【正文】 為三房以上，面積 130平方米以上及別墅產(chǎn)品。私營主 家庭年收入 83萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。新婚夫婦家庭： 購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。未來需求 : 第二部分 Art　 （四）、目標(biāo)客戶分析項目目標(biāo)客戶定位為 :◆ 外出創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)置業(yè)者◆ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者◆ 政府機關(guān)及事業(yè)單位員工目標(biāo)客戶的偏好（五）、 （八）、體育活動設(shè)施 現(xiàn)代人工作壓力、生活壓力空前加大，所以健康、休閑成為時下人們追求的生活方式。優(yōu)勢交通優(yōu)勢：項目緊鄰汽車客運總站，交通便捷，出行極為方便?！暗赝?”雖成本高昂，但是其都市高檔住宅的基調(diào)已確定，且在消費者心里會形成某種心里暗示。本案所煥發(fā)出的都市精神，是舒城的城市發(fā)展的需要。定位 VS生活本案體現(xiàn)的是一種國際化都市生活的城市象征，是一種繁華中不失寧靜、處處透著生活的尊貴感。尚品生活契合地塊資源屬性突出產(chǎn)品，符合客戶消費屬性主打都市概念、以都市感為賣點—— 我們在這里引領(lǐng)舒城未來的人居生活意識形態(tài)！形象定位 策略推導(dǎo)要實現(xiàn)上述遠景，我們首先要明確的概念是 ——應(yīng)該為目標(biāo)客戶提供什么樣的產(chǎn)品 / 生活形態(tài)市場已經(jīng)給出合適了答案 ——奢華品 —— 房地產(chǎn)產(chǎn)品有三 “ 品 ”品質(zhì) 品位 品牌雅致 :對美感和文化的追求精致 :對精工的追求品牌品質(zhì) 品位極致 :對完美的追求房地產(chǎn)三品三致 理念產(chǎn)品 階層 推廣三大路線 信仰 核心關(guān)鍵詞 理想 夢想信仰形象推廣體系三品三致九鼎三品：品質(zhì)、品牌、品味三致：極致、精致、雅致九鼎：九大頂級賣點營銷策略體系建立品牌策略 活動策略 展示策略 價格策略營銷目標(biāo)提 速增 值推廣策略原則二 ：口碑營銷，直接有效的活動營銷原則一：增加和傳遞項目價值感的 “ 公關(guān)增值營銷 ” 為原則客戶策略項目營銷策略體系圖時間 2月1月推廣階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍墻工程節(jié)點戶外、 DM、活動籌備期 認(rèn)籌引爆期銷售目標(biāo)報紙、異地推廣、推介會、條幅強銷期項目說明會售樓處開放 開盤儀式//3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月60% 80%主題推薦酒會形象導(dǎo)入期開盤上市形象廣告售樓部進場情景營銷先行啟動客戶會產(chǎn)品賣點 +樣板參觀 定向促銷 +節(jié)點性優(yōu)惠營銷推廣的三大階段性之 1，全城爆破，讓客戶認(rèn)知項目內(nèi)涵，項目公關(guān)活動啟動。 案場（線上） +渠道（線下大客戶部） 以直銷模式經(jīng)營項目老業(yè)主。彰顯氣魄： 巔峰整個縣城對高檔樓盤的認(rèn)知，所以傳播的第一擊也一定是重拳！?立體化覆蓋 ——以大眾打擊小眾： 成為大眾矚目的明星項目，對客戶的吸引力越強，價格上升可能空間越大。線下 2 — 大客戶專案組成立大客戶專案組，主攻舒城縣政府機關(guān)、事業(yè)單位、大企業(yè)。如當(dāng)?shù)刂膫髅焦尽⒕魄f等活動對象：擁有可以和項目共享客戶資源的單位。 ? 停車場、營銷中心二：入口 ——營銷中心三：營銷中心四：工法樣板區(qū)2PART營銷空間產(chǎn)品價值篇 樣板區(qū)周到禮貌的看房細節(jié)：n看房車n安全頂棚、安全帽發(fā)放區(qū)n有效但不冰冷的警戒線n停車場防曬車罩技術(shù)公關(guān) —— 工法樣板房和部品工作區(qū)傳統(tǒng)的精裝樣板房有煽情誤導(dǎo)之嫌，以工法樣板房和部品工作區(qū)展示品質(zhì)細節(jié)，更展示開發(fā)商實力和誠信，將例行的工程業(yè)務(wù)，搬到營銷現(xiàn)場來打動消費者“東海岸 ”的工法樣板房“中糧萬科．