【正文】 內(nèi)大、中城市的銷售渠道??營銷推廣? 北美地區(qū)海外推廣北美地區(qū)海外推廣 我司在北美有長期駐美工作人員，與美國當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人及媒體渠道長期保持合作關(guān)系，成功運(yùn)做了 “ 沿海 有針對(duì)性的進(jìn)行覆蓋　 ▏ 低成本廣告：短信、ＤＭ營銷推廣香港、臺(tái)灣地區(qū)的推廣銷售工作，舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，組織購房團(tuán)。?　新浪網(wǎng)　 SINA?　焦點(diǎn)網(wǎng)　 FOUCS?? 網(wǎng)絡(luò) 有針對(duì)性的進(jìn)行覆蓋　 ▏ 目標(biāo)客群經(jīng)常閱讀的報(bào)刊營銷推廣??短信：　　短信廣告主要以號(hào)段群發(fā)的方式進(jìn)行推廣，號(hào)段選擇準(zhǔn)確的話，則其推廣針對(duì)性就會(huì)很高。? 周邊企業(yè)的高層營銷推廣?? 有針對(duì)性的進(jìn)行覆蓋　 ▏ 在目標(biāo)客群集中區(qū)域提高項(xiàng)目的曝光面?　保留并續(xù)簽 101國道廣告牌?　增加北京城區(qū)三環(huán)、四環(huán)的廣告牌? 增加京承高速的廣告牌營銷推廣外文報(bào)刊： city weekend（城市周末）、 METROPOLIS（風(fēng)尚）　　　　　 China International（中國外經(jīng)貿(mào)）、　　　　　 The Wall Street Journal（華爾街日?qǐng)?bào)）　　　　　 China Daily（中國日?qǐng)?bào)） 航空雜志： 中國之翼、東方航空 、南方航空、 絲路、 頭等艙 高端雜志： 奢侈品、 BEIJING選擇有效渠道 ▏ “ 零距離 ” 接觸目標(biāo)客戶外圍銷售團(tuán)隊(duì)??營銷推廣已購客戶及周邊項(xiàng)目、企業(yè)的客群??選擇有效渠道 ▏ “ 零距離 ” 接觸目標(biāo)客戶?　已購客戶（業(yè)主帶新客戶政策的實(shí)施）。B、中介公司、中介公司　 高級(jí)租賃及二手中介的合作。實(shí)施 促銷策略 ，促進(jìn)成交，縮短簽約過程。完善產(chǎn)品形象，營造 良好的銷售氛圍 ；216。?只有一期剩余別墅的良好銷售，才可能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人氣，突破現(xiàn)在的滯銷狀態(tài)??！ 營銷推廣一切為銷售開綠燈，完成后期銷售 　 ▏重新制定銷售目標(biāo)營銷推廣一切務(wù)實(shí)，目標(biāo)的達(dá)成 ▏▏ 通過有效的傳播整合，促進(jìn)成交營銷推廣216。產(chǎn)品建議庭院設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議? 與湖的結(jié)合，如私人碼頭，棧橋? 湖岸的設(shè)計(jì)? 照明設(shè)計(jì)奢侈享受的會(huì)所除了具備傳統(tǒng)的娛樂休閑、健身、餐飲的功能外，還應(yīng)具備：? 宴會(huì)廳功能? 俱樂部功能? 商務(wù)功能? 貴賓接待室會(huì)所建議與物業(yè)管理公司、會(huì)所管理公司合作，使客戶提前享受雙重貼身服務(wù)禮賓服務(wù) /客服服務(wù) /管家特約服務(wù) /商務(wù)服務(wù)接機(jī)服務(wù) 家庭保健 飛機(jī)租賃信使服務(wù) 私人廚師 會(huì)議服務(wù) 外幣兌換特定階層的生活管家特定階層的生活管家 讓客戶提前享受貴賓服務(wù)物管建議營銷推廣增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)產(chǎn)品附加值確保項(xiàng)目快速銷售的目的順利實(shí)施營銷推廣改變現(xiàn)狀　 ▏▏ 啟動(dòng)緊急預(yù)案　　為迎接 10月份銷售旺季的到來做準(zhǔn)備工作，需要我們銷售體努力，利用現(xiàn)有老客戶資源（業(yè)主、來訪的意向客戶），由業(yè)務(wù)員進(jìn)行邀約，并出臺(tái)一系列促銷措施，以促進(jìn)客戶盡快成交。產(chǎn)品建議水系的最大化利用可以大幅提升現(xiàn)有產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升產(chǎn)品銷售價(jià)格，增加項(xiàng)目收益未來產(chǎn)品風(fēng)格趨向中庸避免因風(fēng)格過于前衛(wèi)導(dǎo)致的項(xiàng)目與客群之間的雙向選擇。其余地塊產(chǎn)品戶型縮小至 250平米左右。?對(duì)內(nèi)形成社區(qū)配套土地價(jià)值最大化利用? 跑馬場(chǎng)東移，將項(xiàng)目地塊內(nèi)沿湖土地騰讓給住宅?？腿荷疃仁袌?chǎng)目標(biāo)人群圈定 解決之道■客群深度■產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議公建區(qū)整體化?與社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行一定區(qū)隔，使之成為對(duì)懷密片區(qū)高端項(xiàng)目的商業(yè)配套。? 大型企業(yè) 高級(jí)管理人員 。? 期望 個(gè)人價(jià)值 在空間內(nèi)得到不斷地 認(rèn)定客群深度目標(biāo)客戶群的心理特征? 企業(yè)的 私營企業(yè)主 。? 期待 空間 的不斷 延伸 ，渴望私人化、領(lǐng)地化的 奢侈 。? 他們購買的并非是建筑本身，而是 建筑里的生活 。 