【正文】 段控制在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點(diǎn)形成了本案的三次銷售浪潮。３、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖Ａ、廣告新聞標(biāo)題：● 產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告● WTO新西部?。在主體的廣告攻勢環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn)術(shù)。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實(shí)質(zhì)高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶群體?！?計(jì)劃通過銷售杠桿的運(yùn)用，最大限度促進(jìn)銷售并最終實(shí)現(xiàn)平均15%25%的超價(jià)收入。Ｂ、價(jià)格杠桿運(yùn)用：● 本專案價(jià)格杠桿運(yùn)用策略在一定意義上可理解為：高開高走。Ｂ、動(dòng)力型地產(chǎn)互動(dòng)流程：如下圖所示：動(dòng)力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個(gè)良性互動(dòng)過程，由這一過程最終形成推動(dòng)城市發(fā)展的巨大力量。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。（見下圖）３、案名建議：Ａ、案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個(gè)優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：生態(tài)化、園林式；全新的、高檔次的商務(wù)模式；空前的、具有第一性的。D、目標(biāo)客戶行業(yè)細(xì)分在市場調(diào)研完成后進(jìn)行。同時(shí)，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。Ｂ、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)?！?項(xiàng)目經(jīng)管高度不夠?！?短期內(nèi)難以引起市場深度認(rèn)知。● 項(xiàng)目形態(tài)新穎，市場認(rèn)知度低。Ｃ、項(xiàng)目劣勢：● 整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套較差，對(duì)外埠和國外企業(yè)進(jìn)駐造成障礙?！?作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進(jìn)行市場推廣?！?開發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。 項(xiàng)目SWOT分析Ａ、項(xiàng)目優(yōu)勢：● 國內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補(bǔ)了市場空白。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)● 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動(dòng)力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進(jìn)劑；● 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項(xiàng)目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是對(duì)傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)OFFICE的真正體現(xiàn)，；● 領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)服務(wù)及硬件設(shè)施配套；● 更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受。 品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對(duì)于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。籍由產(chǎn)業(yè)別墅及長安園這一動(dòng)力型地產(chǎn)典型代表的開發(fā)與運(yùn)作對(duì)整個(gè)西安市及西部中國產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。n。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。n。 高起點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運(yùn)營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會(huì)展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、“雙語制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。n。n。n。 ● 服務(wù)及配套優(yōu)勢n。 提供企業(yè)援助：對(duì)能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。 提供融資擔(dān)保：對(duì)易于形成產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、建設(shè)期短的企業(yè)，如果由于目前資金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)提供相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。n。15 停車位 每棟樓有獨(dú)立停車位、園區(qū)內(nèi)有公共停車場 較充裕停車位 公共停車場、秩序較差 16 入駐感受 尊貴的、自由的、人性的、有創(chuàng)造欲 高檔的、舒適的、人性的 高檔的、人性化較弱的、創(chuàng)造欲較弱的 產(chǎn)品USP提煉：A、專案宏觀背景賣點(diǎn)：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析● 政策優(yōu)勢n。其面積和總房款都較產(chǎn)業(yè)別墅小。（見下表）● 與北京森根國際及傳統(tǒng)高檔寫字樓性能對(duì)比表：比較項(xiàng)目 產(chǎn) 業(yè) 別 墅 森 根 國 際（北京） 傳 統(tǒng) 高 檔 寫 字 樓 備 注1 建筑形態(tài) 獨(dú)體別墅 23層 德式風(fēng)格Townhouse聯(lián)體別墅 23層 多層或高層 2 面積 1400 ~ 2600M2/棟 每棟分6個(gè)單元，600~ 800 M2/單元 銷售面積通常可進(jìn)行自由分割 3 總房款 很高 高 與前兩者相比較低 銷售面積是影響總房款的重要因素。● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：a．長時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；b、辦公室不自然通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)，不利于身體健康；c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；d、員工沒有休息間或休息間條件差；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。 二、 項(xiàng)目分析１、產(chǎn)品分析Ａ、產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級(jí)型且具有填補(bǔ)市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實(shí)用功能是商務(wù)辦公。此區(qū)的寫字樓最大特點(diǎn)是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務(wù)辦公配套及相關(guān)支撐行業(yè)缺乏，平均價(jià)格在6000元/㎡，市場銷售情況不好。市場銷售較好。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項(xiàng)目。Ｂ、西安寫字樓市場簡析：● 西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。項(xiàng)目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。項(xiàng)目分為四期，一期商務(wù)區(qū)具有濃郁的德國使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格寫字樓。?。● 在全國范圍內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品?！?西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產(chǎn)品面市?！?國內(nèi)高檔辦公用房需求日趨增長?！?市場需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對(duì)傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。 長安科技產(chǎn)業(yè)園是國家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施過程中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。動(dòng)力型地產(chǎn)將為消費(fèi)型地產(chǎn)提供有利的物質(zhì)保證，它的發(fā)展水平將直接影響甚至決定消費(fèi)型地產(chǎn)。當(dāng)任何一類地產(chǎn)的生產(chǎn)（開發(fā)）比例不當(dāng)時(shí)，都可能導(dǎo)致地產(chǎn)的相對(duì)過剩，從而導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)危機(jī)，所以這一理論的提出，有利于加強(qiáng)中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度研究，有效控制地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、總量、比例，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展和城市經(jīng)營問題提供有力的參考。 動(dòng)力型地產(chǎn)與消費(fèi)型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動(dòng)力型地產(chǎn)是消費(fèi)型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費(fèi)型地產(chǎn)是動(dòng)力型地產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和最終目標(biāo)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)，是生活資料的生產(chǎn)。土地作為地球最重要的資源，它承載著人類無數(shù)的傳奇神話與財(cái)富文明…… 動(dòng)力型地產(chǎn)“動(dòng)力型地產(chǎn)”是在《中國地產(chǎn)新三論》中首次提出的。 配第說：“土地是財(cái)富之母”。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時(shí)又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。如果用一句話來概括三者之間的關(guān)系，就是“國家經(jīng)營從城市經(jīng)營開始，城市經(jīng)營從地產(chǎn)經(jīng)營開始”，這是“中國地產(chǎn)新三論”的集中概述，也是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的客觀規(guī)律。