【正文】 返回北京 13 北京 18： 00抵達(dá)北京 針對(duì)目標(biāo)客群家庭性的活動(dòng) 舉辦歐美同學(xué)會(huì)新年音樂會(huì) 與歐美同學(xué)會(huì)合作，在新年之際共同舉辦“歐美同學(xué)會(huì) — 新年之聲音樂會(huì)”，邀請(qǐng) 著名演奏團(tuán)體，為參加歐美同學(xué)會(huì)的嘉賓演奏國外知名的樂曲。之后前往紐約。 10 華盛頓 — 巴爾的摩 — 費(fèi)城 —紐約 巴士 乘專車前往著名的旅游城市 — 巴爾的摩市，海港觀光后前往象征美國民主精神的國家圣地 費(fèi)城。 8 拉斯維加斯 /華盛頓 飛機(jī) 上午城市觀光，參觀拉斯維加斯著名酒店后，乘飛機(jī)前往美國首都華盛頓。經(jīng)加利福尼亞州最大的世界名牌～百家直銷店游覽購物。返回洛杉磯。印第安瓊斯歷險(xiǎn)記、鬼屋、明日世界、宇宙山、小世界潛水艇等。影城中各種動(dòng)態(tài)布景及特技表演：大猩猩、地震、洪水、侏羅紀(jì)公園、回到未來、水上世界等。 3 圣塔瑪麗亞－洛杉磯 巴士 早餐后乘車前往丹麥城，美麗的海濱城市圣特巴巴拉，下午抵達(dá)洛杉磯，好萊塢參觀名人大道、中國戲院、奧斯卡金像獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)的柯達(dá)中心，可以與你喜歡的明星、歌手的手腳印合影留念。 2 舊金山 圣塔瑪麗亞 巴士 上午乘車前往太平洋海邊的蒙特雷水族館進(jìn)行訪問；如油畫般的十七英里地，沿太平洋抵達(dá)中加州海邊山上的著名的赫氏古堡。 機(jī) 場(chǎng) 高 速 贈(zèng)送飛機(jī)頭等艙旅客禮物 與航空公司合作，在十一黃金周 、元旦、新年、五一出行高峰期間，在重要 航線上，如北京至香港航線、北京至美國航線等，針對(duì)頭等艙旅客，贈(zèng)送印 有本項(xiàng)目標(biāo)志的特殊禮品，以引起他們對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，進(jìn)而對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生 興趣。同時(shí)， 對(duì)區(qū)域內(nèi)的租客和升級(jí)換代客戶 進(jìn)行宣傳，達(dá)到“一箭雙雕”的 作用。 銷售許可證取得之后，周邊別墅區(qū)域路牌、（機(jī)場(chǎng)、京順路）路牌、東三環(huán)及北四環(huán)路牌、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、廣播、網(wǎng)絡(luò)、 DM等，現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)包裝及圍擋 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、廣播、網(wǎng)絡(luò)、高端媒體、軟性、報(bào)紙硬廣、DM等 網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、 DM、軟性、節(jié)點(diǎn)媒體硬性廣告等 公開熱銷期 350萬元 占 35% 由于本項(xiàng)目的重點(diǎn)客群基本為在東部區(qū)域工作和生活的商務(wù)人士，以及看好市場(chǎng)前景的投資客，針對(duì)這些客群的生活方式、興趣愛好、工作特性等特點(diǎn)采取如下有針對(duì)性的推廣行為。 在實(shí)際推廣過程中，我公司會(huì)盡量發(fā)揮偉業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，以及偉業(yè)多年來高端物業(yè)的銷售經(jīng)驗(yàn)，以主動(dòng)營銷為主，最大限度的發(fā)揮偉業(yè)的數(shù)據(jù)庫資源；盡量控制宣傳推廣費(fèi)用，將總體推廣費(fèi)用控制在 1000萬元以內(nèi)?；顒?dòng)營銷的效果不但及時(shí)，還能節(jié)省宣傳費(fèi)用。 由于本項(xiàng)目一期可售套數(shù)并不多，只要在短時(shí)間內(nèi)制造足夠的新聞效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，就可以保證銷售現(xiàn)場(chǎng)的人氣。