金域藍灣 ”的 “部品工作區(qū) ”n與社區(qū)主題密切相關(guān)的樣板房入口包裝?！?客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明：?酒店感即：尊貴 +舒適除了保潔、茶水等服務(wù)人員的著裝、禮儀要重點考慮外。 客戶落座后，由專人詢問客人飲用何種飲料（應(yīng)至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點左右可提供適量點心或餅干。動漫天地大型電玩城，同時囊括集青少年兒童所需的各類童裝、精品玩具、卡通漫畫、文具書刊、益智電玩等 是一個專業(yè)的動漫主題主題購物城4F招商為輔如由開發(fā)商將商場統(tǒng)一形象裝修后統(tǒng)一出租，當(dāng)然裝修的成本并不是由開發(fā)商來支付，而是在銷售商鋪時從投資客戶那里收??；在招商初期設(shè)定免租期吸引有經(jīng)營意向的商戶進駐，但其經(jīng)營風(fēng)險和利潤完全由商家自主承擔(dān)，開發(fā)商不參與經(jīng)營只需負(fù)責(zé)商場日常物業(yè)管理維護；招商進度采取先招一層或一部分，招滿了一層開一 層，逐步把商場做旺。 一月 21一月 2112:09:1612:09:16January 27, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2112:09:1612:09Jan2127Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/27 12:09:1612:09:1627 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 。 2023/1/27 12:09:1612:09:1627 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。以售為主 沿路道旗指引標(biāo)識216。多么齊備的紅外、電子巡更等等現(xiàn)代化社區(qū)保安系統(tǒng)，不如用 “ 人 ”在一開始就給客戶一種心理上的安全感來的重要。情景營銷現(xiàn)場配合專題?地盤包裝： 樹立項目完整地盤形象，做好明確的導(dǎo)引系統(tǒng)?售樓大廳： 營造高級會所的尊貴、舒適感受，屏棄以往的展板等銷售道具?樣板間： 制作必要的說明牌、戶型牌硬環(huán)境戰(zhàn)術(shù)體系：展賣空間外圍入口n項目外圍與遠眺n城市界面與社區(qū)過渡空間n道路 /圍墻 /入口n樣板區(qū)與工程區(qū)的連接n精裝樣板區(qū)n工地材料管理n部品展示與功法樣板間樣板區(qū)及樣板間展示專題周邊引導(dǎo)、項目樓體、道路規(guī)劃、圍墻、入口大門? 遠眺－近觀－進入外圍到入口城市界面到社區(qū)空間的過渡? 圍墻、大門、門崗、保安一：城市界面 ——社區(qū)1PART城市界面與社區(qū)過渡空間新區(qū)大道與小區(qū)之間的人行道 (萬科 業(yè)內(nèi)人士通常是所屬圈子的購房專家或意見領(lǐng)袖，他們的認(rèn)可，是項目最有說服力的銷售說辭；行業(yè)選擇：裝修公司、工程公司、景觀公司、地產(chǎn)媒體等活動時間： 5月份蓄客階段活動地點：售樓部?；顒右?guī)模：當(dāng)天分發(fā) 3000~5000個環(huán)保袋；聯(lián)合媒體：電視臺、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)【 階段 Ⅱ ：觀摩場 】10年 7月 —8 月觀摩場生活的信仰名利場圈子 城市公民階 段 Ⅰ10年 4月 6月階 段 Ⅱ10年 78月階 段 Ⅲ10年 9月 —10 年 10月 傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味?