【正文】 龍”式配套服務(wù)而勝人一籌。 公司自 97年成立至今，一直秉承“全程策劃、全程代理、全程服務(wù)”的專(zhuān)業(yè)精神，恪守中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)代理的形象，以創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)理念、敏銳的市場(chǎng)觸角、穩(wěn)健的管理、完善的資訊系統(tǒng)及“以信為本，以客為尊”的原則為客戶提供多元化的服務(wù)。 廣告配合： 夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)新聞通稿、短信、單張、配合整個(gè)活動(dòng)的宣傳。 廣告配合： 夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)新聞通稿、短信息、單張、配合整個(gè)活動(dòng)的宣傳。 廣告配合： 夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)新聞通稿、短信息、單張、配合整個(gè)活動(dòng)的宣傳。 項(xiàng)目宣傳 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 銀行 VIP客戶看樓 業(yè)主懇談會(huì)活動(dòng) 中地行 VIP客戶活動(dòng) 投資論壇活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng) ?房產(chǎn)證發(fā)放發(fā)布會(huì) ?物管業(yè)主交流會(huì) ?五星物管掛牌儀式 ?家居風(fēng)水講座 ?教育咨詢會(huì) ?招商銀行金葵花客戶 ?建設(shè)銀行 VIP客戶 ?匯豐銀行 VIP客戶 ?茶藝表演 ?中投證券 ?銀河證券 ?財(cái)經(jīng) ?朱美拉客戶 ?淘金家園客戶 ?越秀上品軒客戶 利用中地行 VIP客戶，看樓團(tuán)等資源，組織有興趣的客戶參觀樓盤(pán)，可利用的中地行 VIP客戶有淘金家園、珠江新岸公寓、上品軒等客戶資源。 項(xiàng)目宣傳 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 物管展示： 將物業(yè)管理的范圍及具體細(xì)項(xiàng)以展板等形式進(jìn)行展示，增加客戶對(duì)物管認(rèn)可度。 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 項(xiàng)目宣傳 單張 DM 針對(duì)項(xiàng)目附近的客戶目標(biāo)群，如恒福路站西路的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，有針對(duì)性地派送單張 DM，提高項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群的知名度，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 外展宣傳 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 軟文宣傳 報(bào)廣及網(wǎng)絡(luò)軟文 雖然本項(xiàng)目是以線下推廣為主，但也同樣需要提高市場(chǎng)的見(jiàn)報(bào)率。 月合作報(bào)攤數(shù) 月費(fèi)用 15處 200元 /處 費(fèi)用預(yù)算： 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 建議在淘金路、環(huán)市東路和項(xiàng)目之間穿梭通行的482路公交上做車(chē)身廣告，增加客戶截留機(jī)會(huì)。 參考樣式 派單及路牌指示點(diǎn) 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 項(xiàng)目宣傳 單張夾報(bào) ?利用報(bào)攤較大的社會(huì)傳播面，派送夾單，宣傳項(xiàng)目的利好消息，擴(kuò)大客戶接觸面。 ?另外為發(fā)掘業(yè)主資源，如有業(yè)主介紹成交者，原業(yè)主可獲贈(zèng) 1萬(wàn)元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。 下籌 客戶如不滿意當(dāng)前單位，建議客戶下籌 5萬(wàn)元，等下一段推出新的合適單位再轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)。 推廣思路： 在項(xiàng)目的宣傳推廣上適合采用“直效式營(yíng)銷(xiāo)”策略 東山客 教育客 換房客 投資客 直效式營(yíng)銷(xiāo) 外展宣傳 短信發(fā)送 單張派發(fā) 短信發(fā)送 公關(guān)活動(dòng) 業(yè)主介紹 短信發(fā)送 DM派發(fā) 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 夾報(bào)宣傳 DM派發(fā) 車(chē)身廣告 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)點(diǎn)進(jìn)程 線上 線下 78月（整改期） 910月（促銷(xiāo)期） 1112月（尾貨期） 單張派發(fā) 電話回訪 群發(fā)信息 單張派發(fā) 客戶截流 群發(fā)信息 車(chē)身宣傳 霓虹燈 霓虹燈 霓虹燈 公關(guān)活動(dòng) 單張派發(fā) 客戶截流 群發(fā)信息 VIP客戶 公關(guān)活動(dòng) 車(chē)身宣傳 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 推貨思路： 每批推貨量 約 15套特價(jià)單位 特價(jià)單位與正常單位每平方米價(jià)差 1000~1500元 /m2 操作方式 建議高層特價(jià)單位 5套， 6層以下特價(jià)單位10套，其余單位按現(xiàn)行價(jià)格出售。 項(xiàng)目的貨量不多，線下活動(dòng)能節(jié)約比較多的資金，減少成本； ?重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)投放。 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 Part 4 宣傳推廣 4 PART 【項(xiàng)目宣傳推廣】 ?麓湖御景位于麓苑路，進(jìn)入東風(fēng)東路、環(huán)市東路等路段線路較曲折，路過(guò)人流較少； ?爛尾十年的歷史遺留問(wèn)題成為客戶關(guān)注和放棄該項(xiàng)目的重要因素之一； ?