在北京的外國使館和機(jī)構(gòu)將達(dá)到兩百家，外資公司 2萬多家，外國雇員共 10多萬人。 位于傳統(tǒng)別墅區(qū)的具有相當(dāng)產(chǎn)品差異化特色產(chǎn)品 從產(chǎn)品的外延至產(chǎn)品的內(nèi)在，通過項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉，滲透在規(guī)劃、建筑、園林等等每一個(gè)細(xì)節(jié)、每一個(gè)符號(hào)，讓它能夠成為一種標(biāo)志，一種生活品質(zhì)的標(biāo)尺，一種生活生活方式的象征。奢侈度。 核心賣點(diǎn)提煉 之 奢華雙車庫 人性化。實(shí)用度。 價(jià)值感。 核心賣點(diǎn)提煉 之 新古典建筑 沉穩(wěn)度。實(shí)用性。噴霧。 諸多的細(xì)節(jié)之處 感受 生活的品質(zhì)與味道 核心賣點(diǎn)提煉 之 精致的歐式皇家園林 花階。層次感。 新古典主義 簡(jiǎn)約、尊貴、獨(dú)特、稀缺 陽光房 四季陽光房，時(shí)刻享受陽光浴 項(xiàng)目賣點(diǎn)歸結(jié) 本項(xiàng)目賣點(diǎn)較多，但每一個(gè)賣點(diǎn)都不足以形成擊敗對(duì)手的殺傷力，因此，只有把這些賣點(diǎn)整合在一起，形成合力達(dá)到稀缺，才能使本項(xiàng)目成為短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上的贏者。 雙車庫 雙車庫的設(shè)計(jì)，不但項(xiàng)目體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主夫婦的細(xì)微呵護(hù)， 以及身份地位的體現(xiàn)，更成為本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn) — 稀缺。 湖 水是高端別墅不可缺少的元素，沒有水就沒有景， 沒有水就不會(huì)有靈性。 獨(dú) 棟 小 獨(dú) 大 獨(dú) 豪 獨(dú) 三水青清 納帕溪谷 水印長(zhǎng)灘 本項(xiàng)目主力戶型面積在 400600平米之間， 應(yīng)該屬于真正意義上的大獨(dú)，即既能體現(xiàn)出 身份地位，又具有非常完善的功能劃分，位于 住宅產(chǎn)品的最頂層，是獨(dú)棟中的主流產(chǎn)品，市場(chǎng) 需求的主力產(chǎn)品類型 緩 坡 獨(dú)特的緩坡設(shè)計(jì)，不但增加了使用面積，也使產(chǎn)品的功能更加豐富， 內(nèi)部與外部之間的銜接更流暢，視野層次感更強(qiáng)，是獨(dú)棟中較有特色 的設(shè)計(jì)和處理。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營銷推廣 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析 中觀市場(chǎng)分析 微觀市場(chǎng)分析 產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目定位 客群定位 推廣策略 銷售策略 產(chǎn)品解讀 溫榆河 雙車庫 獨(dú)棟 湖 緩坡 歐式皇家園林 新古典主義 陽光房 關(guān)鍵詞： 溫榆河 優(yōu)山美地 名都園 麗斯花園 朝陽溫榆河區(qū)域，由于擁有天然的自然條件和景 觀，在 90年代初就已成為北京最高檔別墅的聚集 區(qū)，先后出現(xiàn)了如：名都園、麗斯花園、優(yōu)山美 地等高檔豪宅。 小結(jié) 配套生活設(shè)施較全，功能較完善，生活品質(zhì)高。 項(xiàng)目所處地塊成熟，周邊居住氛圍良好。 開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)實(shí)力雄厚，具有多個(gè)高檔別墅項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 地下室層高 ，下沉庭院結(jié)合采光窗景的設(shè)計(jì)，在豐富平面布局的同時(shí)保障了主要功能空間的采光與通風(fēng)。 首層 ，首層空間的奢侈尺度彰顯主人的尊貴身份。 私家院落面積達(dá) 250平米以上，私家戶外生活因此更多快樂感受。 