【正文】 套 增加到 2020 年的 萬套。 C. 第二章：上海別墅市場整體情況 一、上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過 程。感謝原作者所作出的努力！ 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生 產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了居民收入的提高，發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政、交通設(shè)施， 吸引了眾多國內(nèi)外的投資者。截止 2020 年低，上海別墅類物業(yè)銷售面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。感謝原作者所作出的努力！ 2020 年上海別墅市場 2020 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的 夠“墅”熱情，紅紅火火、如日中天場面令業(yè) 內(nèi)人士驚嘆。 高低兩端別墅份額逐步加大，并被市場看好。從全雙拼別墅的花語墅以及綠 洲長島別墅中的“貝氏別墅”等，都以現(xiàn)代風(fēng)格為代表，講究運(yùn) 用大塊面玻璃，透光，體現(xiàn)出一種時尚，得到了業(yè)內(nèi)和購房者的認(rèn)同。感謝原作者所作出的努力！ 電影“大腕”中的豪宅理論 —— 不求最好、只求最貴，似乎解釋了豪宅市場的成因。這一點(diǎn)從 2020 年第四季度個案廣告投放量排行榜上別墅項(xiàng)目的表現(xiàn)得到證實(shí)。除了一些開發(fā)商開好別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。 豪宅市場繼續(xù)看好 今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣 3003500 萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預(yù)定了 50%以上。 二、上海別墅市場 綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按需求表現(xiàn)為六大類型： 居住型別墅 —— 針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— 上海以后會出現(xiàn)一 家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高， 投資回報(bào)率高，大多租給老總居?。? 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓館使用； 辦公型別墅 —— 上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。從上海別墅市場分布區(qū)域來看，主要集中在浦東、青浦 318 國道兩側(cè)、閔行莘莊周 邊地區(qū)、松江新橋九亭等區(qū)域。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西 郊賓館周邊和動物園周圍的別墅 區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目 44 個，共有別墅 1669 棟，高級公寓 147 棟。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依 傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的 900 畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài) 的“泗涇別墅”板塊。但是萬科 、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地購置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價別墅 —— 上海紫園，一場翻 天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。繼松江新城之后，松江九亭近 30 家 開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。到 2020 年為止，整座園區(qū)共有 7,135 畝土地，已開發(fā)土地 3,368 畝，共完成 各類別墅建造 2,673 棟，總共面積近 84 萬方。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、櫻園、騰谷苑、劍橋景苑、君臨天下、君臨頤和、花語墅、現(xiàn)代緣墅、同潤別莊、云間水莊、彩虹 美墅、喬愛別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。通常物業(yè)有租有售。尤其是浦東新機(jī)場的投入運(yùn)營、磁懸浮列車的建設(shè)，更將匯集了浦東絕大部分別墅項(xiàng)目的四大 區(qū)域拉到了人們的視線當(dāng)中。 嘉定南翔地區(qū) —— 依托南翔古鎮(zhèn)。 行政區(qū)域分布 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 8%、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山 、楊浦） %。 從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。 板塊均價 五、上海別墅市場的供需狀況 長期供不應(yīng)求、短期供過于求。 從長期需求來看，上海別墅需求在 510 萬套，而目前別墅上市總量還不到 萬套；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平 方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有 5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就 只有 7600 套，建筑面積也只有 200 多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量有一定的差距。感謝原作者所作出的努力！ 據(jù)調(diào) 查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，上海籍僅占 %，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近 30 %，余下的為其他國家外籍人士購買。 六、目前上海別墅市場的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對策 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 目前，別墅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分 別體現(xiàn)在： 價值選擇風(fēng)險(xiǎn) 如：受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩； 以后來進(jìn)入高度競爭的板塊區(qū)域，但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢； 遠(yuǎn)離市場熱點(diǎn)區(qū)域、或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力板塊，“單打獨(dú)斗”； 價值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn) 如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅； 開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量等有明顯缺陷； 價值傳播風(fēng)險(xiǎn) 如：過分依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境，而輕視營銷作用； 營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)，例如不重視營銷策略 ，僅依靠大量粗放式的廣告投放或者夸大宣傳等 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 細(xì)致、充分、深入的市場研判； 精準(zhǔn)、到位的市場定位； 創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品 準(zhǔn)確的營銷主題 創(chuàng)新的營銷手段 D. 