【正文】 封閉式物業(yè)管理，戶戶電子對講系統(tǒng)，保證您和家人的安全；怡新苑社區(qū)橫跨新華路至北海路，真正大盤品質(zhì)，會所、幼兒園等生活配套設(shè)施，地處新華路黃金地段置業(yè)街與北宮新街交界處，地理位置優(yōu)越，升值前景無限，24 小時全封閉智能化、售后服務(wù)式物業(yè)管理，解除您的后顧之憂，讓您生活更放心、更舒心、更安心、更貼心虞新花園水、電、煤氣、地暖單戶控制；電話、有線、寬帶入戶；單元對講門、入戶防盜門；前陽臺設(shè)上下水；地上獨(dú)立車庫。19價格狀況起步價 最高價 均價 套價值 差價 物業(yè)費(fèi)金都花園 1598 2258 1900兩室：— 萬三室：— 萬70 元 怡新苑 1678 2648 2100兩室： 萬三室： 萬均差 80元虞新花園 2100 2600 2200兩室： 26 萬三室： 萬均差 60元吉祥家園 1520 1850 1700兩室： 萬三室： 萬50 元 各項目均價：050010001500202225003000金 都 花 園 怡 新 苑 虞 新 花 園 吉 祥 花 園起 步 價最 高 價均 價20各項目套價值：0510152025303540金 都 花 園 怡 新 苑 虞 新 花 園 吉 祥 花 園最 低最 高從銷售價格狀況來看，目前本區(qū)域項目均價大多在 2022 元/m 2左右，其房屋總價也控制在了 13 萬以上， 40 萬以下，均套價值在25 萬左右，物業(yè)費(fèi)也都在 元之間。18銷售狀況開盤時間 入住時間 總戶數(shù) 剩余戶數(shù) 銷售率金都花園 2022 年初2022 年 12月1600 余套 40 左右 %錦繡苑 1200 余套 20 左右 %怡新苑 2022 年2022 年 10月600 套 70 套左右 88%吉祥家園 2022 年2022 年 10月1800 余套 沒房 100%從銷售部分來看，周邊多數(shù)項目的開盤時間早，銷售均價較低，正在銷售中的二期、三期銷售率也都超過 90%，個別項目已經(jīng)接近清盤。而與其他競爭樓盤相比較本案開發(fā)體量較小，形不成規(guī)模效應(yīng)，存在一定劣勢。他們?nèi)慷际嵌鄬咏ㄖ?，磚混結(jié)構(gòu)，而且占地面積較大，開發(fā)周期較長，其中一期已經(jīng)入住一年多，二、三期項目也進(jìn)入到了銷售的尾聲階段，具體調(diào)研結(jié)論如下：15基礎(chǔ)部分開發(fā)商 項目地址 占地面積 建筑面積金都花園濰坊金慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文化路北段1218 號200 多畝 16 萬錦繡苑濰坊市中魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司虞河路北段玉清東街北150 畝 萬怡新苑濰坊吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司福壽街與新華路交叉口北600 畝 50 萬吉祥家園濰坊漢典置業(yè)有限公司虞河路與玄武街東南角200 多畝 10 萬㎡本案 濰坊嘉怡置業(yè) 文化路北段0100200300400500600金 都 花 園 怡 新 苑 本 案占 地 面 積 （ 畝 ）建 筑 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 從基礎(chǔ)部分來看各個項目的開發(fā)商都具有一定的開發(fā)實力，其16項目也都圍繞北宮街、福壽街、文化路、虞河路來興建，從而再一次證明了本項目地段升值的潛力。 三、周邊競爭項目對比分析在考察完地塊之后，我們制定了較為周密、詳細(xì)的調(diào)研計劃，有針對性的進(jìn)行項目調(diào)研。14 ，存在一定市場空缺 ，易于消化威脅： ，消費(fèi)心理價位較低，消費(fèi)觀念不成熟。周邊配套設(shè)施：金融：周圍有三家銀行及一家信用社教育：項目周邊學(xué)校較多，有十中、孫家小學(xué)、建材中專、育才學(xué)校、工業(yè)干校、輕工技工學(xué)校等醫(yī)療：附屬醫(yī)院政府：奎文區(qū)委、第三監(jiān)獄、大虞派出所等企業(yè)：山東濰坊拖拉機(jī)廠、生建集團(tuán)、動力機(jī)械配件廠、天倫實業(yè)開發(fā)公司、北虞預(yù)制廠、紅旗機(jī)械廠、濟(jì)軍冷藏廠等總體來看，文化路是未來的規(guī)劃路，所以本案區(qū)位的前景優(yōu)勢得以體現(xiàn)，而且周邊金融機(jī)構(gòu)、教育、醫(yī)療以及政企事業(yè)單位相對齊全，整個地段擁有較大的升值潛力。同時其獨(dú)棟建筑的高密度特點，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居住社區(qū)也可以因為高層住宅建筑密度的相對降低，進(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。國家有關(guān)部門對實心黏土磚和空心黏土磚的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。從國安商廈的產(chǎn)權(quán)式商鋪、怡和?星國際的空中別墅到東方曼哈頓的酒店式公寓，還有產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)服務(wù)式酒店讓濰坊的老百姓對于房產(chǎn)產(chǎn)品有了許多新的認(rèn)識。（3）新概念房產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)全新居住文化。一大批外觀靚麗、景觀優(yōu)美、配套齊全的小區(qū)不斷涌現(xiàn)。