【正文】 三面臨街、商業(yè)體量可能占到較多的比重。 項目的 SWOT分析 ㎡ 247。第三部分 營銷推廣篇項目區(qū)位分析項目分析項目的地塊范圍：項目位于舒城縣的東北區(qū)域，北鄰桃溪路，東抵廣廈路，西鄰龍津大道（合安路），南側與現(xiàn)狀住宅，地塊成梯形分布，地塊面積 ，地形為北部稍高、南部略低。由于本案地塊緊湊，無法設置大型的各種休閑娛樂設施，因此可考慮在商業(yè)的頂部設置空中休閑設施等。（七）、物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房在規(guī)劃設計時應考慮管理住宅與商業(yè)的方便性，從成本的角度出發(fā)，面積適中為宜。（ 4）、安保 設立多種安保系統(tǒng)、滿足業(yè)主的安保需要。 ?頂層復式住宅設置為上下平層復式。戶型的建議戶型比例的建議：各樓盤主要暢銷戶型：樓 盤 名稱 主要 戶 型 暢銷戶 型九溪江南苑 132㎡ 、 98㎡ 140㎡ 、 118㎡118㎡安天盛世花園 84㎡ 、 93㎡ 113㎡93㎡ 、 113㎡楓 丹歐洲 華 城 80—14 0㎡ 105㎡住宅：房型面 積 房型 結 構 戶 型比例90—100 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 30%100—115 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 40%115—140 ㎡ 四室二 廳 二 衛(wèi) 20%140㎡ 以上 四室二 廳 二 衛(wèi) 10%產(chǎn)品設計（ 1）、產(chǎn)品設計的原則 我們的產(chǎn)品必須具備實用性、情趣性、適度舒適性、增值性、創(chuàng)新性、品味與尊貴性（ 2）、空間設計?不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正；?全面做兩進深全明戶型結構，南北進深控制在 11米左右； ?三房以上戶型，至少要有兩個臥室朝南；?三房以上戶型盡量設計兩個以上陽臺，陽臺面積可以適當增減，但數(shù)量要保證，東南陽臺寬大，北陽臺最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽臺不要并列設計，以克服互相攀爬之慮，也更有利于通風采光；主陽臺做局部玻璃陽臺，增加通透性，同時注重新產(chǎn)品的設計（贈送露臺的設計）?在滿足兩房朝南的基礎上，客廳的設置可相應隨景而設，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置；?需注意分攤率的控制。政府機關及事業(yè)單位員工 對于樓盤的實用性與配套設施較為重視，同時對于新概念與新潮流的東西接受能力較強，希望得到更高品味與各舒適的生活。 對于樓盤的實用性與性價比較為看重、對于區(qū)域也具備一定的定向性（各個方位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望購買相對應的城市區(qū)位的物業(yè)），希望購買的物業(yè)能夠成為身份的象征，對于口碑效應與連帶傳播較為認可。◆ ◆ 米勒花園 (Miller Garden)、科羅拉多空軍學院，到后來的達拉斯聯(lián)合銀行大廈噴泉廣場 (圖 8)作品等。 極簡主義景觀顯然是繼承發(fā)揚傳統(tǒng)的一個優(yōu)秀范例，西方追求人工美，欣賞人工化的自然的極致發(fā)揮，它在古典精粹和時代精神之間找到了一個非常契合的交叉點，東、西文化兼收并蓄，揚長避短，實現(xiàn)了碰撞后的融合和傳統(tǒng)基礎上的現(xiàn)代超越。（三）、景觀建議：景觀體系建議： 現(xiàn)代極簡主義建筑景觀風格現(xiàn)代極簡主義則索性以抽象還原的符號直接構成作品，在構圖上強調(diào)幾何和秩序，多用簡單的幾何母題如圓、橢圓方、三角或者這些母題的重復以及不同幾何系統(tǒng)之間的交叉和重疊，簡約、客觀、無主題，把抽象的手法發(fā)揮到了極至。Deco是最奢華的藝術 ，是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術風格，即裝飾藝術或裝飾藝術派。