第三章 ： 重點(diǎn)競爭市場研究 一、松江板塊 松江概況 松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。歷史上曾有 蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下 之美譽(yù)。感謝原作者所作出的努力！ 松江是上海市 十五 期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，近期規(guī)劃面積 36 平方公里，人口 25 萬以上。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理?xiàng)l件。 與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。 價格帶 1999－ 2020 年的九亭別墅價格實(shí)現(xiàn)了三級跳，均價從 2500 元／平方米跳至 4519 元／平方米，連銷售情況不理想的北美經(jīng) 典也水漲船高。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售 6 5％以上的業(yè)績。感謝原作者所作出的努力！ 應(yīng)當(dāng)看到，在九亭也有 像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地 段的開發(fā)在所難免。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為 18400 平方米、容積率 0． 17綠化率 71． 57％，共建 2－ 3 層別墅 160 棟左 右，每棟別墅平均擁有土地面積 5 畝以上。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。到目前 為止，共有 16 家房地產(chǎn)公司進(jìn)駐開發(fā)。 泗涇、洞泗 泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠(yuǎn)，又與佘山風(fēng)景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。但很大程度取決于該 區(qū)域的路政完整情況。上海 別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風(fēng)靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。 上海部分水景別墅： 楓丹白露別墅 70%別墅依水而建 ,親水空間零距離 佘山銀湖別墅 帝濤灣 自然山水 東方夏威夷 萬平米人工湖 ,3000 米人工河道 云間水莊 南臨磚心河 ,西面西沙港 ,小區(qū)內(nèi)人工河與自然河相通 ,區(qū)內(nèi)順?biāo)炱? 馨莊明珠 淀浦河 麗水華庭 理想墅 麗水 ,水景主要集中在北部和西部 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公 頃的松江大學(xué)城 (5 分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。感謝原作者所作出的努力！ 度改善。為 本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 建筑風(fēng)格與面積 意大利 H 式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 。nbs p。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。457m2 現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2 總套數(shù) 共 51 套，其中一期 28 套，二期 23 套。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨(dú)立別墅 295 平方米 聯(lián)排 1 價格 3200— 3800 元 /平方米 會所面積 1600 平方米 開盤時間 2020 年 11 月 銷售情況 獨(dú)棟別墅已售完 ,目前銷售聯(lián)排別墅 ,總價在 5080 萬 /套 主要賣點(diǎn)及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 J K 總套數(shù) 共 500 幢獨(dú)立別墅 ,一期 106 戶 主力總價 130— 300 萬元 銷售情 況 一期預(yù)售率已達(dá) 70% 主要賣點(diǎn)及概念 美國鄉(xiāng)村別墅 /夏威夷生活 ( 萬平米人工湖 ,3000 米人工河道 ) 備注 一期 2020 年 5 月開盤 ,2020 年 6 月交房 虹山半島 位置 上海虹梅南路 2121 號 發(fā)展商 上海景洪房地產(chǎn)有限公司 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理， 但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。二期聯(lián)體二棟 (8 套 ),獨(dú)棟 54 棟 價格 一期均價 6500 元 ,二期均價 7500 元 ,剩余房源獨(dú)棟 219 萬 ,雙拼 90 萬 銷售情況 一期銷售 95%以上 主要賣點(diǎn)及概念 萬平方米新概念戶外休閑運(yùn)動公園和 萬平方米新湖水景 備注 一期 202011 開盤 , 202012 交房 。感謝原作者所作出的努力！ 備注 20209 一期開盤 , 2020 年 12 月 二、基準(zhǔn)競爭研究對本案的啟示 地理位置基準(zhǔn)分析： 本案較九亭、新橋傳統(tǒng) 別墅區(qū)的別墅距離市中心更遠(yuǎn)，如綠洲比華利，這要求本案： 在產(chǎn)品力方面有所勝出或者進(jìn)行與之不同的產(chǎn)品創(chuàng)新以彌補(bǔ)距離上的差距； 定位上做一定的區(qū)隔； 優(yōu)勢資源基準(zhǔn)分析： 滬上水景別墅舉不勝舉，一般的水景概念已無新意，應(yīng)在水景概念上有所創(chuàng)新； 生態(tài)概念沒有得到很好的包裝，應(yīng)該是個很好的支撐，應(yīng)做足本支持點(diǎn)的利益體現(xiàn)； 容積率基準(zhǔn)分析： 高檔物業(yè)中，獨(dú)棟產(chǎn)品有更好的銷售前景； 檔次基準(zhǔn)分析 對高檔別墅的購買者而言，價格不是第一位的，最重要的產(chǎn)品本身。 二、定位： 通過對別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是： 主力目標(biāo)客戶 —— 所有承受別墅總價 200 萬元以上的精英階層； 職業(yè)特征 —— 各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng) 理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級會計(jì)師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員 、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 地域特征 —— 本地客源：上海本地購房客 /來滬工作的外地精英 外地客源：國內(nèi)各地來滬購房客 /香港、臺灣來滬購房客 /外籍客戶 年齡特征 —— 房地產(chǎn)