【正文】 力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者 “ 無(wú)利可圖 ” ，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或 經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。 造 山水庭院景觀，提升 川西 文化為主題，形成與 大邑人地域習(xí)性 相輝映 。該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是享受天倫 。 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 20 政府公務(wù)員 能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì) “ 功能價(jià)格比 ” 有著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定修養(yǎng)，對(duì) “ 居住 +度假 +投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士。目前商業(yè)業(yè)態(tài)中也缺乏大規(guī)模和有檔次的購(gòu)物點(diǎn)和酒樓，不僅可彌補(bǔ)這一空缺，同時(shí)，也為我們自己小區(qū)的住戶提供一個(gè)理想的消費(fèi)場(chǎng)所。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)， 把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設(shè)想。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題： 如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來(lái)此置業(yè)？ 怎樣做到不同 置業(yè) 人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的獨(dú)特經(jīng)典又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ？ 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 18 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng) ，提升住宅升值空間 ？ 如何克服地塊的屬性，使項(xiàng)目分期開發(fā)或整體開發(fā)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，打出 “ 時(shí)尚住宅 ” 的招牌 ,并以具有 “ 新生活＋新人居 ” 的雙重魅力來(lái)吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價(jià)格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 2） 噪音污染：本項(xiàng)目地塊位于兩條主干道之間，噪音勢(shì)必是影響本項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)原因，大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 16 做好規(guī)避方法 3） 周圍配套設(shè)施：附近的配套設(shè)施不齊全，將增加本項(xiàng)目的配套設(shè)施投入。 ? 小學(xué)： 周邊小學(xué)配套設(shè)施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達(dá)成了意向，在該項(xiàng)目主入口對(duì)面修建一所公辦小學(xué)，我們還無(wú)法獲取該小學(xué)規(guī)劃的詳細(xì)數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因?yàn)樯婕暗绞欠癖卷?xiàng)目也要進(jìn)行相關(guān)配 套設(shè)施的修建，所以我們將繼續(xù)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。不過(guò)本項(xiàng)目另外面向的邑新大道交通狀況卻不十分理想，加之該路段周邊環(huán)境復(fù)雜，這就需要我們以后將主要精力（商鋪和主出入口規(guī)劃）放在面向大邑大道上 。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質(zhì)高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 四、 本項(xiàng)目分析及定位 ● 本項(xiàng)目分析 （一）、地塊環(huán)境條件 ? 項(xiàng)目用地面積 畝 ? 用地面積： 畝； ? 用途：商業(yè)住宅 ? 容積率： ； ? 綠地率：≧ 35%； ? 建筑密度： 45%； ? 用地性質(zhì)：商住用地 商業(yè)用地 20%。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、 10 萬(wàn)常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個(gè)以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20 萬(wàn)常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。大邑素有“山川靈秀之鄉(xiāng)”的美稱，旅游資源豐富，景觀類型齊全，自然與人文景觀交相輝映，其中沿西嶺雪山、高堂山、霧中山、鶴鳴山、西嶺國(guó)家森林公園、靜惠山公園、花水灣溫泉區(qū)等風(fēng)景旅游區(qū)將是大邑旅游房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的 大邑 人所看好的。與 2020 年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了 120％。 5) 結(jié)論 距離三環(huán)路 20 多分鐘車程的大邑，目前這里的房?jī)r(jià)在 1600 元 /平方米左右。 4) 物業(yè)出租情況分析 本路段沿線出租性的商鋪較多，但多數(shù)租賃物業(yè)都是小單位，沒有大規(guī)模的商場(chǎng)。 通過(guò)數(shù)據(jù)資料的影響因素，我們可以大致地設(shè)定我們樓盤的購(gòu)買對(duì)象：年齡在 26— 45歲之間，收入較高，他們當(dāng)中大多數(shù)的學(xué)歷在大專以上，至于來(lái)自哪個(gè)地方，從事哪個(gè)行業(yè)我們不加限制，具體的細(xì)化分析，這里暫略。 麗都花城為 元 /平方米 與 2020年相比，這一數(shù)字增長(zhǎng)了 120％ ，大邑樓市主力戶型在 70 平方米 —— 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的成都人所看好的。對(duì)外交通的不斷完善，該項(xiàng)目周邊街區(qū)將吸引 更多的企業(yè)開發(fā)、投資，使得本街區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展更好。與充滿文化氣息的大邑中學(xué)為近鄰，將陶冶居民的情操。 由于大邑城市化發(fā)展比較快。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，北望群山含黛、南伴斜江綠波，將建成商務(wù)、辦公、居家的場(chǎng)所。