北京奧北高端別墅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃全案_72ppt_xxxx-文庫(kù)吧資料
2025-03-12 03:40本頁(yè)面
【正文】 區(qū)域內(nèi)具備競(jìng)爭(zhēng)力。 價(jià)格策略 ︱ 整體價(jià)格定位原則 隨著項(xiàng)目的階段推出，一方面產(chǎn)品在銷售過(guò)程中容易被客戶分散購(gòu)買，增加后期銷售難度，一方面新政的推出，傳統(tǒng)的銷控策略受到很大的挑戰(zhàn)，對(duì)項(xiàng)目銷售節(jié)奏的控制將會(huì)更多地依靠?jī)r(jià)格調(diào)整的控制。 價(jià)格策略 ︱ 說(shuō)明 調(diào)研區(qū)域及目標(biāo)項(xiàng)目的劃分： 重點(diǎn)區(qū)域：奧北別墅區(qū)、中央別墅區(qū) 其他區(qū)域：西山別墅區(qū)、遠(yuǎn)郊別墅區(qū) 目標(biāo)項(xiàng)目：純聯(lián)排項(xiàng)目和含聯(lián)排產(chǎn)品項(xiàng)目 價(jià)格策略 ︱ 競(jìng)品選擇 競(jìng)品項(xiàng)目 選取原因 湯 HOUSE 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品 滟瀾山 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 譽(yù)天下 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 中體奧園 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 金隅山墅 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 燕西臺(tái) 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 諸子階 不同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品 湯 HOUSE/滟瀾山 /譽(yù)天下 /中體奧園 /金隅山墅 /燕西臺(tái) /諸子階 由于產(chǎn)品形態(tài) \區(qū)域的原因?qū)Ρ景感纬芍苯踊蛘唛g接的競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)格策略 ︱ 聯(lián)排均價(jià)推導(dǎo) 通過(guò)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域別墅市場(chǎng)的整體調(diào)研及針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的價(jià)格定位最重要的依據(jù)應(yīng)以 競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品因素為主（樓體建筑風(fēng)格、樓間距、社區(qū)內(nèi)部園林環(huán)境，物業(yè)水平、戶型、會(huì)所、戶內(nèi)自動(dòng)化）結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)位的具體差異因素、工程進(jìn)度等因素進(jìn)行分析確定。 價(jià)格策略 項(xiàng)目銷售策略 ?價(jià)格策略 ?推盤策略 ?銷售排期 本次分析，主要針對(duì)本案在現(xiàn)階段首期推出的產(chǎn)品制定推盤均價(jià)。 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 物業(yè)管理，服務(wù)為先 物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目品質(zhì)的一面窗口，提前讓客戶感受到高端物業(yè)管理服務(wù)，可通過(guò)加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)的軟性服務(wù)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，對(duì)增加客戶的購(gòu)買信心和對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期起到重要的支持作用。 營(yíng)銷策略 ︱ 營(yíng)銷力策略 樣板展示空間 高質(zhì)量的樣板展示空間設(shè)計(jì)及裝飾，提升了產(chǎn)品的附加值，為客戶描繪了集奢華與時(shí)尚于一體的未來(lái)生活空間及狀態(tài)。 體驗(yàn)式營(yíng)銷 通過(guò)對(duì)路牌、指示牌、停車場(chǎng)、樣板間包裝、園林音樂(lè)等生活細(xì)節(jié)的實(shí)施來(lái)渲染一定的居住氛圍，營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。 項(xiàng)目產(chǎn)品力的核心是： 奧北別墅區(qū)具備 純正 血統(tǒng)， 更新?lián)Q代 的產(chǎn)品，區(qū)域市場(chǎng)的典范， 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品 均質(zhì)化 ，客群的同質(zhì)化。 ? 高品質(zhì)的產(chǎn)品對(duì)應(yīng)科學(xué)的價(jià)格體系，產(chǎn)品質(zhì)量與價(jià)格相輔相成，達(dá)成項(xiàng)目熱銷。 ? 