【正文】 ——監(jiān)督小區(qū)物管 設(shè)立教育基金作 用：——體現(xiàn)小區(qū)對業(yè)主子女教育的關(guān)心 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購買人民家園 ——提高項(xiàng)目知名度媒介選擇：報刊軟性文章以及各種媒體活動籌備：——由開發(fā)商負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備工作，用軟性文章為活動造勢，聯(lián)系新聞媒體、市公證處、業(yè)主管理委員會參加活動。（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動籌備人民家園準(zhǔn)業(yè)主委員會作 用：——以此活動為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人的責(zé)任感。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個美好的生活方式。2）廣告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價值。在推廣中要做兩點(diǎn)：1）塑造“互動式”園林的園林主題思想，所謂“互動式”園林是指園林并不僅僅是用于觀賞，而是體現(xiàn)人與自然的一種互動的關(guān)系。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：31 / 54第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧第一步：通過前面塑造“善待您一生”的概念后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“大型人性化家園” ，可以讓市場接受，置業(yè)者認(rèn)同。2) 通過報紙宣傳。推盤過程：造勢 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)管理2）利用媒介進(jìn)行新聞繕稿的軟性宣傳。如何去塑造大型人性化家園的概念？1． 項(xiàng)目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)2． 借項(xiàng)目包裝來塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內(nèi)容主題：善待你的一生1)： 利用毛澤東對人民的定論：人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。就目前的情況來看，與本項(xiàng)目同類、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場空白點(diǎn)，入市時機(jī)較好。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤較少，且檔次都較高。在香港的啟德機(jī)場和新機(jī)場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。(4)墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。(3)垃圾處理：垃圾分類收集。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。(八)項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 （三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計算機(jī)化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。③ 酒店式貼身服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。24 / 54(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。e. 家政服務(wù)洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物） 。c. 美食中餐廳、西餐廳。(1)原則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；② 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精” ，規(guī)模不用太大；③ 可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)④ 充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下：1. 會所的主題：a. 運(yùn)動室外小區(qū)泳池，室內(nèi)乒乓球室，棋牌室，健身房。4. 物業(yè)管理及功能配套建議（見附件）(六) 會所配套建議本項(xiàng)目的會所配套尤為重要，應(yīng)成為本項(xiàng)目人性化概念的重要支撐部件。3. 園林概念設(shè)計在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)22 / 54勢。(五) 項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略由于該項(xiàng)目的競爭環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達(dá)到銷售目的，以下就是項(xiàng)目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計方面敝司對該項(xiàng)目經(jīng)過詳細(xì)的研究后會詳細(xì)提供?！獞敉鈴V告1． 在遵義路路口，沙沖路轉(zhuǎn)盤處做燈柱廣告箱,因?yàn)檫@這兩個地段人、車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項(xiàng)目及開發(fā)商的21 / 54知名度，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告,提升本項(xiàng)目的物業(yè)形象。這對高檔次樓盤尤其重要?！谱骶赖臉菚鳛楦哔|(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項(xiàng)目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項(xiàng)目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動,過20 / 54目不忘的心理效應(yīng),使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想效果。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。因此，售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫面,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內(nèi)容。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整19 / 54潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計劃執(zhí)行。在整個項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開?？紤]到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a． 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種人性化的生活方式,直接打動目標(biāo)客戶群心。1) 項(xiàng)目整體形象包裝通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計一流、園林設(shè)計一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項(xiàng)目整體形象。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。3 策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費(fèi)者心理，策略上應(yīng)循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。2 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目形象以及市場需求，直接面對消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。7．鐵路上的工作人員，他們對該地段有較高的偏好。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個物業(yè)。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非常活躍，回報率高的高質(zhì)素物業(yè)。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. 工薪階層1) 25——40 歲之間，收入較穩(wěn)定；2) 家庭月收入在 2500 元左右；3) 有孩子的家庭，孩子需要一個安全、健康的成長環(huán)境；4) 對小區(qū)環(huán)境有較高的偏好；5) 有較固廣的人際關(guān)系，善于與人交往；14 / 54需求：選擇與自己經(jīng)濟(jì)收入、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。市民在經(jīng)濟(jì)收入逐漸提高的同時，需要擁有一個舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受，本項(xiàng)目處處體現(xiàn)以人為本的概念，在各個方面力求將“人性化”這個概念提升到最高層次。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶13 / 54層面較寬，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞目標(biāo)客戶層面較寬這一特性，營造一個符合這一特性，這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被目標(biāo)客戶群所認(rèn)同。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，該項(xiàng)目必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強(qiáng)的競爭力去占據(jù)市場。體現(xiàn)以人為本的主題思想，提升樓盤自身的檔次。2）本項(xiàng)目采取了小區(qū)規(guī)劃的思路，按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，物質(zhì)需求與精神需求相結(jié)合，交通便捷的總體要求，做到以人為本，以12 / 54方便居住和生活為中心，在居住規(guī)劃區(qū)的范圍內(nèi)對住宅、市政和公共配套等設(shè)計進(jìn)行總體優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計。（三)項(xiàng)目整體定位首先對該項(xiàng)目形象定位為：大型人性化家園 理由：“大型人性化家園”的概念。，若本項(xiàng)目以小高層為主，多層為輔的結(jié)構(gòu)推出，將會有力填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的市場空白點(diǎn)，最大化的體現(xiàn)本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢。，直接打動目標(biāo)客戶群。(一)項(xiàng)目名稱包裝首先對項(xiàng)目名稱進(jìn)行包裝項(xiàng)目命名為：人民家園理由是：，同時具有較強(qiáng)烈的感情色彩，容易產(chǎn)生共鳴，創(chuàng)出樓盤的品牌。建議：房開商應(yīng)對小區(qū)進(jìn)行全封閉的物業(yè)管理，對小區(qū)的隔音做一個整體的規(guī)劃，如設(shè)置隔音墻和隔音玻璃，以實(shí)現(xiàn)人們在都市中鬧中取靜的愿望。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時代。因此，敝司建議應(yīng)對本項(xiàng)目作一個準(zhǔn)確的定位和較好的規(guī)劃，以吸納目標(biāo)客戶群。3. 發(fā)展商有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。3．項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：總占地面積： 萬平方米總建筑面積：6 萬——10 萬平方米容積率：4建筑密度：30%其它：本項(xiàng)目由于將有 2 萬平方米的建筑面積將用于安置回遷戶，所以可售面積為 4 萬——8 萬平方米。2．周邊設(shè)施：學(xué)校：鐵五局飛機(jī)壩幼兒園，鐵五局貴陽第一小學(xué)， ，尚義小學(xué)，十六中，二十七中醫(yī)院：南明區(qū)婦幼保健院，市口腔醫(yī)院