【正文】 的進(jìn)駐將帶來(lái)大量高素質(zhì)人口的置業(yè)需求 。 戶(hù)型劣勢(shì)（FC2） ： 入戶(hù)花園無(wú)直接采光面。,A－1,A－1,兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：72.97平方米,戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線,戶(hù)型優(yōu)勢(shì)（FC2）： 戶(hù)型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺(tái)。 戶(hù)型劣勢(shì)（A1） ： 無(wú)入戶(hù)花園，無(wú)生活陽(yáng)臺(tái)。,7號(hào)樓,C－1,C－1,B－1,B－1,戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——戶(hù)型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理,戶(hù)型優(yōu)勢(shì)（A1）： 戶(hù)型緊湊經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無(wú)過(guò)道。,戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源,不足之處： 東西兩戶(hù)（C－3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)置三房。 戶(hù)型劣勢(shì)（C7） ： 景觀資源和朝向?yàn)閮?yōu)勢(shì)，戶(hù)型面積卻較小。,四房?jī)蓮d兩衛(wèi)：143.87平方米,戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶(hù)型面積較小,戶(hù)型優(yōu)勢(shì)（C7）： 朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。 戶(hù)型劣勢(shì)（E1） ： 次臥門(mén)與公共洗手間門(mén)相對(duì)，相互干擾。 梯戶(hù)及車(chē)位比 實(shí)用率 風(fēng)水,眾廈對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型研究的九大分析要素——,戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——戶(hù)戶(hù)帶入戶(hù)花園、大露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)佳,不足之處： D－3沿路面設(shè)置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶(hù)型面積稍大 C－7小區(qū)景觀視野開(kāi)闊，價(jià)值點(diǎn)最大，戶(hù)型面積相對(duì)較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少,三房?jī)蓮d一衛(wèi),戶(hù)型價(jià)值及創(chuàng)新點(diǎn)——客廳和主臥均帶大露臺(tái)，景觀資源豐富，陽(yáng)光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng),戶(hù)型優(yōu)勢(shì)（E1）： 客廳、主臥延展空間大露臺(tái)，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過(guò)露臺(tái)觀看園林景觀資源。,產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉—— 本項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的戶(hù)型面積偏大，在營(yíng)銷(xiāo)上可采用“可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間”。 人流組織： 項(xiàng)目東側(cè)為3個(gè)小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)置兩個(gè)人行出入口保證了項(xiàng)目人行出入的需求 車(chē)流組織： 項(xiàng)目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車(chē)行出入口，全地下車(chē)庫(kù)，且人行和步行出入口由項(xiàng)目東西兩側(cè)分開(kāi)設(shè)置有效地實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的人車(chē)分流；酒店出入口為項(xiàng)目商業(yè)提供了車(chē)行便利,中海殼牌,規(guī)劃布局—交通、人流、車(chē)流,車(chē)行動(dòng)線,酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項(xiàng)目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立,酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項(xiàng)目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項(xiàng)目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。,君豪國(guó)際公寓： 06年12月銷(xiāo)售價(jià)格3000元/平米； 07年4月銷(xiāo)售價(jià)格3600元/平米； 5個(gè)月實(shí)現(xiàn)600元的價(jià)格增長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)6％的增長(zhǎng)幅度。4200元/㎡是購(gòu)買(mǎi)的極限能夠承受的價(jià)格。被訪者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)還會(huì)考慮樓盤(pán)的地理位置及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。,購(gòu)房客戶(hù)來(lái)源,客戶(hù)定位—片區(qū)客戶(hù)區(qū)域分析,訪談和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果表明：本地客戶(hù)以自住需求為主，深圳客戶(hù)以投資需求為主,投資與自住比例：6:4,本地與異地比例：5:5,調(diào)研結(jié)論： 60.5%的購(gòu)房者購(gòu)房目的是收益性投資的深圳人及當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員及企業(yè)管理人員；二次購(gòu)房的購(gòu)房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當(dāng)?shù)鼐用窀纳片F(xiàn)有居住環(huán)境，彰顯自己的身份。而當(dāng)?shù)氐拇笮推髽I(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當(dāng)?shù)毓珓?wù)員。且深圳去大亞灣購(gòu)房都占了相當(dāng)?shù)谋戎?。需要長(zhǎng)期在大亞灣工作的深圳商務(wù)客戶(hù)以及看重大亞灣未來(lái)發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實(shí)力的投資客戶(hù)群體的投資需求，考慮長(zhǎng)線投資較多；,主要滿(mǎn)足當(dāng)?shù)卣块T(mén)高層干部、石化及物流產(chǎn)業(yè)的中高級(jí)管理人士自住與商務(wù)交流、休閑娛樂(lè)的需求；深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般型投資客戶(hù)的投資需求；考慮短線投資較多；,主要滿(mǎn)足港務(wù)、工業(yè)、城市行政職能的商務(wù)人口自住功能，滿(mǎn)足深圳中產(chǎn)階層，中小型投資客戶(hù)的投資需求，產(chǎn)品主要以大一房和小兩房以及少量復(fù)式產(chǎn)品為主，商務(wù)公寓宜商宜住，功能復(fù)合，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 近期市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)趨于不明朗，走差異化路線是產(chǎn)品發(fā)展的出路。