【正文】 好地填補市場的空白 ?樓市熱點向外區(qū)發(fā)展 ， 外區(qū)產(chǎn)品更具優(yōu)勢 ?房地產(chǎn)市場的政策的不穩(wěn)定性 ， 客戶入市信心難以捉摸 ?周邊二手房源較多 ， 在一定程度上分流客源 優(yōu)勢 （ S） 1 PART 【項目分析】 1 PART 【項目分析】 麓湖御景 —— 領(lǐng)御城央東山新高度 自住型洋房產(chǎn)品 80150㎡實用戶型 立體花園 尊貴私家會所 5分鐘生活配套 5分鐘城央生活 城中稀有一手社區(qū) 便利連接全城 東山教育體系 傳統(tǒng)教育強區(qū) 領(lǐng)御新高度 城央領(lǐng)御戶型，定義生活新高度 城央立體花園，休閑生活新高度 城央私家會所，尊貴氣質(zhì)新高度 城央生活配套，御城快線新高度 城央教育中心，孩子成材新高度 Part 2 客戶分析 天河區(qū) 海珠區(qū) 荔灣區(qū) 本案 核心客戶區(qū) 以越秀為主要的核心客戶區(qū)，天河區(qū)、荔灣區(qū)以及海珠區(qū)也擁有一部分喜歡和關(guān)注越秀區(qū)的潛在客戶。 1 PART 【項目分析】 城市中央樓市熱點持續(xù)升溫，產(chǎn)品性價比更具優(yōu)勢 對應(yīng)方法 ※ 外區(qū)樓盤雖然在價格、產(chǎn)品上具有一定的優(yōu)勢，市區(qū)樓盤具有地段性的優(yōu)勢，此優(yōu)勢為不可復(fù)制； ※ 在項目自身打造產(chǎn)品的時候，需從樹立項目良好的形象，以此吸引客戶的廣泛關(guān)注，此外還需充分把握項目賣點及在包裝上體現(xiàn)項目優(yōu)勢。 1 PART 【項目分析】 項目位臵較為深入，影響項目宣傳傳播 1 2 3 淡化建議 ※ 通過一系例實惠的宣傳方式（派單、移動指示牌）等截流客戶，提高項目傳播度 1 PART 【項目分析】 政府將“中調(diào)”確立為重要發(fā)展方向之一 1 2 3 而近年來政府為防止市中心空心化，實施”中調(diào)”政策（摘自《轉(zhuǎn)發(fā)市信息化辦公室關(guān)于推進廣州市地理空間信息資源整合利用實施意見的通知》），加大對中心的財政投入力度，如加快舊城改造等，以此保持老城區(qū)的經(jīng)濟活力；項目亦可借此之機，提升項目周邊環(huán)境，以此樹立更好的形象。 1 2 3 1 PART 【項目分析】 項目區(qū)域配套十分完善，教育配套尤其成熟 越秀區(qū)為傳統(tǒng)的老城區(qū)，城區(qū)配套完善，而項目所處的位臵正好處于越秀區(qū)中心地段，教育、公園、地鐵、步行街、醫(yī)療等便利設(shè)施就在項目周邊，而優(yōu)質(zhì)的教育離項目只是咫尺之遙，優(yōu)勢不言而喻。 黃花崗 公園 白云 賓館 廣東國際 大酒店 好世界 廣場 花園 酒店 第三人民醫(yī) 院華樂分院 ?地理分析 ?交通分析 ?教育分析 ?配套分析 ?視野分析 ?景觀分析 1 PART 【項目分析】 南北視野分析 ? 北向七層以上均有開闊景觀，南向二十層以上方有開闊視野。【麓湖御景】整改及推廣建議 2023年 6月 中地行麓湖御景項目組 2023年 6月 目 錄 ? Part 1 項目分析 ? Part 2 客戶分析 ? Part 3 項目現(xiàn)場整改 ? Part 4 宣傳推廣 ? Part 5 中地行優(yōu)勢 Part 1 項目分析 ?地理分析 ?交通分析 ?教育分析 ?配套分析 ?視野分析 ?景觀分析 1 PART 【項目分析】 ? 本項目位于麓苑路，是傳統(tǒng)是市中心地段，緊鄰荔灣、天河兩大成熟區(qū)域。 低矮樓房 三榮大廈 南向二十層以上方有開闊視野 北向七層以上均有開闊景觀 20F ?地理分析 ?交通分析 ?教育分析 ?配套分析 ?視野分析 ?景觀分析 1 PART 【項目分析】 東西視野分析 ? 西向需十五層以上方有開闊視野，東向需二十層以上方有開闊視野。 類別 學校 大學 廣東廣播電視大學 中學 廣州二十一中學、廣州財政學校 小學 黃花小學 幼兒園 華僑幼兒園 教育資源： 1 2 3 1 PART 【項目分析】 區(qū)域經(jīng)濟能力較好客戶成為強大的客戶群體支持 此外項目輻射范圍區(qū)域內(nèi)擁有較多的企事業(yè)單位，如省第二中醫(yī)院、南方電視臺、廣東電視臺等等，為本項目提供了大量潛在的優(yōu)質(zhì)客戶。 1 PART 【項目分析】 未來經(jīng)濟發(fā)展將向利好方向發(fā)展 1 2 3 2023年為亞運比賽年，屆時一系列促進經(jīng)濟的措施將會施行，力保亞運年期間經(jīng)濟的高速運轉(zhuǎn)。 1 2 3 1 PART 【項目分析】 國家調(diào)控政策的多變性，特別是對房地產(chǎn)市場的政策的不穩(wěn)定性，客戶入市信心難以捉摸。 