同時老百姓對樓盤的選擇也越來越挑剔，這就使得開發(fā)商不得不在項目的品質(zhì)上下功夫，無論從建筑造型、綠化設(shè)計還是配套設(shè)施都有了長足的發(fā)展。（2）注重品牌，搞精品社區(qū)。3．在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的今天，我們也注意到濰坊房市場正在向正規(guī)化、精品化、國際化和品牌化發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）外省市開發(fā)企業(yè)陸續(xù)登陸濰坊，引起市場良性競爭。（3）經(jīng)濟(jì)水平提高，百姓改善住房意識增強(qiáng)由濰坊市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，城鄉(xiāng)居民的收入在逐漸增加，人均可用于消費(fèi)性支配的資金數(shù)目也逐步增加，2022 年城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出 元。（2）城市遠(yuǎn)景規(guī)劃為房產(chǎn)市場發(fā)展帶來了空間。近兩年來，我市舊城改造力量持續(xù)擴(kuò)大，拆遷戶、搬遷戶的數(shù)目在增加；以及戶口政策放開后，大量的農(nóng)村剩余勞動力的進(jìn)城務(wù)工，使房屋需求量增大。老工業(yè)的搬出城區(qū)，是一個兩方面的問題，一是建造新工業(yè)區(qū)，新廠房，另一個方面是舊廠區(qū)的開發(fā)建設(shè)，這些建設(shè)單靠政府的財力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的力量，多方引資。（1）舊城改造，帶動發(fā)展，市場需要量持續(xù)擴(kuò)大。濰坊市目前整體城市規(guī)劃水平還處于起步階段，城市規(guī)劃缺少前瞻性，整體布局散亂、也欠合理，超過 10 萬㎡的項目少之又少，4 萬㎡甚至于幾千平米的項目比比皆是，這樣的項目無論是景觀規(guī)劃，還是配套水準(zhǔn)都很難達(dá)到一定水平，這也很大程度影響了項目的整體水平和物業(yè)品質(zhì)，不利于城市的總體發(fā)展。部分開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃手續(xù)不全，或無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證，或未辦理開工許可證、無開發(fā)資質(zhì)的條件下，公然開發(fā)房地產(chǎn)，這些違規(guī)開發(fā)的房屋由于開發(fā)成本低，因此價格也比較低，如此低的房價，吸引了一部分低收入的家庭，極大的沖擊了房產(chǎn)市場。另一方面的開發(fā)商在開發(fā)項目時，只注重短期回報率，而沒有看到長期品牌經(jīng)營的收益率。（1）開發(fā)樓盤缺乏市場調(diào)研，開發(fā)商盲目性強(qiáng)。2022 年濰坊市全市總施工面積達(dá) 萬平方米，完成投資 43 億元，其中住宅投資 億元，去年全年商品房銷售 億元，商品房價格比 2022 年平均上漲了 %。濰坊是全國重點產(chǎn)煙區(qū)之一，是重要的煙草原料基地。醫(yī)藥商業(yè)主要經(jīng)營中藥材、中成藥、西藥、醫(yī)療器械、玻璃儀器、化學(xué)試劑、保健品等 7 大類。7（7）醫(yī)藥：濰坊的醫(yī)藥工業(yè)門類比較齊全，配套協(xié)作能力較強(qiáng)。主要產(chǎn)品有華光電子出版系統(tǒng)、程控交換機(jī)、無線通信設(shè)備、儀器儀表、電子元器件、錄音機(jī)芯、音響設(shè)備、音像制品及電子技術(shù)推廣應(yīng)用產(chǎn)品等九大類上百個品種。建筑衛(wèi)生陶瓷、衛(wèi)生潔具配套五金件、礦物棉及制品等新型建材工業(yè)與傳統(tǒng)建材水泥工業(yè)構(gòu)成濰坊建材工業(yè)的四大支柱。主要生產(chǎn)漿粕、粘膠纖維、棉紗及混紡紗、印染布、服裝等 20 多類系列產(chǎn)品，遠(yuǎn)銷歐、美、東南亞等 50 多個國家和地區(qū)。（4）紡織：濰坊的紡織工業(yè)歷史悠久，紡織工業(yè)是濰坊市起步早、發(fā)展快、規(guī)模大的行業(yè)之一。6　?。?）機(jī)械：濰坊的機(jī)械工業(yè)是一個以農(nóng)機(jī)為主，民機(jī)并重發(fā)展，門類比較齊全，具有一定物質(zhì)技術(shù)優(yōu)勢的行業(yè)。近年來，濰坊市充分發(fā)揮沿海資源優(yōu)勢，大力發(fā)展海洋化工，取得了顯著成效。解放后，化學(xué)工業(yè)發(fā)展迅猛。經(jīng)過多年的發(fā)展完善，目前已形成造紙、釀酒、食品、印刷、日用化工、硅酸鹽、日用機(jī)械、塑料、五金、皮革、家具、室內(nèi)裝飾等 16個行業(yè)。 礦產(chǎn)資源中以非金屬礦產(chǎn)占優(yōu)勢。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn) 57 種，探明礦產(chǎn)地 240 余處，但大礦少、小礦多。5：濰坊自然資源較為豐富，為社會發(fā)展、社會進(jìn)步提供了物質(zhì)基礎(chǔ)?，F(xiàn)開通北京、上海、哈爾濱、廣州等 17 條航線?，F(xiàn)有港口三處，13 個泊位，可直通天津、大連等地，年吞吐能力 136 萬噸，萬噸級濰坊港二期擴(kuò)建工程已投入運(yùn)營。實現(xiàn)了市縣一級公路聯(lián)接、縣縣二級公路連接。近幾年，加快了公路主骨架、海陸空主通道、港站主樞紐建設(shè)，形成了海陸空三位一體化交通網(wǎng)絡(luò)。 4：