隨著后期樓盤(pán)陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。 大亞灣在售樓盤(pán)價(jià)格低于惠陽(yáng)區(qū)，但品質(zhì)大盤(pán)價(jià)格高達(dá)4200元/平方米。 依托深圳、香港和國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位，大亞灣區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，得到異地置業(yè)者的認(rèn)可和追捧。,大亞灣區(qū)近期內(nèi)推出建筑面積100－200萬(wàn)平方米,截至日期4月24日,惠陽(yáng)區(qū)擬售住宅資料表,注：SOHO世紀(jì)、富康國(guó)際為商務(wù)公寓，截至日期4月24日,房地產(chǎn)市場(chǎng)—惠陽(yáng)擬售項(xiàng)目概況,惠陽(yáng)區(qū)近期內(nèi)推出商住面積178萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)——小結(jié),目前大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)不算激烈，集中于以熊貓國(guó)際為中心的西區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設(shè)無(wú)障礙，相信后期配套設(shè)施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。,房地產(chǎn)市場(chǎng)—大亞灣戶(hù)型特點(diǎn),熊貓國(guó)際一期三組團(tuán)——戶(hù)型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動(dòng)靜區(qū)分離,超大景觀陽(yáng)臺(tái),獨(dú)立客廳,戶(hù)型方正，南北通透,客廳餐廳獨(dú)立布局,超大廚房空間,三室兩廳 建筑面積：約126.37—128.83平方米,兩室兩廳 建筑面積：約91.63平方米,前后分設(shè)觀景及生活陽(yáng)臺(tái),客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué),整體戶(hù)型方正實(shí)用，通透更敞亮,尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景,房地產(chǎn)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目案例,君豪國(guó)際公寓一期——戶(hù)型展示：公寓樓客廳和臥室共享大陽(yáng)臺(tái),②,①,①,②,一房一廳：36—50平方米,兩房一廳：61—71平方米,戶(hù)型創(chuàng)新分析： 客廳和臥室共享超大陽(yáng)臺(tái)，并注重南北通透 戶(hù)型時(shí)尚簡(jiǎn)約，舒適怡人 設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，功能分區(qū)清晰、合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)—重點(diǎn)項(xiàng)目案例,大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格低于惠陽(yáng)區(qū)，但品質(zhì)大盤(pán)價(jià)格高達(dá)4200元/平方米,價(jià)格對(duì)比： 大亞灣在售樓盤(pán)加權(quán)均價(jià)為2784元/平方米，低于惠陽(yáng)區(qū)620元/平方米，其中熊貓國(guó)際一期三組團(tuán)由于成功異地營(yíng)銷(xiāo)策略和高端形象，銷(xiāo)售價(jià)格最高，達(dá)4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格。,房地產(chǎn)市場(chǎng)—大亞灣戶(hù)型構(gòu)成,大亞灣戶(hù)型亮點(diǎn)頻現(xiàn)，個(gè)別堪比深圳，初始賣(mài)點(diǎn)為主（價(jià)格）,戶(hù)型創(chuàng)新對(duì)比： 大亞灣和惠陽(yáng)片區(qū)在售樓盤(pán)大部分戶(hù)型各有千秋，個(gè)別樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，例如：熊貓國(guó)際一期三組團(tuán)——客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽(yáng)臺(tái)，并注重南北通透等。金碧雅苑2期,天安淡水項(xiàng)目,惠陽(yáng)區(qū)快速成長(zhǎng)，集約發(fā)展,已售,錦繡豪苑3期,海岸物業(yè)項(xiàng)目,SOHO世紀(jì),富康國(guó)際,中天彩虹城,惠陽(yáng)CBD,秋長(zhǎng)鎮(zhèn),惠陽(yáng)商業(yè)中心區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)—惠陽(yáng)戰(zhàn)國(guó)圖,世貿(mào)廣場(chǎng),大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)主要以3房和4房為主，面積大于惠陽(yáng)區(qū),戶(hù)型構(gòu)成對(duì)比： 大亞灣區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)在售住宅主力戶(hù)型差異大。傾城名鉆,長(zhǎng)鴻花園1期,河濱世紀(jì)華城,華宇金碧雅苑1期,隆基天地廣場(chǎng),東方新城1期,本因坊,大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不明確,峰景灣,新天名城,SOHO世紀(jì),中天彩虹城,富康國(guó)際,在售樓盤(pán),擬售樓盤(pán),海韻 雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測(cè)后市政策對(duì)本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國(guó)家開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)。 大亞灣區(qū)土地市場(chǎng)放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大。,宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（2）,大亞灣土地市場(chǎng)：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大,2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會(huì)招商項(xiàng)目用地表（一）,宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（3）,大亞灣土地市場(chǎng)：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大,2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會(huì)招商項(xiàng)目用地表（二）,宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（4）,國(guó)家政策——小結(jié),2007年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實(shí)年，國(guó)家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。 出讓時(shí)間：三宗居住用地于2007年1月29日集中掛牌成交。且于2007年1月29日已集中掛牌成交。