【正文】 觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。別墅物業(yè)配套會所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價值大小。　　配套會所的設(shè)施種類有多種。因此，廬山的黃金地段—一東谷長沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風(fēng)格?！　∧壳霸谏钲谑袆e墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨立式（2）連體獨立式（3）連體復(fù)式?！　≈е鵅：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性　　私密性是居住物業(yè)追求的一個基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。因為別墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨異性和尊重感。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無疑為最重要，所以健身運(yùn)動場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項目可見一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動項目，如高爾夫球練習(xí)場、壁球場等。明智發(fā)展商也認(rèn)識到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型?！　】梢?、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。　　木結(jié)構(gòu)別墅　　木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。　　核心要素E：別墅項目建筑風(fēng)格策略　　別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 　　在設(shè)計上要有獨特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)　　應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。除了因為前幾年政策上的因素、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計也是原因。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。%　　由上表可見深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個地產(chǎn)市場滑坡。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。　　第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素　　核心要素A：價格因素　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高?！　∧壳吧钲谑袌鲆呀ê驮诮椖吭斍橐娤卤硪呀椖壳嗲嗌角f、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心　　由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。其次規(guī)劃設(shè)計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制?！　e墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 1001000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實指南。別墅項目全案策劃別墅開發(fā)模式 　　別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析　　分析A：別墅項目特性剖析　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。　　未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：　?。?）生態(tài)型?！　。?）個性化?！　》治鯞：別墅項目開發(fā)的致命陷阱　　現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。　　分析D：別墅項目總體銷售狀況　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達(dá)2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?！　。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。1997年底，別墅物業(yè)價格逐漸回升。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。在南湖附近的幾個別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價格稍低外，其他接盤均價都在六七千元每平方米之上。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因為規(guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價也不低，均價超過五千元每平方米。　　核心要素F：別墅項目室內(nèi)設(shè)計策略別墅項目室內(nèi)設(shè)計要點　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。據(jù)研究，美國的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國已建的113萬棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。　　輕鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳仙湖山莊別墅木結(jié)構(gòu)廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳蛇口鯨山美式別墅輕鋼結(jié)構(gòu)汕頭海外商品公司會所及豪華別墅木結(jié)構(gòu)　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅實性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念。在造價方面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇。近幾年開發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項目致勝的五大支柱　　支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格　　別墅物業(yè)對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的?！　±纾糊埡角f的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價值由高到低依次為：獨立式＞連體獨立式＞連體復(fù)式。設(shè)計精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。居家型別墅，其配套會所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨一性。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨一無二和價值永久性?！　≈е鵉：注重別墅物業(yè)自身的市場性　　別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產(chǎn)市場之外的。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。“曲高和寡”，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比較性也越少。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原。　　穆天子山莊之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個必然方向。”　　經(jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。而穆天子山在更進(jìn)一步，容積率為 0．15，1000多畝土地，僅建了 300余幢別墅。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個較為古老的名字—一花園洋房，或者一個比較肘尚的稱呼—一都市來宅。運(yùn)動場所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。　　別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)：　　1）在設(shè)計上要有獨特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能　　2）要有必要的配置和多方位的功能服務(wù)?！　〔襟ED：創(chuàng)新　　風(fēng)格和個性是別墅的靈魂。　　一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營服務(wù)來發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點難度，困難在于巨大的反差和平和的表面?！　【拖笸袀冏龅牡案夂突疱?，穆天子山莊如同佳釀，有一個純美麗香的好的年份，讓愛她的人好好享受吧?！　∩角f內(nèi)預(yù)留大量空間作花園綠化之用，使每家每戶都有花園景致，與大自然融為一體。　　步驟F：別墅項目環(huán)境與配套設(shè)計　　椰樹泉：山莊內(nèi)最大的小區(qū)，40幢別墅錯落有致，環(huán)繞組成一個組團(tuán)，上百棵大王椰的迎風(fēng)而立；綠化特點：成片椰樹林（噴泉附近）；設(shè)施：綠地迷宮（700㎡）兒童游樂場（300㎡）連賽車跑道?！　】偠桨雿u全區(qū)最好景觀、最大面積的豪宅，共3幢，位于一個小半島上，三面環(huán)水，獨有私家碼頭；無論山、水、樹，美妙風(fēng)景，盡收眼底，人間百態(tài)，心中盡知，沖天豪氣，只屬名見綠化特點：修剪整齊的針葉喬林及灌木，歐陸宮庭式園林。巴特勒繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關(guān)注的熱點之一。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。太湖明珠苑項目（湖光山色）與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。寶界山莊 地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在10000元/㎡以上。蠡湖新城1號地塊，開發(fā)商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現(xiàn)代式風(fēng)格。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對較遠(yuǎn)，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅。巨大中高檔樓盤對本案的沖擊 以上的競爭對手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當(dāng)?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫市場今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來巨大的市場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的市場沖擊，而現(xiàn)在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案代理的導(dǎo)入，所以各項目的動向都應(yīng)該及時關(guān)注。二、 項目SWOT分析優(yōu)勢：地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領(lǐng)及金領(lǐng)的目光。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團(tuán)，對其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整） 地塊對岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標(biāo)客戶的形成購買的障礙。（景觀設(shè)計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系）機(jī)會： 政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。 本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會擁有更大的價格優(yōu)勢,從而分流掉部分客戶。在地塊西南湖景最開闊處應(yīng)該造獨立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級公寓，使整個社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。第三部分由星級酒店和提供度假式服務(wù)的獨立別墅。二、獨立別墅外立面風(fēng)格建議別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨異性，其審美價值就越恒久。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。另外在營銷導(dǎo)入獨特的USP，使本案在眾多項目中獨樹一幟。對于幾幢民工租住的部分，建議尋找其現(xiàn)在所有權(quán)人，協(xié)商進(jìn)行收購，對立面、樓道、景觀進(jìn)行處理后可進(jìn)入二手房市場進(jìn)行銷售。Townhouse和花園洋房的戶型