【正文】 別墅項(xiàng)目全案策劃別墅開發(fā)模式 　　別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析　　分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。　　別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 1001000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制?！　∥磥淼膭e墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：　?。?）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境?！　。?）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。　?。?）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。 　　（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化?！　》治鯞：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱　　現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀?！　∫恍┒燃賱e墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決?！　》治鯟：別墅開發(fā)市場背景分析　　以深圳為例，隨中國經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機(jī)?！　∧壳吧钲谑袌鲆呀ê驮诮?xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心　　由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少?！　》治鯠：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況　　目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說明，加之目前港人對深圳住房強(qiáng)大的購買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結(jié)果。　　第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素　　核心要素A：價(jià)格因素　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場相對價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬／平方米，低價(jià)不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的。總的來說，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：　?。?）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對偏低?！　。?）深圳別墅市場總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。　?。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂及健身設(shè)施。　　隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見下表年份年度港幣價(jià)格指數(shù)升幅199073302066199193822642819921442440553199315900101994145001995136621996124661997199914370%　　由上表可見深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個(gè)地產(chǎn)市場滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價(jià)格逐漸回升?！　『诵囊谺：別墅項(xiàng)目選址策略　　穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時(shí)而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌?！　∫虼四绿熳由角f發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕?！　『诵囊谻：別墅項(xiàng)目定位策略　　廣州市郊別墅在過去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。除了因?yàn)榍皫啄暾呱系囊蛩?、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計(jì)也是原因。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤均價(jià)都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價(jià)在四五千左左右，無疑在市場中更有競爭力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過五千元每平方米?！　『诵牧λ谼：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略　　不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論?！　『诵囊谽：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略　　別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 　　在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)　　應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時(shí)的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實(shí)無華，獨(dú)立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個(gè)細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。　　核心要素F：別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)策略別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮：　?。?）功能分區(qū)合理　　（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性　?。?）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全”　?。?）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住　　核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略　　在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。近年，不少外國建材公司在深入中國房地產(chǎn)市場的同時(shí)，也帶來了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。　　木結(jié)構(gòu)別墅　　木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國已建的113萬棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。　　木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見的。不過，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無限的想象空間?！　】梢?、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳仙湖山莊別墅木結(jié)構(gòu)廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳蛇口鯨山美式別墅輕鋼結(jié)構(gòu)汕頭海外商品公司會所及豪華別墅木結(jié)構(gòu)　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念?！　≥p鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞?！　『诵囊豀：別墅項(xiàng)目戶型策略　　新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國人生活方式的主流類型。在造價(jià)方面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇。　　核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略　　隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟完善，購房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰坏珜τ布蟾?，而且對物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤選擇的物業(yè)管理公司詳見下表項(xiàng)目名稱發(fā)展商物業(yè)管理公司青青山莊南油房地產(chǎn)開發(fā)公司南油房地產(chǎn)開發(fā)公司東方花苑華僑城房地產(chǎn)公司華僑城物業(yè)管理公司棕櫚泉?jiǎng)e墅棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司中海物業(yè)管理公司田園居田園居房地產(chǎn)公司中海物業(yè)管理公司金海灘度假別墅深圳金海灘旅游度假俱樂部公司華樂新苑公司怡景別墅深圳房地產(chǎn)公司深圳物業(yè)管理公司　　深圳早期開發(fā)的別墅大多自己開發(fā)自己管理，相對管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。明智發(fā)展商也認(rèn)識到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。近幾年開發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好?！　『诵囊豃：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略　　別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵放涮自O(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所列。項(xiàng)目名稱配套設(shè)施青青山莊高爾夫球練習(xí)場、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、住戶專車金海灘度假別墅商務(wù)部、餐飲部、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場、游泳池、超市棕櫚泉?jiǎng)e墅保齡球室、壁球場、桌球室、健身室、圖書館、全天候游泳場、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場、鋼琴吧東方花苑會所（尚在建設(shè)）田園居游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、圖書館、超市、美容美發(fā)　　深圳別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場、壁球場等?！　〉?操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱　　支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格　　別墅物業(yè)對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過其它一般住宅對建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。建筑藝術(shù)風(fēng)格對于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過其它各種物業(yè)。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨(dú)異性和尊重感。　　例如：龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關(guān)外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無分別?！　≈е鵅：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性　　私密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。首先回答兩個(gè)問題：　　問題一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？　　問題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？　　回答好這兩個(gè)問題再來做別墅私密性差的別墅物業(yè)?！　∧壳霸谏钲谑袆e墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨(dú)立式（2）連體獨(dú)立式（3