外立面設計定位 曾經(jīng)風靡世界的 Art Deco藝術又回來了，將這種建筑的藝術引入舒城， Art Deco藝術就像一陣狂風，讓所有人被這種線條流暢、輪廓清晰、韻律豐富、幾何性強的藝術風格建筑所折服， 地塊規(guī)模較小，必須促使土地價值的最大我們的愿想是將項目規(guī)劃成為：舒城的代表性樓盤與地標性建筑舒城新居住潮流的引導者舒城高端旗艦物業(yè)的代表舒城房地產(chǎn)發(fā)展的風向標 規(guī)劃必須規(guī)避的問題：產(chǎn)品的尊崇品味與消費者承受能力的問題新概念的產(chǎn)品與消費者接受度的問題3：規(guī)劃價值與市場價值之間的平衡問題項目的產(chǎn)品是：品牌支撐下產(chǎn)品新都市主義化產(chǎn)品創(chuàng)新型的產(chǎn)品個性化的產(chǎn)品二、產(chǎn)品定位（一）物業(yè)形態(tài)的定位： 項目的土地成本為舒城縣最高，項目的物業(yè)形態(tài)的定位必須充分發(fā)掘土地價值，地塊的地理屬性也決定了項目物業(yè)的綜合性屬性，項目物業(yè)基本形態(tài)定位為： 商業(yè)（項目利潤的核心物業(yè)） +住宅（項目的基礎性物業(yè)）（二） 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、規(guī)劃的立意與原則： 在產(chǎn)品規(guī)劃之初，我們必須明確：項目地價高昂，貴為舒城 “地王 ”。舒城購房影響因素分析： 舒城人 購 房十大因素地理位置 %價格 %產(chǎn) 品 %交通 %環(huán) 境 %配套 設 施 %治安 %物 業(yè) 管理 %質 量 %付款方式 %從以上因素分析，在地段位置確定情況之下，在價格由于成本因素不可能采取低價入市時，希望項目具備一定的綜合競爭力，則需要揚長避短，地理位置可以通過發(fā)展的前景去描述，而價格則必須通過產(chǎn)品及其他各種因素去弱化，以產(chǎn)品為龍頭，其他因素為補充形成項目的綜合競爭力，創(chuàng)造一種全新的氣質，締造新的潮流風尚，由此形成項目特有的高貴精神，吸引消費者。滿足業(yè)主的精神享受：小區(qū)景觀優(yōu)美，令人心曠神怡。外出務工家庭 ,需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主 ,面積 120160平方米。 隨著縣域經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化步伐的加快，返鄉(xiāng)置業(yè)者希望返鄉(xiāng)在縣城置業(yè)。返鄉(xiāng)置業(yè)者收入狀況： 舒城返鄉(xiāng)置業(yè)者為重要的有效需求群體，其中部分較為成功的創(chuàng)業(yè)者具備較強的購買力，同時一般打工的成功與沿?；騼?nèi)陸相對發(fā)達的省市，對于房地產(chǎn)具有很高的一定的認識，也是樂于接受新事物的群體之一。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在 90110平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在 110130平方米這個面積范圍內(nèi)也存在一定需求。單身人群： 由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在 60—70 平方米左右區(qū)間。未來需求 :事業(yè)單位階層收入狀況： 工薪階層年收入 3—4 萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師等。 2535歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積 110平方米左右； 3645歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積 110130平方米及以上。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 105130平方米。未來居住需求：企事業(yè)領導 個人年收入一般在 10萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積 130平方米以上及別墅產(chǎn)品。居住現(xiàn)狀： 企事業(yè)領導及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當數(shù)量的企事業(yè)領導及中層干部購買了商品房。富裕階層：收入狀況： 富裕階層包括私營主、事業(yè)單位領導、中層干部和效益好企業(yè)的領導、中層干部等。