震撼市場立體傳播全面開始，昭示新項目即將開始，業(yè)內(nèi)口碑迅速擴散，以公關(guān)活動為主。13月 5月4月 9月底籌備期 市場形象上市 認(rèn)籌引爆期 強銷期7月推售策略：開盤活躍市場 多通路，多平臺，構(gòu)建全城營銷體系。“國際 ”一詞，一是符合項目的推廣方向，二是能凸顯項目引領(lǐng)潮流的時尚品味， 同時，也暗合了，本項目潮流所向的都市化定位。將來，項目區(qū)域是舒城的政務(wù)中心、商業(yè)中心、文化娛樂中心，本案是舒城東進北拓的第一站，本案將是舒城未來生活方式的最好表達。物業(yè)價格若在市場的基本之上，拔高幅度較大，可能消費者難以接受。三面臨街、交通擁堵、灰塵與噪聲污染比較嚴(yán)重。項目成本分析樓面地價（容積率按照 ）項目土地成本： 536萬 /畝樓面地價為： 5360000元 247。?產(chǎn)品空間上必須具備多露臺與空中花園（ 3）入戶大廳設(shè)計 入戶大廳與電梯口需明亮寬敞，用材考究，凸顯項目的品味檔次與尊貴感。鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層入城置業(yè)者其用簡潔、秩序的外顯特征回應(yīng)了現(xiàn)代生活的功能需要；豐富、深邃的內(nèi)涵感悟滿足了現(xiàn)代人的精神需求。地塊并不處于舒城最為繁華的中心地段?？驮促徺I誘因分析 ： 滿足業(yè)主的物質(zhì)享受：與市中心近距離接觸，并提供便捷的生活配套設(shè)施、舒適宜人景觀綠化環(huán)境、在物業(yè)管理及推廣表現(xiàn)與周圍個案相比，本案更能迎合目標(biāo)顧客的購買心理。子女已成家的家庭： 由于子女已經(jīng)成年并獨立成家，原有之家庭進入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110130平方米區(qū)間。居住現(xiàn)狀： 目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以單位住房與老房為主，居住品質(zhì)較低。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。居住現(xiàn)狀： 目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務(wù)員商品房為主，未來居住需求：25歲以下人群 一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，其置業(yè)存在一步到位的購房心里，主力房型需求為小三房，面積 90平方米左右。公共 交通新路線的增設(shè)、個人小轎車的普及，使消費者的距離阻力減小，從而大大改變了空間行 為。（ 3）、商業(yè)的輻射因素： 運用城市商圈最輻射最為實用的 哈夫模型 (huff’s 從推廣的概念上，舒城縣各樓盤都具有各自樓盤明確的功能定位與形象定位，并已形成系統(tǒng)化的推廣概念體系。從樓盤的規(guī)模來看，市中心樓盤規(guī)模較小，而經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與外圍區(qū)域樓盤的規(guī)模較大。項目采用歐式風(fēng)格，外立面優(yōu)雅沉穩(wěn)。開發(fā)商在合肥有成功開發(fā)多個樓盤的經(jīng)驗，實力較強。周邊配套還不是很齊全。達到 3400—3500 元 /平方 .舒城樓盤的調(diào)研分析： 舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價比較：舒城縣均價水平與其他人口超百萬的縣城相比，價格處于高位水平，特別是與其國民生產(chǎn)總值與人均可支配收入的縣相比，價格明顯的高于其他各縣，在其他各項數(shù)據(jù)均相差無幾的情況之下，房地產(chǎn)的價格指數(shù)獨高，房地產(chǎn)的價格上漲空間釋放充分。舒城縣規(guī)劃因素分析（ 2023—2023 規(guī)劃） 舒城縣城的總體定位縣城總體規(guī)劃