【正文】 如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。我們的產(chǎn)品要拔高必然要求我們做足水文章，因此我們將“通 波塘”的活水引入小區(qū)，營造出“戶戶有水”、“處處是水景”。從多樣的橋的設(shè) 計和巧妙布置，到“步入橋，進家門”的橋居，到“廊橋別墅”的別墅建筑創(chuàng)新和以“橋”的概念進行配置的景觀所營造的橋生活，一個 真正的“橋居時代”從這里升騰！ 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” “水化率”的新概念 避“綠化率”不談而創(chuàng)新性地提出“水化率” 強調(diào)水的概念，同時暗含“綠化太好無須多談”之妙 以“水化率”改寫別墅豪宅的歷史 在我們的別墅社區(qū)里，“生態(tài)走廊”、“生態(tài)的綠”和“奢侈的綠”讓我們的“綠化率”成 為多余的贅述。 古今中外，橋文化帶給我們無限得遐想。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來講，從猛烈到潺潺細語?? 水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考： 從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等； 從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對所有 人都有著不可抗拒的吸引力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。感謝原作者所作出的努力！ 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念 現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與 建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。 一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水” 從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分 析，做“水”成為我們無法回避的重點 也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點 因此在思考方向一上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新 同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點 （一）概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點 —— 獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 —— 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 代表樓盤：云頂別墅、淺水灣花園、綠洲比華利等 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的亞熱帶風(fēng)情別墅空間為概念，從發(fā)展前景、物業(yè)檔次、產(chǎn)品創(chuàng)新、整體規(guī)模等方面全面領(lǐng)袖。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 （ 3）板塊發(fā)展前景與別墅特區(qū)概念。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢 —— 真正的戶戶有水。感謝原作者所作出的努力！ I. 第八章 產(chǎn)品定位思考 一、項目的總體定位 綠蔭翠華?碧波瀅漾?天朗地闊?水畔浪漫 傳承亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水景純獨棟美墅之城 亞熱帶風(fēng)情：從建筑風(fēng)格上多種國度多樣類型別墅演繹完全亞熱帶風(fēng)情 自然生態(tài)：本案對面是 3600 畝超大型生 態(tài)林（青青旅游世界），別墅處在生態(tài)城中 水景：小區(qū)邊上的“通波塘”自然河流以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，真正做到戶戶有水 純獨棟：完全純獨立別墅締造高尚別墅之城 美墅之城：總規(guī)模達 1500 畝，一期就達 304 畝，規(guī)模宏大的美墅城邦 二、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 針對同類型的別墅物業(yè) —— 水景、生態(tài)，沒有明顯的區(qū)域特征。 花辰公路未建成之前，交通尚不便利； 三、機會分析： 松江新城建設(shè)日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度； 松江大學(xué)城的逐步建設(shè)將給本案帶來有利影響； 規(guī)劃中的花辰公路，輕軌 R4 線將極度改善本案的交通狀況，并將增加本地塊的開發(fā)價值； 上海房地產(chǎn)市場特別是別墅市場繼續(xù)升溫，別墅需求有增無減； 四、威脅分析： 盤量大，運作周期長，不確定因素多； 本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險； 成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案去化形成壓力； 佘山度假區(qū)大體量的高檔別墅極有可能與本案同時面市，對本案的高端市場造成威脅； 比本案更靠近松江新城和松江大學(xué)城的別墅，對本案構(gòu)成了巨大的潛在威脅； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 外部資源：青青旅游世界使本案增添了強大的生態(tài)氣息。 H. 第七章 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢分析： 資源優(yōu)勢 內(nèi)部資源：基地西側(cè)的通波塘，基地內(nèi)部橫三縱二的河流，形成天然豐富的水資源，這是本案最大的特色 。喜歡獨一無二、惟我獨尊的感覺 附庸風(fēng)雅。這部分消費者非常獨立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求很高 需要絕對的安全性。購買高級或頂級別墅的消費者一般不很關(guān)心價格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能 。 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。感謝原作者所作出的努力！ 