【正文】 的房價在 1600 元 /平方米左右。 此外，大邑樓市主力戶型在 70 平方米～ 120 平方米左右，大部分是多層，這是喜愛多層的 大邑 人所看好的。按照規(guī)劃，大邑縣城晉原鎮(zhèn)將從 10 平方公里、 10 萬常住人口的現(xiàn)有規(guī)模發(fā)展為一個以旅游服務、綜合產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展為主的、擁有 20 萬常住人口、 21 平方公里規(guī)模的生態(tài)型中等城市。本地段屬于大邑縣政府力推的環(huán)境品質高的居住帶，目前的周邊的治安環(huán)境總體上還處于平穩(wěn)狀態(tài)。 ? 小學： 周邊小學配套設施，目前上城已經(jīng)與大邑縣政府達成了意向，在該項目主入口對面修建一所公辦小學，我們還無法獲取該小學規(guī)劃的詳細數(shù)據(jù)，這一數(shù)據(jù)因為涉及到是否本項目也要進行相關配 套設施的修建，所以我們將繼續(xù)進行重點關注。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。我們可以引入現(xiàn)代化、智能化的設計， 把它建成為以“綠色 —— 生態(tài) —— 健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合大邑建山水城市的設想。且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有著較清楚的認識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對 “ 居住 +度假 +投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士。該群族都有一個消費指導思想，就是享受天倫 。 大邑房地產(chǎn)項目投標書 21 本項目商業(yè)服務配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或 經(jīng)營質量下降的負面結果。也可以打 通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。針對可比樓盤在銷售過程中所體現(xiàn)的本地段樓市動態(tài)， 目前我只能 采用市場比較法 來 確定銷售價格。 ? 其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，可按基礎設施建設費和建筑安裝工程費之和的 1%計取，總共為萬元。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 70 M2140 M2的中等戶型面積為主 。 ? 廚衛(wèi)設備 廚 房與衛(wèi)生間是住宅里設備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是： ? 依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 ? 熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。 ? 地域文化和自然生成：貫穿到點、線、面的細微，以疏浚通道，體驗 “ 靈性規(guī)劃、感悟活性建筑 ” ；增強景觀與大邑著名景點的呼應，體現(xiàn)出完整分區(qū)空間的 “ 動 ” 與 “ 靜 ”的關系，實現(xiàn)文化優(yōu)先并與之共融的觀念。 本項目強調“景觀概念策劃”。 景觀動感藝術化： 大邑房地產(chǎn)項目投標書 29 “動感”是一個時尚詞匯，它生動的體現(xiàn)了現(xiàn)代生活節(jié)奏。 展銷會形式 制造旺銷搶購的氛圍 大邑房地產(chǎn)項目投標書 30 樣板房的設置特色化 促銷特色賣點的吸引力 （ 此 略） （ 此 略） 手段 廣告宣傳要達到盡竭傳達項目的優(yōu)勢與賣點 ， 盡快樹立起 本項目 的物業(yè)形象及 直接促進本項目的銷售。 ? 戶外廣告 ： 在項目周邊路段作燈柱、路牌、 巨幅建筑物或路牌廣告； 大邑房地產(chǎn)項目投標書 31 ? 公共活動：舉辦各種公共活動，樹立形象，迅速提升知名度、美譽度和記憶度。 ? 電臺： 傳達項目 形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。 六、項目營銷推廣及價格策略建議 （一）項目營銷方案 ? 以 時尚 電梯公 寓， 空中 花園小區(qū)，高尚 聯(lián)排 別墅， 川西民 宅 文化 為 一身 ? 項目規(guī)劃完美，逾萬平方米的中心花園； ? 各種配套設施應有盡有，交通便捷，令生活更自如 ? 優(yōu)惠多樣性付款方式 ? 川西民居 樸實飄逸 的 風格 ? 高綠化高生態(tài)高環(huán)境 以 “ ”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。 ? 景觀游樂化 “景觀游樂化”是將風景區(qū)中的功能型消費建筑景觀，融入游樂化的趣味，使得功能型建筑具備更強的吸引力?？梢哉f，主題是品牌運作的基礎。精致生活表露無疑，漫步中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身世外憩園，聽鳥語，聞花香，享受著遠離煩囂的寧靜。 ? 各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設備。 ? 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設計最好把洗廁功能分工。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項目的“住宅” 概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。 