般門面寬與進深之比達到 1：3 為較差鑒于本案所處的地理位置和公司的戰(zhàn)略考慮，我們建議第一，做２層商鋪；第二，面寬與進深之比控制在１：２，為了使寫字樓的空間布局合理有效，進深控制在１４米左右,而面寬為了符合建筑 為宜；第三，戶型面積為２００平米左右。第四，建筑層高４米以上。二、價格定位：　　商鋪：7000 元／ m237昌邑項目一、地塊現(xiàn)狀分析1. 地塊用途：住宅2. 地塊形狀：本項目地塊近似長方形3. 地塊面積：占地 60 畝4. 地塊 SWOT 分析：優(yōu)勢：，地理位置優(yōu)越。，地段具有一定的升值潛力。，有利于提升項目周邊整體環(huán)境。劣勢：。，影響項目形象。38，可能增加建筑成本。，可能暫時會影響項目。機會：，政策上重視房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。，昌邑人民需要改善自己的居住條件。，其戰(zhàn)略機會較好。威脅：。，不確定因素較多。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀分析 從現(xiàn)有及在建項目的情況來看，整體土地供應(yīng)量不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)的機會相對較多。在當(dāng)前昌邑房地產(chǎn)市場還不是很明朗的情況下，我們有針對性地考察了當(dāng)?shù)氐牡湫晚椖俊皷|方家園”希望可以從中吸納借鑒。39東方家園北靠北海路、南至東環(huán)路、西鄰利民街、東到富昌街，整個項目占地 26 公頃，屬于舊城改造，開發(fā)周期 23 年，最低售價1400 元/平米，最高 2300 元/ 平米，均價 1800 元/平米。共分三期開發(fā)，一共 70 多棟樓，戶型 10 余種，其中主力戶型：兩室 80100，三室 120130，面積最小 80 平米，最大 130 平米。該項目體量較大，在當(dāng)?shù)貙儆谟幸欢ㄒ?guī)模的樓盤。由于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場處于起步階段，所開發(fā)的樓盤同類化現(xiàn)象比較嚴重，而且缺少高檔次項目，所以整體的均價在 2022 以下。但是從目前發(fā)展來看，開始出現(xiàn)一些規(guī)模較大的樓盤，而且也開始注意項目品質(zhì)的提升，由于新一代住宅產(chǎn)品的問世，在價格上會出現(xiàn)逐步攀升的勢頭。40三、本案項目建議? 產(chǎn)品建議建議將本案定位于中高檔次的樓盤，希望借助有效宣傳在當(dāng)?shù)貥淞㈨椖扛叨诵蜗蠹伴_發(fā)商品牌形象。? 配套建議建議本案小區(qū)生活配套設(shè)施健全，如便利店、兒童游樂區(qū)，小型會所——包括小型咖啡廳、書吧、酒吧、美容、美發(fā)、健身、洗衣店等，充分體現(xiàn)人性化的設(shè)計要求，給業(yè)主一個安全舒適的家。? 規(guī)劃建議從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“ 規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“ 藝術(shù)及品牌性 ”出發(fā)， 本案需要詮釋“精品住宅” 概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映昌邑中高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合昌邑中高階層的居住感受和審美需求，為昌邑高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。? 景觀建議41由于本案總體投放量較大，故整體景觀采用分組分塊的立體式規(guī)劃形式，充分體現(xiàn)人與自然相結(jié)合的景觀特點，中心形成主體景觀，各個樓體之間采用組團景觀與整體景觀交相呼應(yīng)，突出項目的品質(zhì)。