【正文】 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè) 管理實用資料庫 1 上海某別墅項目策劃 .doc * A. 上海某別墅項目策劃 目錄 第一章：背景 4 一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場 ......................................................................... 4 二、 2020 年上海房地產(chǎn)市場 ............................................................................... 5 第二章：上海別墅市場整體情況 6 一、上海別墅市場回顧和展望 ............................................................................ 6 二、上海別墅市場 ............................................................................................ 10 三、上海別墅市場的區(qū)域分布 ...........................................................................11 四、上海別墅市場的價格區(qū)間 .......................................................................... 13 五、上海別墅市場的供需狀況 .......................................................................... 14 六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險及對策 ......................................................... 15 第三章： 重點競爭市場研究 16 一、松江板塊 ................................................................................................... 16 二、水景別墅 ................................................................................................... 19 第四章 產(chǎn)品基地研究 20 一、地理位置及交通狀況 ................................................................................. 20 二、基地資源及 周邊配套 ................................................................................. 21 第五章 競爭分析 22 一、 競爭的基準(zhǔn)分析原則 ............................................................................... 22 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè) 管理實用資料庫 2 二、基準(zhǔn)競爭研究對本案的啟示 ....................................................................... 28 第六章 客源分析 28 一、定位原則： ............................................................................................... 29 二、定位： ...................................................................................................... 29 第七章 SWOT 分析 30 一、 優(yōu)勢分析： ............................................................................................. 30 二、 劣勢分析： ............................................................................................. 31 三、機會 分析： ............................................................................................... 31 四、威脅分析： ............................................................................................... 31 第八章 產(chǎn)品定位思考 32 一、項目的總體定位 ........................................................................................ 32 二、本項目的市場競爭定位： .......................................................................... 32 第九章 營銷概念構(gòu)想 33 一、思考方向一（主推方向）： ........................................................................ 33 二、思考方向二： ............................................................................................ 40 第十章 整體開發(fā)推廣的思考 42 一、整體開發(fā)理念的思考 ................................................................................. 42 二、關(guān)于項目整體推廣的思考 .......................................................................... 42 三、分批推案思考 ............................................................................................ 43 第十一章 相關(guān)建議和思考 44 一、 對單體面積的 思考 ................................................................................... 44 二、 對房型設(shè)計的思考 ................................................................................... 44 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè) 管理實用資料庫 3 三、 建筑立面及風(fēng)格的思考 ............................................................................ 45 四、 開發(fā)時機選擇的思考 ............................................................................... 45 五、 對會所功能設(shè)置的思考 ............................................................................ 46 六、 智能化系統(tǒng)思考 ...................................................................................... 46 七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 ............................................................................ 47 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ B. 第一章：背景 一、宏觀經(jīng)濟與上海房地產(chǎn)市場 上海宏觀經(jīng)濟的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件； 上海市統(tǒng)計局年度統(tǒng)計顯示： 2020 年，上海市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，實現(xiàn)了“十五”計劃 的良好開局。 2020 年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，高于全國 個百分點，并連續(xù)第 1 0 年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 上海良好的經(jīng)濟環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均 GDP 達到 4500 美元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地 ，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟增長貢獻一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 17. 8%，增幅比上年提高 個百分點，其對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 %，比上年提高 個百分點。 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長點； 根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟、貿(mào)易、金融、航運”四個中心的指導(dǎo)意見， 2020 年 3 月上海市人民代表大會通過了《“十五 ”社會經(jīng)濟發(fā)展計劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是體現(xiàn)了“四 個中心”的要求。 隨著“十五”計劃開局新一輪投資計劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。 2020 年完成全社會 固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點，投資總量超過歷史最高水平。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù) 改善。全年完成基本建設(shè)投資 億元，比上年增長 %；完成更新改造投資 億元，增長 %；完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比上年增 長 %。 市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動，以及黃浦江兩岸綜合改造等一系列大市政規(guī)劃啟動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅實后盾 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅定了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來，隨著 管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運行環(huán)境，而上海經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展特 性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。 二、 2020年上海房 地產(chǎn)市場 20 世紀(jì) 90 年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。在 90 年代中期二三年的回調(diào)整理后，在 90 年代末期伴隨經(jīng)濟 增長的加速，房地產(chǎn)市場急速回升，放出巨量， 2020 年的上海房地產(chǎn)市場創(chuàng)下歷史最好業(yè)績，商品房預(yù)售面積 萬平方米 ，存量房銷售面積 萬平方米，二、三級房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)生 萬平方米的銷量，表現(xiàn)出新的市場行情特征。 市場供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 2020 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時，上海商品房成交繼續(xù)保持旺 盛勢頭，在連續(xù) 五年的高速增長后繼續(xù)大比例攀升。其中： 供應(yīng) —— 全年批準(zhǔn)預(yù)售面積 1660 萬平方米，比 2020 年增加 % 成交 —— 全年預(yù)售登記面積 1832 萬平方米，比 2020 年增加 % 供不應(yīng)求局面全面形成 2020 年，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實際預(yù)售面積之比達到 1： ，全年實際預(yù)售面積第一次超過批準(zhǔn)預(yù)售面積。 成交套數(shù)同步增長，單套面積擴張趨緩 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 2020 年，與預(yù)售總面積急劇增長同步，上海商品房預(yù)售購買套數(shù)也急速增加，由 1999 年 萬套， 2020 年 萬 套 增加到 2020 年的 萬套。與預(yù)售總面積急劇增長略有不同的是， 2020年的單套面積比總面積增長偏慢。 1999 年 2020 年 2020 年 總面積（萬 /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬套） 單套面積（平方米） 市場火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場的威脅： 2020 年全年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為 1050 萬平方米，而