項(xiàng)目規(guī)模較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售動(dòng)線 —— 看樓電梯 提高看樓電梯的裝飾效果，建議利用燈光畫(huà)面等，增加項(xiàng)目的展示性和印象 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 樣板房 —— 裝修建議 ?項(xiàng)目戶型采光等原因的不足，建議增加射燈等燈光裝飾； ?整理樣板房的每個(gè)空間，包括陽(yáng)臺(tái)等； ?清理滲水漏水的地方，增加項(xiàng)目的價(jià)值和賣(mài)點(diǎn)。 麓 苑 路 C棟 A棟 B棟 綠化 原方案 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售動(dòng)線 —— 路線建議 麓 苑 路 C棟 A棟 B棟 綠化 建議修改方案 ?參觀路線簡(jiǎn)明，避開(kāi)項(xiàng)目施工處； ?修建觀光梯，提高項(xiàng)目的檔次，便利于展示項(xiàng)目的綠化效果； ?參觀路徑相對(duì)簡(jiǎn)易，方便帶客參觀； ?建議修建 A、 C棟的入戶大堂，增加項(xiàng)目的展示面，打造開(kāi)發(fā)商雄厚的資本實(shí)力印象。 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心 —— 模型展示 項(xiàng)目模型展示建議： ?在模型醒目位臵標(biāo)示項(xiàng)目名稱(chēng)、朝向、比例尺等 ?A、 B、 C棟、停車(chē)場(chǎng)以及會(huì)所等應(yīng)在模型上標(biāo)明 ?項(xiàng)目周邊生活配套的展示，特別是學(xué)校、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院等 ?模型底座建議采用高檔的質(zhì)料，增加項(xiàng)目的品質(zhì)感 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心 —— 戶型圖 項(xiàng)目戶型圖建議： ?現(xiàn)時(shí)戶型圖為整層平面圖，給客戶感覺(jué)十分凌亂，不清楚各戶型布局； ?建議將總體戶型圖劃分為單獨(dú)戶型圖，并作重新設(shè)計(jì)制作，方便客戶更了解戶型，使戶型圖成為更好的銷(xiāo)售道具。 3 PART 【解決思路】 銷(xiāo)售中心外圍 銷(xiāo)售中心 銷(xiāo)售動(dòng)線 樣板房 一攬子手段 圍墻宣傳 環(huán)境展示 外部裝修 多媒體顯示系統(tǒng) 展板展示 內(nèi)部裝修 促銷(xiāo)宣傳 模型展示 路線建議 通道展示 看樓電梯 裝修建議 內(nèi)部展示 戶型分圖 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心外圍 —— 圍墻宣傳 利用精美的廣告畫(huà)包裝項(xiàng)目外圍，遮擋施工現(xiàn)場(chǎng)，留給客戶一個(gè)良好的第一印象 銷(xiāo)售中心外圍 —— 環(huán)境展示 增加綠化，通過(guò)地面材質(zhì)的搭配讓景觀變化更加豐富 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心外圍 —— 外部包裝 因工程施工進(jìn)度問(wèn)題，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)竹架、泥土等影響項(xiàng)目外部整體形象，因此建議對(duì)外部進(jìn)行包裝，提高項(xiàng)目的整體外部形象 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心 —— 多媒體 增加聲、光等多媒體的項(xiàng)目展示，以更加生動(dòng)形象的方式向客戶介紹項(xiàng)目，加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳效果 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心 —— 展板展示 項(xiàng)目展板展示的內(nèi)容過(guò)于抽象，且無(wú)文字說(shuō)明，容易導(dǎo)致客戶不明白所要展示的賣(mài)點(diǎn) 3 PART 【項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整改方案】 銷(xiāo)售中心 —— 內(nèi)部裝修 銷(xiāo)售中心在項(xiàng)目展示、物品擺設(shè)，以及由于受到施工工程的干擾，售樓中心展示性不足，且無(wú)法顯示發(fā)展商的品牌、實(shí)力，樹(shù)立發(fā)展商的形象。 3 換房 客 15% 非第一次置業(yè)的自己全資購(gòu)買(mǎi) 多為三代同堂 白領(lǐng)精英 ?現(xiàn)住房屋為樓梯樓，上下不方便； ?房子面積較小，已不適合家庭發(fā)展所需； 4 投資 客 10% 廣泛 —— 生意人 ? 有配套資源，可出售獲 利。 2 PART 【 客戶分析 —— 客戶細(xì)分】 類(lèi)型 統(tǒng)稱(chēng) 所占比例 買(mǎi)用雙方關(guān)系 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)類(lèi)型 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因 1 東山 情 40% 父輩全資或子輩全資，部分合資 兩代或三代同堂 公務(wù)員 ? 成年子女需獨(dú)立生活； ? 適婚年齡需求婚房； ? 給予子女保留家業(yè)。 3 投資客 25% 廣泛 —— 生意人 ? 傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，可租賃獲利； ? 有配套資源，可出售獲利。 2 PART 【 客戶分析 —— 客戶區(qū)域分布】 區(qū)域決定核心客戶群 范圍： 北至內(nèi)環(huán)路 南至中山路 東至農(nóng)林下路 西至小北、倉(cāng)邊路 分布： 沿環(huán)市東路、東風(fēng) 路、建設(shè)路、麓湖 路 共同特征：區(qū)域居住慣性、 喜歡老城區(qū)的工作 和生活模式 核心客戶區(qū) 東 風(fēng) 路 2 PART 【 客戶分析 —— 核心區(qū)域分布】 天河區(qū) 荔灣區(qū) 本案 海珠區(qū) 地域吸引其它客戶 范圍：廣州中心城區(qū) 主要分布：海珠區(qū)、荔灣 區(qū)、天河區(qū) 共性：鐘情于東山區(qū)； 優(yōu)越的教育環(huán)境； 良好的投資價(jià)值； 2 PART 【 客戶分析 —— 其它區(qū)域分布】 年齡區(qū)段 30~45歲 身份描述 家庭構(gòu)成 消費(fèi)習(xí)慣