【正文】 套，陽臺為退臺設(shè)計(jì)。8元/平方米/月，西嶺名苑為0。正因?yàn)橐陨侠靡蛩兀偈瓜裾憬y都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)（貴企業(yè)）等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會令此路段樓盤的競爭日趨激烈，時下此路段多為大盤，開發(fā)時間長，有些知名度和美譽(yù)度的樓盤，如上城等樓盤。居住地市政設(shè)施還不齊全，位于城市主次干道。南區(qū)面山鄰水，是理想的辦公、商住綜合區(qū)。未來，大邑將是生態(tài)、文化、旅游、城市房產(chǎn)共融的一座美麗新城。換句話說，近年內(nèi)將成都人作為我們的目標(biāo)客戶群是不現(xiàn)實(shí)的，大邑房地產(chǎn)市場仍然將是一個地方性的，封閉的本地市場。216。大邑可經(jīng)擦耳、雙流、武侯大道二級公路直達(dá)成都雙楠，也可經(jīng)崇州至溫江連接光華大道的快速通道已列入規(guī)劃，這兩條不收費(fèi)的快速通道使成都與大邑之間更方便、更快捷。216。根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價1600元/平方米。市政設(shè)施完好率達(dá)95%，城市綠化率達(dá)32%，綠地覆蓋率達(dá)34%。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學(xué)就在該地塊東南側(cè)。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進(jìn)了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項(xiàng)目）等8個房地產(chǎn)項(xiàng)目，,盤活存量土地500余畝。但是，也應(yīng)該看到，這是在特殊條件下的一場特殊的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)活動。大邑房地產(chǎn)市場從表面調(diào)查研究，大邑房地產(chǎn)市場受到以下幾個方面因素影響：216。大邑縣的旅游資源富集，并獨(dú)具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國家級風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位劉氏莊園陳列館，中國道教發(fā)源地鶴鳴山，中國佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。 216。一個城市的人均GDP超過3000美元時，城市空心化就比較明顯了，今年成都人均GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到2000美元。成溫邛高速公路的開通，加快了大邑對外開放和交流合作的步伐，目前，大邑土地均價，已經(jīng)由2003年的幾萬元一畝上升到了30多萬元一畝。據(jù)了解，新城南區(qū)是以８０多米寬的大邑大道為中軸線，呈扇型向南平鋪展開，規(guī)劃總面積２．３平方公里，規(guī)劃居住人口１．１萬人，規(guī)劃居住用地１７００余畝。本項(xiàng)目地段使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。市政投資重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移給新區(qū)帶來更多的機(jī)遇。與2004年相比，這一數(shù)字增長了120％，大邑樓市主力戶型在70平方米——120平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。他們已經(jīng)認(rèn)識到，現(xiàn)在大邑的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到房子，所以他們在選擇樓房的時候會更為謹(jǐn)慎。其次，大邑縣城中心最好口岸位置的商業(yè)鋪面的月租金為55元/平方米。今后，大邑將不斷引進(jìn)品牌開發(fā)商入駐，做到高端樓盤和大型精品樓盤層出不窮，本項(xiàng)目周邊的居住人群和環(huán)境也會熱鬧起來，更加具有人氣，附近的生活配套也會逐漸完善，將來南邊的生活圈，商圈慢慢走向成熟，成為大邑居住選擇的主流地域。大邑縣成功通過國家級生態(tài)示范縣的驗(yàn)收，成為成都市第三批國家級生態(tài)示范縣。、社會治安情況環(huán)境衛(wèi)生從道路綠化上在大邑縣城已經(jīng)處于比較好的水平，但是據(jù)我們了解，近期本地段的幾塊土地已經(jīng)拍賣出去，在今后2年內(nèi)的施工噪音和揚(yáng)塵可能對我們在銷售本項(xiàng)目時有所影響。252。 體育娛樂設(shè)施：街道上零星布局有簡易的健身器材，體育娛樂設(shè)施不齊備252。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建成為以“綠色——生態(tài)——健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。 個體與私企業(yè)老板（縣城內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。川西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調(diào)，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設(shè)計(jì)。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。 總平面積：；216。 建筑小高層：14400平方米1200元/平方米=1728萬；252。 小高層銷售均價：1900元/平方米；252。I 前期費(fèi)用為： 萬元252。 綠化及相關(guān)設(shè)施費(fèi)開發(fā)前期稅費(fèi)：散裝水泥保證金按建筑面積1元/㎡市政設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積112元/㎡；墻改基金按建筑面積5元/㎡；人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積10元/㎡；異地綠化建設(shè)費(fèi)按建筑面積3元/㎡；中小學(xué)危房改造費(fèi)、文物古跡勘探費(fèi)、工程定額測定費(fèi)和建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)合計(jì)按建筑物基底面積8元/㎡。252。其次是以210 M2250 M2 的較大戶型和聯(lián)排結(jié)構(gòu)的別墅。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 252。 252。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠(yuǎn)離煩囂的寧靜。 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動、心理感受為出發(fā)點(diǎn)，景觀、小品、休憩場地及設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人性化，最大限度滿足人、景觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。主題化的景觀設(shè)計(jì)，可以有效的將主題通過景觀實(shí)現(xiàn)充分表現(xiàn)，達(dá)到吸引力的創(chuàng)造。 景觀游樂化“景觀游樂化”是將風(fēng)景區(qū)中的功能型消費(fèi)建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建筑具備更強(qiáng)的吸引力。六、項(xiàng)目營銷推廣及價格策略建議（一）項(xiàng)目營銷方案216。展銷會形式制造旺銷搶購的氛圍樣板房的設(shè)置特色化促銷特色賣點(diǎn)的吸引力（此略）（此略）廣告宣傳要達(dá)到盡竭傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢與賣點(diǎn)，盡快樹立起本項(xiàng)目的物業(yè)形象及直接促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售。 252。 DM直投雜志：通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。 252。 在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式傳達(dá)本項(xiàng)目的優(yōu)勢與賣點(diǎn)； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。 項(xiàng)目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園；216。景觀動感藝術(shù)化： “動感”是一個時尚詞匯，它生動的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。252。 生態(tài)場所特色完美表露：強(qiáng)化建筑環(huán)境特色，強(qiáng)調(diào)生態(tài)美學(xué)成效原則。 民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用川西民居特色與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心的公用建筑群為整體環(huán)境的中心，配以東北和西南兩側(cè)兩個住宅組團(tuán)綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 216。 216。按委托方擬采用的開發(fā)模式，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。252。252。 聯(lián)排別墅均價：3000元/平方米；252。 聯(lián)排別墅：10000平方米550元/平方米=550萬；252。 總建筑面積：216。也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。該群族都有一個消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是享受天倫。 216。建筑形式上以“小高層（12）+多層（5+1）+疊拼（）+獨(dú)立商業(yè)和臨街底商”表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場上對多層戶型的需求量最大。另外一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因此該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在該地段形成“領(lǐng)頭羊”地位。2） 交通條件：交通條件十分便利3） 文化氛圍：本地塊對于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇，（其中大邑中學(xué)在當(dāng)?shù)氐慕逃|(zhì)量數(shù)一數(shù)二，“上城”也得到政