,國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 （2006.8.31） 一、進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任 二、切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì) 三、規(guī)范土地出讓收支管理 四、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策 五、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 七、強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查 八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 本項(xiàng)目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內(nèi)。,雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測(cè)后市政策對(duì)本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國(guó)家開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)。,置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)信心增強(qiáng)。,若本項(xiàng)目通過(guò)貸款進(jìn)行建設(shè)，則受金融政策影響顯著。,本項(xiàng)目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶(hù)型設(shè)計(jì)90平方米以下須達(dá)70%以上。 ◎ 物權(quán)法：2007年物權(quán)法條文進(jìn)一步清晰和明確，有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。 ◎ 土地政策：地方土地資源緊缺，2007年土地調(diào)控不會(huì)松弛，調(diào)控將繼續(xù)在國(guó)六條的“嚴(yán)格控制土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積”框架下進(jìn)行，土地政策（土地增值稅）和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要手段。,宏觀政策,后市政策預(yù)測(cè)：短期內(nèi)整體影響有限，物權(quán)法和人民幣升值形成正面影響,2007年，將是房地產(chǎn)政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類(lèi)政策完善和落實(shí)必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標(biāo)仍是監(jiān)控土地市場(chǎng)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和規(guī)范市場(chǎng)秩序等。 本項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)北片，片區(qū)的起點(diǎn)高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項(xiàng)目贏得了發(fā)展先機(jī)！,2007年14月中央重大政策一覽表,（1）2007年國(guó)家開(kāi)始起征土地增值費(fèi)，目前大亞灣管委會(huì)已開(kāi)始土地整治土地工作，倘若開(kāi)始實(shí)質(zhì)整治，必將影響到本項(xiàng)目。 大亞灣區(qū)人均GDP大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)處在快速發(fā)展軌道。,宏觀經(jīng)濟(jì)—城際交通,大亞灣規(guī)劃——參考圖片,大亞灣規(guī)劃鳥(niǎo)瞰圖,大亞灣用地規(guī)劃圖,大亞灣規(guī)劃夜景圖,大亞灣小桂灣效果圖,大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃——小結(jié),大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢(shì)頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。 功能延伸 立體交通網(wǎng)絡(luò)引發(fā)片區(qū)新的產(chǎn)業(yè)格局延伸，未來(lái)的大亞灣片區(qū)依托海港的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)將會(huì)成為珠三角新的熱點(diǎn)區(qū)域之一。,海運(yùn)方面： 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的惠州港是京九鐵路南端最便捷的出?？?，可直航世界各大港口。,空運(yùn)方面： 開(kāi)發(fā)區(qū)距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里，距廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)150公里，距香港赤鱲角國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里，均在兩小時(shí)車(chē)程內(nèi)。,惠陽(yáng)區(qū),宏觀經(jīng)濟(jì)—產(chǎn)業(yè)融合,未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)提供動(dòng)力，為吸引外地客增多了籌碼,公路方面： 連接區(qū)內(nèi)外的高等級(jí)公路—惠（州）澳（頭）疏港大道可與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯(lián)通；大亞灣沿海公路即將動(dòng)工建設(shè)，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關(guān)內(nèi)）的距離縮短至36公里。 規(guī)劃現(xiàn)狀：現(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制了北片區(qū)核心地段2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動(dòng)建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場(chǎng)、虎頭山公園。,電子、汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè),行政、金融、商務(wù)和居住,石油化學(xué)產(chǎn)業(yè),黃金海岸旅游區(qū),港口、物流,宏觀經(jīng)濟(jì)—大亞灣規(guī)劃,本項(xiàng)目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點(diǎn)高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項(xiàng)目贏得了發(fā)展先機(jī),大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃,中心區(qū)北片介紹： 土地面積：位于淡澳河以北，總用地面積為8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。 中心區(qū)規(guī)劃：本項(xiàng)目位于行政商務(wù)區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。,2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢(shì),2006年惠州市GDP相當(dāng)于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均GDP超過(guò)深圳同年數(shù)據(jù)。 目前，就人均GDP來(lái)看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市