小區(qū)入口景觀建議采用漸進式水景，使水景更富特色，擺脫傳統(tǒng)噴泉廣場的俗套。綠色植物多采用灌木、喬木，豐富園林景觀，使項目在花香水影中體現(xiàn)生氣。四、總結(jié)綜上所述，通過我們對項目及周邊地區(qū)的了解，我們感覺本案的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。但是，任何開發(fā)項目都存在著這樣那樣等不同的風(fēng)險，尤其是在昌邑這樣的地區(qū)，房地產(chǎn)市場剛剛起步，大家都還處于一種摸索的狀態(tài)前進，風(fēng)險性相對較大。所以說建什么？給誰建？在哪里建？什么時間建？如何去建？就顯得相當(dāng)?shù)闹匾ㄎ粵Q定著項目的成敗勝負！伴隨著昌邑整體經(jīng)濟的發(fā)展，地產(chǎn)項目會逐步的增多，這樣一方面會改變?nèi)藗兊馁彿啃睦?，改變?nèi)藗兙幼〉挠^念，另一方面則要求開發(fā)商所開發(fā)的項目獨具一格，要有項目的吸引力，體現(xiàn)出產(chǎn)品的差異化，站在戰(zhàn)略的角度上來考慮開發(fā)的問題，這樣才能開發(fā)出一個又一個、適合當(dāng)?shù)匕傩盏木窐潜P。因此，我們相信，通過我們與貴公司的大力合作，一定會讓該項目成為昌邑的特色、精品、亮點??！42安丘項目建議書一、地塊現(xiàn)狀分析1. 地塊詳情：該地塊位于半山腰，地塊形狀不規(guī)則，占地 46 畝，容積率。2. 地塊 SWOT 分析：優(yōu)勢：，地理位置優(yōu)越。，交通便利。劣勢：，周邊缺乏各類配套。，增加開發(fā)成本。，開發(fā)過程中可能遇到很多不利因素。43，項目規(guī)劃也是難點之一。機會：，伴隨風(fēng)景區(qū)的發(fā)展，地段可能升值。，對于項目宣傳。，百姓需要改善自己的居住條件。威脅：。，不確定因素較多。二、總結(jié) “雖不在江南，卻是山水環(huán)繞，碧波蕩漾，橋亭廊榭，茂林修竹，曲徑小溪，如置身江南水鄉(xiāng)?！边@是對青云山的真實寫照。能在風(fēng)景這么秀美的青云山開發(fā)地產(chǎn)，是開發(fā)商的自豪，也是代理商的驕傲，讓我們再一次感受到了開發(fā)商強大的開發(fā)實力?？陀^分析青云山項目還存在一些風(fēng)險因素，如：周邊缺乏生活配套設(shè)施、地塊不規(guī)則、山腳下有一些墳?zāi)谷旱?，這些因素是值得我們深入考察和研究的。對于青云山項目，我們認為應(yīng)持謹慎態(tài)度，在做出深入的調(diào)研研究以及可行性分析后再做定論。44第四部分、合作模式柯羅蘭公司作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢公司，通過數(shù)年來與我市內(nèi)外多家開發(fā)企業(yè)合作及市場服務(wù)經(jīng)驗，逐漸摸索出一整套操作性強，同時對雙方具有保障性的雙贏合作模式。鑒于本項目具體情況及我司與貴公司初次合作，為了加強雙方的信任，保證項目的良好運做及雙方利益最大化，現(xiàn)建議采取如下合作方式，謹供參考，同時歡迎貴公司提出其他建設(shè)性合作形式，共商確定。合作方式：普通代理1） 服務(wù)內(nèi)容：我司負責(zé)項目全程策劃推廣（含廣告形象設(shè)計），及現(xiàn)場營銷。2） 合作方式及取費：我司制定項目整體銷售均價及各時期銷售回款計劃，經(jīng)貴公司認可，按銷售回款額的一定比例提取代理服務(wù)費。貴公司負責(zé)所有的銷售進款。3） 約束措施：如我司不能夠按雙方約定的銷售均價及銷售進度回款，貴公司可隨時根據(jù)合同終止代理協(xié)議。45銷售底價：我司根據(jù)周遍物業(yè)銷售價格及銷售狀況，結(jié)合項目自身特性，與開發(fā)商協(xié)商共同制定項目整體銷售底價。代理取費標(biāo)準(zhǔn)：銷售總額的 %(不含推廣費 ) 1）底價部分，按銷售總額的 %收取傭金。2）底價以上部分我司與貴公司按 4：6 比例分成。