開發(fā)前期稅費共計 萬元。而我們的大邑房地產(chǎn)項目投標書 23 樓盤，具備多方面優(yōu)勢，而且我們在前面的市場細分中已經(jīng)確定了我們的目標客戶。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結構住宅的一層。 川 西民居在建筑單體上講究因地制宜，以中軸線布局，屋頂采用青瓦坡式屋頂處理，一般采用懸山，前坡短而后坡長，解決了四川多雨季節(jié)的屋面排水問題；在色彩上，住宅外墻多采用利于陽光反射的白色為基色調，在陰雨天氣多而日照不足的四川來說是解決采光不足的有效辦法；而川西民居精華之處就在于院落式設計。因此，該群族也是我們項目的主力目標客戶。 2. 項目二期市場細分 ? 從地理上細分：整個大邑地區(qū)原居民為主； ? 從購買人群上細分：大邑人、外地人（以成都及周邊縣城）； ? 從年齡上細分：以 25—— 55 歲的人群為主； ? 從工作環(huán)境上細分：以在大中型公司、大邑當?shù)仄髽I(yè)主階層、個體經(jīng)營者、中高收入階層為主； ? 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月 收入在 6 千元以上的家庭為主； ? 從購房心理細分：以自住購買及投資置業(yè)為主。我們百佳盛世機 構希望與貴公司 強強聯(lián)合 ， 營造一個大型住宅地產(chǎn) 品牌，通過 高水準的地產(chǎn)規(guī)劃及操作，并結合項目本身的地塊屬性，進行科學合理的布局；通過深入探索本地塊所處 大邑 區(qū)域的文化內涵、精研本項目的實用性和功能性，制造持久的活性文化元素，使本案的靈性特質曠世而持久的影響大邑當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場格局。 競爭樓盤“上城”有 9000 平方米的人工湖泊環(huán)繞整個樓盤的賣點，所以我們要考慮在綠化環(huán)境，生態(tài)環(huán)境上面優(yōu)與前者，淡化我們的不足。 ? 商業(yè)： 在本地段上幾乎沒有合適的成形商業(yè)，作為比較盤“上城”目前在鄰大邑大道側修建了一定規(guī)模的商業(yè)街，在其社區(qū)規(guī)劃道路上也修建了臨街商鋪，但是總目前的體量和以后此路段的發(fā)展，現(xiàn)有商鋪不足以滿足近期開盤幾個項目人們的生活配套需要。鄰接大邑中學（學校內的環(huán)境）對本項目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。同時，本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名苑的商鋪銷售 單 價為 3000 元 /平方米。 大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念，只是希望得到物廉價美的服務，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務等應該規(guī)劃、系統(tǒng)、標準； 通過表象市場研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。 2) 本地段樓盤購買對象及購買心理（ Purchase the mental state）分析 現(xiàn)在隨著大邑的交通條件越來越好，與成都的空間、時間距離越來越近，且大邑有著很好的自然條件，在房地產(chǎn)發(fā)展方面，是一個新興區(qū)域，大邑政府所表現(xiàn)的開發(fā)力度和經(jīng)營理念也為大邑的房產(chǎn)市場提供 了良好的發(fā)展環(huán)境 ， 我們通過對本地段簡單的街頭路訪進行了初步的市場心理了解，從表象市場研究，我們了解到大邑人的思想觀念并不是很保守，我們發(fā)現(xiàn)許多大邑朋友都有改善居住條件的強烈愿望，他們和成都以及其他地方的人們一樣，都追求美好的生活。附近新建的居住小區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，人們得到了高質量的現(xiàn)代生活享受，給大邑人留下了大邑房地產(chǎn)項目投標書 8 深刻的印象，起到了一個示范作用。南區(qū)地處縣城晉原鎮(zhèn)南面，規(guī)劃總面積約 4 平方公里，可開發(fā)用地面積 2100 畝。 將來，大邑新 城南區(qū)將是城市房產(chǎn)的代表。但是 “ 青山綠水 ” 的大邑的確是一片潛力之地，通過對本項目面向大邑本地市場的開發(fā)也將能獲得更大的發(fā)展。 大邑按照旅游房產(chǎn)、文化房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、城市房產(chǎn)以及莊園房產(chǎn)五大特色區(qū)域的發(fā)展定位，堅持突出園林特色，形成獨特的自然、人文景觀；突出山水優(yōu)勢，做到顯山露水；突出文化品位，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)融合。有人說，這里是 “5＋ 2”式都市生活的理想居住地。截至去年 12 月底，二手住房交易件數(shù)為 620 件，交易面積為 平方米，交易金額為 萬元。當我們今天站在大邑街頭時 ，環(huán)顧四周，仍不得不對大邑人的氣魄所折服。新城區(qū)采用市場化配置資源的方式，新引進了銀都房產(chǎn)、天邑花園、東方圣地（本項目）等 8 個房地產(chǎn)項目，到位資金 億元 ,盤活存量土地 500 余畝。東邊和西邊以邑新大道、大邑大道為界，大邑中學就在該地塊東南側。市政設施完好率達 95%，城市綠化率達 32%，綠地覆蓋率達 34%，人均公共綠地 平方米。隨著開發(fā)任務建設的完成，大邑縣參與其事的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)陸續(xù)結束開發(fā)活動，并將