2 PART 【 客戶分析 —— 客戶區(qū)域分布】 區(qū)域決定核心客戶群 范圍： 北至內(nèi)環(huán)路 南至中山路 東至農(nóng)林下路 西至小北、倉邊路 分布： 沿環(huán)市東路、東風 路、建設(shè)路、麓湖 路 共同特征：區(qū)域居住慣性、 喜歡老城區(qū)的工作 和生活模式 核心客戶區(qū) 東 風 路 2 PART 【 客戶分析 —— 核心區(qū)域分布】 天河區(qū) 荔灣區(qū) 本案 海珠區(qū) 地域吸引其它客戶 范圍：廣州中心城區(qū) 主要分布：海珠區(qū)、荔灣 區(qū)、天河區(qū) 共性：鐘情于東山區(qū)； 優(yōu)越的教育環(huán)境； 良好的投資價值； 2 PART 【 客戶分析 —— 其它區(qū)域分布】 年齡區(qū)段 30~45歲 身份描述 家庭構(gòu)成 消費習慣 購買動機 ?電視臺、規(guī)劃設(shè)計院、煤氣公司、自來水、電信等公務(wù)員或事業(yè)單位人士； ?律師事務(wù)所、金融證券和眼科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等醫(yī)療系統(tǒng)中層管理者； ?兩代同堂，已經(jīng)結(jié)婚但未有小孩； ?一家 3口，孩子即將步入小學； ?區(qū)域忠誠度高，多集中在環(huán)市東路以及東風路一帶 ?以中檔品牌為主，務(wù)實實際，且向往高端產(chǎn)品的感 受但不會刻意追求； ?改善居住環(huán)境，原樓梯樓或二手樓渴望換成電梯或一手樓； ?小孩子入學可進入附近有名氣的學校； ?離上班近、工作方便，是身份的象征； 2 PART 【 客戶分析 —— 核心客戶分析】 類型 統(tǒng)稱 所占比例 買用雙方關(guān)系 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)類型 購買動因 1 東山情 35% 父輩全資或子輩全資，部分合資 兩代同堂 企事業(yè)單位 ? 成年子女需獨立生活； ? 為子女的婚房做準備； ? 給予子女保留家業(yè)。 2 PART 【 客戶分析 —— 客戶細分】 類型 統(tǒng)稱 所占比例 買用雙方關(guān)系 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)類型 購買動因 1 東山 情 40% 父輩全資或子輩全資，部分合資 兩代或三代同堂 公務(wù)員 ? 成年子女需獨立生活； ? 適婚年齡需求婚房； ? 給予子女保留家業(yè)。 3 PART 【解決思路】 銷售中心外圍 銷售中心 銷售動線 樣板房 一攬子手段 圍墻宣傳 環(huán)境展示 外部裝修 多媒體顯示系統(tǒng) 展板展示 內(nèi)部裝修 促銷宣傳 模型展示 路線建議 通道展示 看樓電梯 裝修建議 內(nèi)部展示 戶型分圖 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售中心外圍 —— 圍墻宣傳 利用精美的廣告畫包裝項目外圍，遮擋施工現(xiàn)場，留給客戶一個良好的第一印象 銷售中心外圍 —— 環(huán)境展示 增加綠化，通過地面材質(zhì)的搭配讓景觀變化更加豐富 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售中心外圍 —— 外部包裝 因工程施工進度問題，項目現(xiàn)場竹架、泥土等影響項目外部整體形象，因此建議對外部進行包裝，提高項目的整體外部形象 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售中心 —— 多媒體 增加聲、光等多媒體的項目展示，以更加生動形象的方式向客戶介紹項目，加強項目的宣傳效果 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售中心 —— 展板展示 項目展板展示的內(nèi)容過于抽象，且無文字說明，容易導(dǎo)致客戶不明白所要展示的賣點 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售中心 —— 內(nèi)部裝修 銷售中心在項目展示、物品擺設(shè)，以及由于受到施工工程的干擾，售樓中心展示性不足，且無法顯示發(fā)展商的品牌、實力，樹立發(fā)展商的形象。 麓 苑 路 C棟 A棟 B棟 綠化 原方案 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 銷售動線 —— 路線建議 麓 苑 路 C棟 A棟 B棟 綠化 建議修改方案 ?參觀路線簡明，避開項目施工處； ?修建觀光梯，提高項目的檔次，便利于展示項目的綠化效果； ?參觀路徑相對簡易，方便帶客參觀； ?建議修建 A、 C棟的入戶大堂，增加項目的展示面，打造開發(fā)商雄厚的資本實力印象。 3 PART 【項目現(xiàn)場整改方案】 Part 4 宣傳推廣