【正文】 其它關鍵詞： 銷售組織 現(xiàn)場氣氛的營造 物業(yè)管理的層次 等等 …… 解決思路 我們需要一條通路去解決問題 解決思路 兩個問題擺在我們的面前： 現(xiàn)在的房子如何解決？？ 以后我們該蓋什么房子？？又該如何去賣掉她們？？ 解決思路 對于第一個問題，我們給出的解題思路是： 以強勁的銷售執(zhí)行力為先導，輔以對現(xiàn)有公寓產(chǎn)品的重新市場定 位，解決一期的問題。 單純的從建筑藝術的角度去講，亞瀾灣現(xiàn)有的建筑形式并無問題。 泛區(qū)域競爭研究 市場解決方案 項目營銷現(xiàn)狀－銷售業(yè)績 聯(lián)排＋雙拼 總計 21套 目前尚可售 5套 一期獨棟 總計 21套 目前尚可售 3套 一期公寓 總計 150套 目前銷售中未主推 二期獨棟 總計 8套 目前尚可售 3套 銷售業(yè)績 一期獨棟去化率 % 二期獨棟去化率 % 一期聯(lián)排＋雙拼去化率 81% 一期公寓去化率較低 獨棟總體去化率 % 銷售業(yè)績 2023年 5月一期正式開盤銷售 至今營銷周期已逾四載 項目營銷現(xiàn)狀－癥結(jié)解析 關鍵詞 Ⅰ ：建筑形式的對位 癥結(jié)解析 亞瀾灣的歐式現(xiàn)代建筑形式代表了 90年代后期歐洲別墅的風格特征。 戶型面積 300－ 650平方米 綠化率 55% 容積率 建筑風格 歐式 項目名稱 MOMA萬萬樹 物業(yè)類別 獨棟 裝修狀況 毛坯 地址 順義區(qū) 寺上、火神營出口 均價 8000元 /平方米 最低總價 450萬元 /套 入住時間 一期 202351 二期 A、 B組團 2023年年底 規(guī)模 占地面積： 建筑面積： 戶型面積 500－ 550平方米 綠化率 62% 容積率 建筑風格 歐式 典型競爭項目分析 —— 亞北別墅區(qū) 項目名稱 保利壟上 物業(yè)類別 獨棟 裝修狀況 毛坯 地址 昌平區(qū) 小湯山鎮(zhèn) 均價 8500元 /平方米 入住時間 一期 2023－ 12－ 20 二期 2023－ 8 規(guī)模 占地面積： 860余畝 建筑面積： 戶型面積 戶型面積 315－ 643平方米 綠化率 48% 容積率 建筑風格 美式 相關競爭區(qū)域研究 項目名稱 東方普羅旺斯 物業(yè)類別 獨棟 裝修狀況 毛坯 地址 昌平區(qū) 北七家鎮(zhèn) 總價 3501800萬元 /套 入住時間 2023－ 10－ 31 規(guī)模 占地面積： 建筑面積： 戶數(shù) 558 綠化率 63% 容積率 建筑風格 歐式 典型競爭項目分析 —— 昌平八達嶺別墅區(qū) 相關競爭區(qū)域研究 項目名稱 壹千棟 物業(yè)類別 獨棟 裝修狀況 毛坯 地址 昌平區(qū) 北七家鎮(zhèn) 均價 10000元 /平方米 入住時間 202371 規(guī)模 占地面積： 160萬平米 建筑面積： 56萬平米 戶型面積 303－ 800平方米之間 綠化率 60% 容積率 建筑風格 美式 相關競爭區(qū)域研究 競爭機會點分析 相比劣勢 機會點 中央別墅區(qū) 交通便捷、有濃厚的國際氛圍 精確客群定位，強調(diào)自然景觀優(yōu)勢 亞奧京北別墅區(qū) 交通環(huán)境優(yōu)勢、基礎設施的建設加快 依托密云縣城發(fā)展，完善項目內(nèi)部配套 昌平八達嶺別墅區(qū) 交通環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域環(huán)境保護相對較好 隨著京承高速通車，項目交通劣勢緩解，同時提高項目性價比 項目位置 :門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)新大街 2號 項目規(guī)模 :占地 米 建面： 米 物業(yè)類型 :獨棟 雙拼 聯(lián)排 開 發(fā) 商 :北京潭墅苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 潭柘山城山水居 典型的景觀別墅，地理位置獨特，距市區(qū)僅 25公里，市場價值較高。 