他們的物質(zhì)基礎(chǔ)無法滿足現(xiàn)階段享受高品質(zhì)生活的需求，較高的個(gè)人素質(zhì)對(duì)生活質(zhì)量、生命意義的理想化追求，使他們擁有強(qiáng)烈的超前意識(shí)，超前意識(shí)是他們身上非常明顯的特質(zhì)。他們更重視家庭感。 他們的感性認(rèn)識(shí)強(qiáng)烈，事業(yè)的成功使他們更加珍視家庭的幸福指數(shù)，他們是社會(huì)的頂層，他們有機(jī)會(huì)看到社會(huì)的整個(gè)層面，他們會(huì)因此而變得比社會(huì)的任何其他層次都敏感。他們是思想上敏感的一群人。 他們可能是自由職業(yè)者，他們思路開放，生活方式與普通人循規(guī)蹈矩的生活差異較大。他們強(qiáng)調(diào)居家的情調(diào)、生活的情趣、追求消費(fèi)的品質(zhì)和質(zhì)量。這決定了他們的工作壓力相對(duì)較小，工作之余的休息時(shí)間比較容易保證，他們具備 追求理想化 生活方式的 意識(shí)基礎(chǔ) 和實(shí)現(xiàn)理想化生活方式的客觀條件。? 追求理想化的生活方式。目標(biāo)客戶群行為特征? 具有體面的職業(yè)特征。他們是商界精英、金融大鄂、社會(huì)要員，屬于客戶金字塔頂端人士。第三極 遠(yuǎn)郊別墅第 － 遠(yuǎn)離城市回歸自然，注重自然景觀；休閑度假的功能強(qiáng)；強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的要求，居住功能性相對(duì)較弱對(duì)私家車的依賴性較強(qiáng)；第三極別墅第三極別墅領(lǐng)跑者亞瀾灣第三極遠(yuǎn)郊別墅比第一居所、 純粹的山水自然景觀；比第一居所、 純粹的理想化的生活狀態(tài)；比第一居所、 遙遠(yuǎn)的城市距離；比第一居所、 的物業(yè)使用率。銷售現(xiàn)狀問題解析? 物理管理缺少專業(yè)度 ；? 保安整體素質(zhì)與項(xiàng)目形象不符 ；? 樣板間缺少物業(yè)服務(wù)人員 ；物業(yè)管理SWOT分析S2 . 內(nèi)部配套齊全 S3. 潮河、白河、潮白河圍繞本案S4. S5. 社區(qū)內(nèi)居住環(huán)境優(yōu)美、 90%超大綠化率S6. 1100—3700 平米超大花園面積W1. 開盤時(shí)間過長、銷售情況不良W2. 項(xiàng)目形象（爛尾項(xiàng)目）W3. 車程遠(yuǎn)W4. 設(shè)計(jì)規(guī)劃未充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值W5. 產(chǎn)品形象超前、產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定缺陷W6. 園林景觀設(shè)計(jì)尚未完善O1. 密云景觀風(fēng)景區(qū)內(nèi) O2. 京承 O3. 距密云縣城 1公里、區(qū)域配套成熟0遠(yuǎn)眺密云南山山脈T1. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大 。新開項(xiàng)目更加注重產(chǎn)品力的營造項(xiàng)目分析 ■ 透視現(xiàn)狀■ 產(chǎn)品解析■ 銷售現(xiàn)狀問題解析密云別墅項(xiàng)目為什么賣的 動(dòng) ？應(yīng)該感謝亞瀾灣 !!!!透視現(xiàn)狀許多北京客戶是因?yàn)槟絹啚憺车拿鴣?,當(dāng)看到周邊項(xiàng)目的價(jià)格大多集中在 40007000的區(qū)內(nèi)，卻因?yàn)楸卷?xiàng)目的價(jià)格望而卻步了，所以是我們以前的營銷推廣給周邊的項(xiàng)目帶來了客戶。 ■ 需求以休閑度假第二居所為主。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將大大加劇。其中翠堤花墅、水墨庭院、白河澗、鴻福天地等項(xiàng)目的主力供應(yīng)均為戶型面積界于 200300平米 之間的類別墅及小獨(dú)棟而茉莉山莊、紫霞谷純粹獨(dú)棟產(chǎn)品的主力戶型面積超過 350平米 。 本案在區(qū)域中價(jià)格較高目前區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)是以中低價(jià)格為主，經(jīng)濟(jì)型趨勢(shì)明顯。產(chǎn)品缺乏特色。區(qū)域市場(chǎng)客戶情況區(qū)域市場(chǎng)分析從兩個(gè)典型別墅項(xiàng)目銷售情況分析，有以下特點(diǎn)： ■ 旅游帶動(dòng)，銷售季節(jié)性強(qiáng) ■ 價(jià)格調(diào)整頻繁，但漲幅不大，屬 “ 小步快跑 ” 型 ■ 平均銷售速度為 46套 /月 ■ 成交周期長，一般需 12個(gè)月 ■ 成交率低，客戶開發(fā)和維護(hù)難度大區(qū)域市場(chǎng)銷售情況區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不成熟，仍處于初級(jí)階段。其中 2023年以后入市的供應(yīng)量約 8萬平米。 水庫上游生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)水庫下游城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) ■ 兩大功能區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū) ■ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 “ 一區(qū)兩帶 ”工業(yè)開發(fā)區(qū)、 白河休閑產(chǎn)業(yè)帶、潮河科技產(chǎn)業(yè)帶 ■ 城鎮(zhèn)發(fā)展布局 “ 一城多重點(diǎn) ”密