該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，臨成溫邛高速公路出入口，可順利到達(dá)縣內(nèi)各旅游勝地；區(qū)內(nèi)道路、水、電、氣、網(wǎng)等 市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，是商務(wù)、辦公、居家的理想場(chǎng)所。絕大多數(shù)行政、企事業(yè)單位干部職工有換房需求，工業(yè)集中區(qū)的建成也將帶來(lái)極大的購(gòu)房需求。目前，大邑已有華地房地產(chǎn)、立泰房地產(chǎn)、川喜集團(tuán)、美飾家園、寧波銀都、江口醇集團(tuán)等 10 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，升暉花園、仁和花園、上林、逸都、溫泉華庭、麗景怡園、美飾花園、西嶺名苑等一批中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，年內(nèi)將有一大批商住樓交付使用。100 多位開發(fā)商齊聚大邑，與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)方面一起，為其房產(chǎn)的騰飛、旅游的提速，勾畫出了未來(lái)大邑的新面貌。 因此我們判斷近三五年內(nèi)，甚至更長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)，成都人不會(huì) 大面積的 選擇到大邑居住。 ? 近期基礎(chǔ)設(shè)施改造： 大邑縣政府目前全力推進(jìn)新城南區(qū)和新城北區(qū)的規(guī)劃 建設(shè)工作在南延線、新城北區(qū)、濱河路、二環(huán)路、安仁古鎮(zhèn)、花水灣等重點(diǎn)區(qū)域推出更多、更優(yōu)的地皮資源。這對(duì)大品牌開發(fā)商帶動(dòng)大邑房地產(chǎn)發(fā)展的速度和品 質(zhì)，大邑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了良好的服務(wù)環(huán)境，并實(shí)行高效率工商注冊(cè)登記和審批。 ? 交通因素 ： 距離大城市繁華很近，距離大城市喧囂很遠(yuǎn) ， 中心城區(qū)距成都市區(qū)４０公里，從成都只需３ ０分鐘車程，至雙流國(guó)際航空港３５公里，并且３１８國(guó)道和川西旅游環(huán)線穿境而過(guò)。綠化率 %，森林覆蓋率 %，造就了 “森林大邑 ”的美譽(yù)。 大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)從表面調(diào)查研究，大邑房地產(chǎn)市場(chǎng)受到以下幾個(gè)方面因素影響： ? 歷史因素 ： 素有“蜀之望縣”之美稱，歷來(lái)為名流商賈云集之地。大邑縣的房地產(chǎn)二手房交易市場(chǎng)也在不斷加溫。這種開發(fā)建設(shè)的方式在大邑不可能再現(xiàn)，如外地來(lái)大邑考察得出的結(jié)論，今后任何地方也不可能 “ 克隆 ” 大邑的做法。 （二）大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)（宏觀） 1. 大邑縣房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)條件表現(xiàn)在以下 幾個(gè)方面： 1997 年，大邑縣領(lǐng)導(dǎo)提出了 “ 以城養(yǎng)城，自求平衡 ” 的城市建設(shè)路子，以城建、規(guī)劃、林業(yè)等政府職能部門為主體，組建了數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始了大規(guī)模的舊城改造工程。城區(qū)綜合管理力度加大。 2020 年城市建設(shè)成效顯著。致：四川東方圣地置業(yè)有限公司 大邑城南項(xiàng)目： 全程策劃建議 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 2 [摘要 ] 一、 本項(xiàng)目的 LOGO 1 案名 ：東方 *綠邑 東方森都，東方錦苑，東方名廬 ，東方美廬 2 建筑名 1. 組團(tuán)名 2. 標(biāo)志 3. 標(biāo)準(zhǔn)色 4. 標(biāo)準(zhǔn)字體 二、 投標(biāo)公函 三、 大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 四、 本項(xiàng)目分析及定位 五、 項(xiàng)目命名策劃、設(shè)計(jì)方案的建議 六、 對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及價(jià)格策略的建議 七、 本項(xiàng)目營(yíng)銷人員的組織架構(gòu)、策劃、銷售負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)介 八、 營(yíng)銷代理模式及詳細(xì)的受費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，代理保證；附《營(yíng)銷代理合同》 大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 3 [詳 細(xì)內(nèi)容 ] 項(xiàng)目特色： 以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色 一、項(xiàng)目總論 本項(xiàng)目地塊位于大邑大道，緊臨大邑中學(xué)，用地性質(zhì)是商業(yè)住宅用地，用地面積 畝（ 平方米）。 二、項(xiàng)目的 LOGO 1. 案名 2. 建筑名 3. 組團(tuán)名 4. 標(biāo)志 5. 標(biāo)準(zhǔn)色 6. 標(biāo)準(zhǔn)字體 三、投標(biāo)公函 四、大邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）了解大邑縣宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 近十來(lái)年 全縣地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了較快增長(zhǎng)，達(dá)到或基本達(dá)到大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 4 了年度計(jì)劃進(jìn)度要求。工業(yè)集中區(qū)完善了一期水、電、 氣、路、通信、排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)了二期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 2020 上半年 ，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 234400 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) %，超目標(biāo)值 個(gè)百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng) %。但是，也應(yīng)該看到，這是在特殊條件下的一場(chǎng)特殊的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。與 2020 年相比，這一大邑房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)書 5 數(shù)字增長(zhǎng)了 120％ 。商業(yè)用房交易面積為 平方米，交易金額為 萬(wàn)元。 。 大邑縣的旅游資源富集，并獨(dú)具特色，在方圓幾十公里范圍內(nèi)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位劉氏莊園陳列館，中國(guó)道教發(fā)源地鶴鳴山，中國(guó)佛教早期傳地霧山，花水灣溫泉度假區(qū)等眾多的自然景觀和人文景觀。大邑縣政