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 二、定位： 通過對別墅消費群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是： 主力目標(biāo)客戶 —— 所有承受別墅總價 200 萬元以上的精英階層； 職業(yè)特征 —— 各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng) 理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員 、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 地域特征 —— 本地客源：上海本地購房客 /來滬工作的外地精英 外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客 /香港、臺灣來滬購房客 /外籍客戶 年齡特征 —— 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 備注 20209 一期開盤 , 2020 年 12 月 二、基準(zhǔn)競爭研究對本案的啟示 地理位置基準(zhǔn)分析： 本案較九亭、新橋傳統(tǒng) 別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠，如綠洲比華利，這要求本案： 在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補距離上的差距； 定位上做一定的區(qū)隔； 優(yōu)勢資源基準(zhǔn)分析： 滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新； 生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應(yīng)該是個很好的支撐，應(yīng)做足本支持點的利益體現(xiàn)； 容積率基準(zhǔn)分析： 高檔物業(yè)中，獨棟產(chǎn)品有更好的銷售前景； 檔次基準(zhǔn)分析 對高檔別墅的購買者而言，價格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身。二期獨棟 63 棟 價格 聯(lián)體 39005200 獨棟 63007500 總價 150350 萬 銷售情況 獨棟一期 99%去化 \雙拼聯(lián)排去化速度較慢 主要賣點及概念 房型 \規(guī)劃設(shè)計：水、樹、草、橋 \香港富人區(qū)淺水灣的原版移植 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。二期聯(lián)體二棟 (8 套 ),獨棟 54 棟 價格 一期均價 6500 元 ,二期均價 7500 元 ,剩余房源獨棟 219 萬 ,雙拼 90 萬 銷售情況 一期銷售 95%以上 主要賣點及概念 萬平方米新概念戶外休閑運動公園和 萬平方米新湖水景 備注 一期 202011 開盤 , 202012 交房 。感謝原作者所作出的努力！ 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 212588 60000 55% 建筑面積 聯(lián)體 206/207。 J K 總套數(shù) 共 500 幢獨立別墅 ,一期 106 戶 主力總價 130— 300 萬元 銷售情 況 一期預(yù)售率已達 70% 主要賣點及概念 美國鄉(xiāng)村別墅 /夏威夷生活 ( 萬平米人工湖 ,3000 米人工河道 ) 備注 一期 2020 年 5 月開盤 ,2020 年 6 月交房 虹山半島 位置 上海虹梅南路 2121 號 發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 捷運概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵 2 號線、磁懸浮列車 備注 外立面已完、 2020 年年底交房 東方夏威夷 位置 上海滬南路 5388 弄 開發(fā)商 廈門大洋集團股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 52 萬 (分三期開發(fā) ) 13 萬 小于 65% 建筑面積 A B C D E G amp。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨立別墅 295 平方米 聯(lián)排 1 價格 3200— 3800 元 /平方米 會所面積 1600 平方米 開盤時間 2020 年 11 月 銷售情況 獨棟別墅已售完 ,目前銷售聯(lián)排別墅 ,總價在 5080 萬 /套 主要賣點及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍天碧水，沒有污染 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就 文化和藝術(shù)話題展開討論。457m2 現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2 總套數(shù) 共 51 套，其中一期 28 套，二期 23 套。n bsp。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。nbs p。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。nbs p。nbs p。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 建筑風(fēng)格與面積 意大利 H 式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 。 由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競爭對象 基準(zhǔn)參考別墅分析 綠洲比華利 位置 明華路 366 號 發(fā)展商 翰陽 (上海 )城市建設(shè)發(fā)展有限公司 建筑、景觀設(shè)計 美國 JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所 基地面積 m2 一期 750 畝 \二期 500 別墅面積 m2 一期 33193 綠化率 amp。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 社區(qū)內(nèi)部配套： 本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、 餐飲的重要去處。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。中西式景點數(shù)十處。 周邊配套 上海青青旅游世界（偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。為 本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。 二、基地資源及周邊配套 基地資源 基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。感謝原作者所作出的努力！ 度改善。 交通狀況 交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通 ，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公 頃的松江大學(xué)城 (5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。感謝原作者所作出的努力！ 陽光愛琴海 家家有水景的早期倡導(dǎo)者 .每家都有 46 米寬的小溪 ,與外圍活水相通 威尼斯花園 淀山湖 九洲大唐花園 水面面積 5 萬平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 三盛頤景園 人工湖 怡景湖 20 多畝 虹山半島 萬平方米新湖水景 西郊莊園 5 片自然湖串聯(lián) 18 個形態(tài)各異的島嶼 綠洲比華利 天然水系和魚塘 ,一期 2 萬方人工湖 \二期 萬方人工湖