【正文】 得天獨(dú)厚的地理位置松山湖科技園區(qū)東莞未來市中心,數(shù)以億計的投入,全面科學(xué)的規(guī)劃,也正是碧水天源的所在,因?yàn)槲覀兝斫?真正的領(lǐng)袖,期待著一種身份的證明.地理位置潛力無限政府斥資千億打造,緊鄰未來的松山湖CBD,繁華一手掌握大膽超前的設(shè)計理念掩映在熱帶綠林間的建筑,線條簡潔,明暢尊貴,將現(xiàn)代建筑理念和熱帶風(fēng)情不經(jīng)意地融合為一體.罕見的一梯兩戶布局,戶納清風(fēng),水岸風(fēng)景纏綿視野,使用率高,把家的最后一段路,變成一個別致的上升賞景的過程,也許,只有碧水天源,才會在建筑設(shè)計的同時設(shè)計了主人的心情.８０ ０ 。賣點(diǎn)三：環(huán)境優(yōu)美。平方米動 態(tài)2001年開盤，一期別墅. 洋房已售完，二期別墅已售80，%洋房已售67%碧水天源賣點(diǎn)一：開發(fā)理念新穎。在面積、設(shè)計等產(chǎn)品硬件上這迎合了黃江本地人對別墅不斷提高的要求。產(chǎn)品比同區(qū)產(chǎn)品優(yōu)越 在黃江本地的大型別墅類樓盤，目前僅有93年開發(fā)的康湖山莊和寶湖山莊。為了方便住戶，社區(qū)內(nèi)還設(shè)往來長平和樟木頭火車站的專用巴士。配套完善在整個社區(qū)中有會所配套、運(yùn)動配套、教育配套（待建幼兒園）、商業(yè)配套，滿足了住戶大部分的生活需求。會所的位置定在半山，即提高了會所的檔次，同時將會所對社區(qū)私密性的影響減到最低。自然景觀優(yōu)美該花園背靠黃江寶山及寶山森林公園，整個花園東南向兩面臨山，景觀優(yōu)美；社區(qū)內(nèi)設(shè)大型環(huán)繞型水景，在小溪、水景廣場、噴泉等水景等的分割下，即提高了社區(qū)別墅的私密性，亦大大豐富了小區(qū)的內(nèi)部景觀。賣點(diǎn)三：配套齊全。其在寶山的半山設(shè)立了大型會所，會所中有娛樂、餐廳、茶莊等多項(xiàng)配套。該花園背靠黃江寶山，內(nèi)設(shè)大型環(huán)繞型水景，無論遠(yuǎn)近，入眼即景。對我項(xiàng)目未來會形成一定的壓力。與我們的競爭：此項(xiàng)目為東莞地區(qū)最頂級別墅項(xiàng)目代表之一，而價格也為同地區(qū)的最高，但由于項(xiàng)目有非常良好的集團(tuán)品牌支撐，使該項(xiàng)目成為少有幾個能對港臺及周邊較廣闊地區(qū)的客人有很強(qiáng)吸引力的樓盤，當(dāng)然，也由于其價格的昂貴，單單靠厚街的消費(fèi)力是不足以支撐這個項(xiàng)目，所以項(xiàng)目賣了2年多，280套現(xiàn)在還剩下20多套。項(xiàng)目為橫崗水庫邊上4個項(xiàng)目之一，擁有良好的湖岸線，二期開發(fā)兩年來現(xiàn)在剩下39套，其中一部分為發(fā)展商保留單位。賣點(diǎn)五：高爾夫球會就在小區(qū)內(nèi)。賣點(diǎn)四：小區(qū)建設(shè)完全成熟。賣點(diǎn)三：所有別墅均采用輕鋼結(jié)構(gòu)。賣點(diǎn)二：集團(tuán)品牌優(yōu)勢明顯。平方米動 態(tài) 項(xiàng)目進(jìn)入尾貨階段北美式豪華高爾夫湖畔別墅豪宅賣點(diǎn)一：湖景得天獨(dú)厚。競爭個案分析專題二【海逸豪庭】l 物業(yè)地址：東莞厚街橫崗水庫旁l 開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)l 銷售電話：項(xiàng)目配套l 園區(qū)內(nèi)共有三大主題會所，建有游泳池、桑拿、健身街一系列健身設(shè)備，并建有洗衣房等生活配套設(shè)施l 海逸高爾夫球會，占地超過2000畝，擁有27個國際級標(biāo)準(zhǔn)球洞。周邊環(huán)境不成熟，生活配套不足，離鎮(zhèn)中心約10－15分鐘，暫時沒有與之相聯(lián)系的公交系統(tǒng)。缺點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)交錯，破壞別墅區(qū)的私密性，顯示不出別墅區(qū)的尊貴。項(xiàng)目為橫崗水庫板塊4個項(xiàng)目之一，由于項(xiàng)目6約才開賣，所以現(xiàn)在具體的戶型、單價、總價及部分資料還不齊全。賣點(diǎn)二：水景環(huán)繞。據(jù)了解，該項(xiàng)目有望明年推出，如項(xiàng)目銷售延誤時機(jī)，那它是我項(xiàng)目明年最大的競爭對手之一邊緣化競爭項(xiàng)目:競爭個案分析專題一【加州陽光花園】l 物業(yè)地址：東莞市厚街鎮(zhèn)橫崗水庫旁l 開發(fā)商：東莞市厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司（富盈集團(tuán)）l 物管公司：富盈物業(yè)管理公司l 銷售電話： 0769－5898888項(xiàng)目配套l 豪華生活會所l 擁有風(fēng)景絕美的游人碼頭加州陽光置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模：約200畝總 價：別墅:120萬—400萬/套總 套 數(shù)：全區(qū)獨(dú)立別墅約42套，疊拼約200套（共98棟）戶型面積： 綠 化 率： 花園面積： 物 業(yè) 費(fèi)： 2元/平米動 態(tài)：五一期間開展項(xiàng)目推界會，7月下旬正式開售 售銷情況：獨(dú)立別墅銷售了21套，疊拼銷售了86套，公寓銷近八成生活原來可以很加州賣點(diǎn)一：加州風(fēng)情生活意念。