現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)及戶型設(shè)計(jì)具有作為區(qū)域別墅升級(jí)換代的潛質(zhì)，如果能夠以較高的設(shè)備設(shè)施和園林標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)將無(wú)可替代。樹立區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅新標(biāo)桿的形象，確立奧北區(qū)域精致別墅的典范。 客群分析總結(jié) 其他客戶： ?少量投資型客戶，看好別墅市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及長(zhǎng)期投資潛力的客戶。 目標(biāo)客群分析 主力客戶： ?北京市較高端消費(fèi)人群 —— 城市“高知中產(chǎn)階層”，如薪資優(yōu)厚的高級(jí)外企主管、律師、大學(xué)高級(jí)教師、金融投行領(lǐng)域高級(jí)從業(yè)人員等，工作區(qū)域多集中于北部區(qū)域； ?他們普遍擁有 2次及以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但是首次購(gòu)置別墅，置業(yè)目的為升級(jí)換代，渴望享受別墅的低密度高品質(zhì)人文生活環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)他們的“別墅”夢(mèng)； ?他們懂得時(shí)尚、追求品質(zhì)，享受生活，看重傳統(tǒng)別墅區(qū)能夠彰顯其不斷提升的社區(qū)地位； ?他們積累相對(duì)較少，在近年別墅市場(chǎng)價(jià)格不斷提升的情況下，他們購(gòu)置傳統(tǒng)獨(dú)棟別墅的經(jīng)濟(jì)能力有限，偏好實(shí)用的緊湊型別墅產(chǎn)品。一、市場(chǎng)環(huán)境分析 二、目標(biāo)客群分析 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 五、項(xiàng)目銷售策略 六、價(jià)值提升建議 目錄 北側(cè)：太陽(yáng)城 東側(cè)：后續(xù)用地 西側(cè)：立湯路 南側(cè)：麥卡倫地 項(xiàng)目位置 ： 北京奧北別墅區(qū)核心區(qū)域 項(xiàng)目四至具備較好的通達(dá)性 ,但周邊配套缺乏 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目 數(shù)值 225081 128100 96981（住宅 5336公建 5000、會(huì)所1500、地下車庫(kù)3711） 35% （住宅） 9米 （商業(yè)） 15米 35% 456戶 1277人 （住宅） 912輛 （商業(yè)） 65輛 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境說(shuō)明 ?區(qū)域市場(chǎng)中物業(yè)形態(tài)以獨(dú)棟為主，目前在售聯(lián)排項(xiàng)目較少，除湯 house有少量聯(lián)排產(chǎn)品外，預(yù)計(jì)今年 6月份上市的金科 〃 帕提歐一期將有 123套聯(lián)排產(chǎn)品入市； ?建筑風(fēng)格以歐式為主，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在同質(zhì)化現(xiàn)象； ?區(qū)域市場(chǎng)園林設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，缺少多樹種搭配和精細(xì)的景觀設(shè)計(jì)； ?區(qū)域產(chǎn)品戶型以 400600平米獨(dú)棟為主， 300平米以下的小獨(dú)棟受市場(chǎng)追捧； ?區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)范圍在 4001000萬(wàn)之間，總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)型別墅較為暢銷； ?溫泉入戶概念成為所有區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷的公眾賣點(diǎn)； 高品質(zhì) 聯(lián)排產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的稀缺性成為市場(chǎng) 機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)環(huán)境說(shuō)明 機(jī)會(huì)點(diǎn)解析： ?目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)排產(chǎn)品已經(jīng)從“ 高性價(jià)比 ”向“ 高品質(zhì) ” 轉(zhuǎn)變。 ?滟瀾山依靠高品質(zhì)產(chǎn)品路線，在目前大勢(shì)下具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為本案運(yùn)作提供了運(yùn)作參考標(biāo)本； ?6月份上市的金科 〃 帕提歐將是區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)的聯(lián)排項(xiàng)目，在產(chǎn)品創(chuàng)新和
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