二層備有四個(gè)獨(dú)立臥室，一個(gè)書房，室內(nèi)空間豐富，強(qiáng)調(diào)居住者的不同場(chǎng)景感受。 獨(dú)立地上室內(nèi)車庫設(shè)計(jì)，并保證每戶擁有一個(gè)戶外車位。 私家院落面積達(dá) 250平米以上 ，“凹庭院”設(shè)計(jì)豐富了別墅建筑空間構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外的溝通和交流。 二層設(shè)置大尺度主臥區(qū)域、兩個(gè)次臥室及觀景臺(tái)。 以鐵藝柵欄、石墻、綠色爬藤植 物所構(gòu)成的社區(qū)圍墻，結(jié)合墻外 密植的高大喬木，保障社區(qū)私密 氛圍和尊貴品質(zhì)感。 窗的“凹陷”設(shè)計(jì)，使建筑整體在 陽光照射下立體感更加強(qiáng)烈，突 顯出更為純粹的 歐洲建筑感受 。 設(shè)計(jì)風(fēng)格 歐洲古典主義 的精辟再現(xiàn)，在現(xiàn) 代人群居住的功能考慮上做當(dāng)代 手法處理，作品氣質(zhì)充分地表現(xiàn) 出高貴的“哥特”建筑精神，卻同 時(shí)精練地融入現(xiàn)代審美表征。目前已建成 順 義國際學(xué)校、京西國際學(xué)校、瑞 典小學(xué)、德威學(xué)校、蒙臺(tái)梭利幼 兒園、伊頓學(xué)校、和睦家醫(yī)院 等 涉外教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以日祥廣 場(chǎng)為代表的商業(yè)休閑、餐飲配套 為本區(qū)域構(gòu)建著更為純粹、地道 的國際化生活場(chǎng)所。 配套設(shè)施 項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套完善。 政策影響：要求產(chǎn)品打造精益求精，提高競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)值地段 + 特色產(chǎn)品 高端物業(yè) + 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營銷推廣 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析 中觀市場(chǎng)分析 微觀市場(chǎng)分析 產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目定位 客群定位 推廣策略 銷售策略 中觀分析 —— 區(qū)域分析 本區(qū)域?yàn)楸本﹤鹘y(tǒng)的、涉外 的中央別墅區(qū) 中央別墅區(qū)是北京別墅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域之一，自上世紀(jì) 90年代初就推出了首個(gè)別墅項(xiàng)目－－麗京花園，依托便利的交通、溫榆河景觀及國際化的教育配套，目前已發(fā)展成為北京最高檔的涉外別墅區(qū) 名稱 物業(yè)類型規(guī)模（萬平米）容積率 戶型單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元） 開盤時(shí)間麗京花園 雙拼、聯(lián)排 10 雙拼265 32 0 $1,000 210256 1992裕京花園 獨(dú)棟 —— 320480 $2,000 540980 1994名都園 獨(dú)棟、公寓 16 獨(dú)棟330 74 5 $2,000 4761251 1996麗斯花園 獨(dú)棟、雙拼 16 —— 獨(dú)棟260 40 0 $1,800 260400 1998嘉浩國際城 獨(dú)棟 20 200500，另有4棟18 00$2,300 380950 1998萊蒙湖別墅 獨(dú)棟、聯(lián)排 10 ——獨(dú)棟516 648 ，聯(lián)排217317$2,350獨(dú)棟670 840 ，聯(lián)排2804122023優(yōu)山美地 獨(dú)棟、聯(lián)排 30 5 獨(dú)棟295 10 00 $2,200 5001500 2023合計(jì) 中觀分析 —— 區(qū)域分析 美林香檳小鎮(zhèn)雙拼、聯(lián)排、疊拼雙拼 295 （ 0 ），聯(lián)排23 0 28 0 （ 100 ），疊拼20 0 21 0 （ 60 80 ）聯(lián)排 11000 ，疊拼 10000 ，雙拼