最需要關注的人群是 3645歲的年齡段群體 ，這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積 110130平方米。25－ 35歲人群 一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活?？驮绰殬I(yè)：私營業(yè)主、個體經(jīng)營者（縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)）；舒城在外務工者本地政府公務員；企業(yè)高級管理人員；學校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；本地效益較好的企業(yè)職工；富裕進城的農(nóng)民；■客源購房目的：新增型：新婚或分家的購房；拆遷購房；外出務工返鄉(xiāng)購房；改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；投資型：由于缺乏合適的投資渠道，將房產(chǎn)作為一種投資的手段教育型：子女進入縣城接受教育，父母為方便子女，進城置業(yè)■吸引客源種類：以個體買家為主，集團客戶為輔；立足于中高收入階層，爭取吸引各類客戶； ■客源分析公務員階層：收入狀況： 公務員階層在當?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海晔杖肴缟蠄D。舒城縣市場客源分析■消費人群分析 經(jīng)過市場調(diào)研分析，確定了產(chǎn)品高檔的品質，高級物業(yè)管理、而作為中高檔物業(yè)，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。(3)購物設施設址模式的變化、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 等，都對消費者空間行為有很大影響。(2)交通體系的變化 。促使消費者的空間行為發(fā)生 變化，從而改變商圈結構的因素有三：(1)人口的地理分布。根據(jù)消費者的空間行為，各購物設施決定自己的模式，即從多大的地理范圍、怎樣來吸引 顧客。model)對于項目的輻射范圍進行分析： 某商業(yè)集聚對消費者的吸引力與該商業(yè)集聚的魅力成正比，與消費者從地 點到該商業(yè)集聚的阻力成反比。（ 2）、區(qū)域商業(yè)市場狀況 項目區(qū)域位于龍津大道與桃溪路交口的東南側，與舒城縣汽車站隔路相望，桃溪路的建材商業(yè)數(shù)眾多，而其他商業(yè)為小型的餐飲、百貨等便民商業(yè)為主，商業(yè)的檔次低，商業(yè)環(huán)境混亂、僅僅滿足車站及附近居民的需要，無法形成對于全城的輻射力。是舒城縣最為集中的商貿(mào)中心。5舒城縣商業(yè)狀況：（ 1）舒城縣各主要道路租金狀況：道路名稱 商 業(yè) 主要 業(yè)態(tài) 繁 華 地段物 業(yè) 租金水平龍 舒路 專賣 店、服裝鞋帽、百 貨 165元 /㎡ /月鼓樓商街 專業(yè) 店、黃金珠寶 138元 /㎡ /月梅河路 服裝、通 訊 、休 閑 100元 /㎡ /月桃溪路 建材、裝 飾 、五金 為 主 30元 /㎡ /月 舒城縣商業(yè)的核心地帶呈現(xiàn)工子型分布，集中于龍舒城、鼓樓商街、與梅河路的的交叉地帶，商業(yè)基本為單層商鋪與上下聯(lián)體性商業(yè)，經(jīng)營的種類主要為服裝鞋帽的品牌專賣店、黃金珠寶首飾、餐飲娛樂休閑及其他商業(yè)。 各樓盤都具備了明確的服務意識，物業(yè)管理被提升到了一個較高的層次，并具備了相當?shù)姆账疁?。從推廣的概念與營銷方式上與其他縣相比，舒城處于明顯的高位水平。消費者對于此價格的基本能夠認可，所以各樓盤在 2023年均具有比較好的銷售總量。但對于城市外圍區(qū)域的大高層的認可度相對于多層將會降低許多。對于規(guī)模消費者依據(jù)自身的需要進行選擇，并不是單純的青睞大盤，也不是唯中心不買，消費群體對于樓盤的選擇，已越過規(guī)模的限制，按需購買。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)全區(qū)域化發(fā)展。價格：銷售均價 2800—2900 元 /平方米，頂層復式約 3000元 /平方米建筑與景觀風格：徽派建筑為主色調(diào)，江南園林風格配套 :大型幼兒園、會所、游泳池等推廣概念：收藏江南最美的風景。翰林苑等）。開發(fā)周期：2023年售期開盤，目前開發(fā)為Ｅ組團，普羅旺斯多層住宅入市時間：