奧運會帶動整個經(jīng)濟帶北移，更成為激活該區(qū)域別墅價值的重大利好，配套大幅改善再次激活了該區(qū)域別墅的發(fā)展前景。奧運會帶動整個經(jīng)濟帶北移，更成為激活該區(qū)域別墅價值的重大利好。亞北以及周邊基礎設施的建設加快，以亞北為代表的北部樓市風云再起，如今，八達嶺高速路以東、北苑路以西、五環(huán)沿線甚至來廣營鄉(xiāng)都因奧運而成為新的投資熱點 . 昌平八達嶺別墅區(qū) 亞奧京北別墅區(qū) 平八達嶺板塊一直北京房地產(chǎn)市場上高檔別墅聚集的區(qū)域。第三，近十年間累積起來的別墅氛圍，先入為主。 第一，緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使 館區(qū)的獨特的區(qū)位優(yōu)勢，京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通優(yōu)勢。 區(qū)域概述 區(qū)域供需分析 核心競爭區(qū)域研究 2023－ 2023年懷密別墅區(qū)新盤統(tǒng)計 項目名稱 行政 區(qū)縣 物業(yè)類別 開盤時間 建筑規(guī)模 容積率 價格 中海安德魯斯莊園 朝陽 獨棟 ,雙拼 聯(lián)排 ,疊拼 一期 2023－ 6－ 18 二期 2023－ 8－ 20 三期 2023－ 10－ 18 四期 2023－ 3－ 10 20萬平米 12023 易郡二期 順義 獨棟 雙拼 202391 86621平方米 9000 金碧湖畔 順義 獨棟 2023911 8500 東方太陽城 順義 獨棟 聯(lián)排 富春園 2023－ 7－ 28 清波小鎮(zhèn) 2023－ 3 6000 鴻福天地 密云 聯(lián)排別墅 一期 2023－ 5－ 1 二期 2023－ 7－ 1 58903平方米 4815 達觀別墅二期 通州 獨棟 2023918 5000 潮白 從目前別墅市場的發(fā)展來看，現(xiàn)代高速交通消除了人們對空間距離的畏懼，無形之中也為懷柔、密云自然資源的開發(fā)、完善注入了強大的活力。別墅價格會因此有較大的提升 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整 別墅價格繼續(xù)上漲 城市新富階層的興起也帶動了經(jīng)濟型別墅的快速發(fā)展，同時交通暢通的遠郊別墅置業(yè)的新型選擇，較高性價比的遠郊別墅持續(xù)放量 遠郊別墅持續(xù)放量 區(qū)域市場環(huán)境研究 密云別墅項目匯總 項目名稱 物業(yè)類別 裝修狀況 規(guī)模 ( 萬平方米 ) 容積率 價格 白河澗 公寓 獨棟 聯(lián)排 毛坯 占地： 建面： 聯(lián)排 4200元 /平方米 獨棟 5000元 /平方米 鴻福天地 聯(lián)排 毛坯 占地： 建面： 4815元 /平方米 純境 （售完） 獨棟 聯(lián)排 毛坯 占地： 建面： 6800元 /平方米 潮河灣 （未許可證） 公寓 讀棟 聯(lián)排 毛坯 占地： 80 建面： 6 3600元 /平方米 翠堤花墅 獨棟 聯(lián)排 毛坯 占地： 4500元 /平方米 賞星悅木別墅 （未許可證） 獨棟 雙拼 毛坯 占地： 200畝 建面： 4 獨棟： 6800元 /平方米 雙拼：4500元 /平方米 水墨庭院 獨棟 疊拼 毛坯 占地： 建面： 獨棟 4800元 /平方米， 碟拼： 3500元 /平方米 紫霞谷 獨棟 毛坯 占地： 建面： 8000元 /平方米 茉莉山莊 板樓 獨棟 雙拼 毛坯 占地： 建面： 175－ 347萬元 /套 博世莊園 板樓 獨