從這一點(diǎn)來說，是我項(xiàng)目疊加別墅的有力競爭者或價格參照者。特別是把其近年來之專利—情景洋房全復(fù)制，給莞民帶來另一類型的產(chǎn)品。平方米動 態(tài) 項(xiàng)目8月發(fā)售高爾夫邊上的上層建筑賣點(diǎn)一：黃旗山風(fēng)景賣點(diǎn)二：峰景高爾夫賣點(diǎn)三：園林規(guī)劃及戶型創(chuàng)新（專利情景洋房）賣點(diǎn)四：萬科的品牌賣點(diǎn)五：萬科物業(yè)管理。競爭個案分析專題六【萬科城市高爾夫花園】l 物業(yè)地址：五環(huán)路峰景高爾夫旁l 開發(fā)商：萬科地產(chǎn)l 銷售電話：0769—2306868項(xiàng)目配套l 園區(qū)內(nèi)共有三大主題會所，建有游泳池、桑拿、健身街一系列健身設(shè)備，并建有洗衣房等生活配套設(shè)施l 海逸高爾夫球會，占地超過2000畝，擁有27個國際級標(biāo)準(zhǔn)球洞。賣點(diǎn)之二：豪宅大氣。平方米動 態(tài)1998年開盤，%四期已售80%.洋房已售89%山水環(huán)境國際化時尚社區(qū)首家陽光俱樂部個性化定制與我們的競爭：環(huán)境優(yōu)美、成熟的配套和戶型的大氣，尾貨促銷會，消化部份城區(qū)客戶競爭個案分析專題五：【愉景花園】 ●物業(yè)地址：東莞市東城區(qū)迎賓大道 n 開發(fā)商：香港燕慶發(fā)展有限公司n 東莞市附城房地產(chǎn)開發(fā)公司●物管公司：愉景物業(yè)管理有限公司●銷售電話：2663318 2619001268配套設(shè)施●.●周邊有峰景高爾夫球場愉景花園置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)模 550畝總價 200萬—500萬元/套總套數(shù) 戶型面積:綠化率48%花園面積200—1000平方米物業(yè)費(fèi)2元/月競爭個案分析專題四：【慶峰花園】 l 物業(yè)地址：東莞市東城區(qū)溫塘慶峰大路 l 開發(fā)商：香港燕慶發(fā)展有限公司 l 物管公司：香港燕慶物業(yè)有限公司l 銷售電話：2250666 項(xiàng)目配套l 高級會所集中了中高檔娛樂及各類健身設(shè)施，另有酒吧、圖書室、咖啡廳等配套l 慶峰花園賣點(diǎn)之一：地理位置優(yōu)越。另外現(xiàn)正起動第七期，據(jù)了解是期戶型與第六期一樣，體量差不多?！蚺c我們間的競爭： 目前別墅競爭不是很大，但是由于期五層帶電樣房躍式設(shè)計，價格又低（均價3300元/米），存量還很大，對我項(xiàng)目疊加別墅是一個不小的威脅。 建筑密度作為別墅超過1的容積率太高，所有房型的私家花園面積都不到單體占地面積的一半，而且花園的利用率很低，還是屬于古老的房子在中心，四周是花園的布局，浪費(fèi)而且不實(shí)用。 開發(fā)商實(shí)力就此項(xiàng)目已經(jīng)有十多年的本地別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，期間已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)拈_發(fā)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，運(yùn)作比較成功。 交通該項(xiàng)目在東莞大道東側(cè)，位置處于莞城新城市中心區(qū)四環(huán)路，交通較便利，到達(dá)市中心車程在15分鐘之內(nèi)。其它現(xiàn)在進(jìn)度大部分出外立面，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，交房日期8月分析——★優(yōu)點(diǎn)： 園林擁有大片的生態(tài)綠化植被，整體感覺植被種類頗多，覆蓋率較高。藍(lán)郡二期】基本情況：● 位置： 東莞城南新城市中心區(qū)四環(huán)路● 規(guī)模占地： 共2000畝 ● 開發(fā)周期： 1992年開始開發(fā)，計劃分十期開發(fā)，目前是第六期● 綠化率： 達(dá)到了41%● 建筑密度： %● 容積率： ● 在售單位： 90多套● 物業(yè)費(fèi)： （公寓）● 投資組合： 廣東光大企業(yè)● 銷售電話： （0769）——2662868 2981838目前情況：類目內(nèi)容主訴求貴族氣質(zhì)，從容人生：寧靜 致遠(yuǎn) 泊天下）追求生活品質(zhì)，兼?zhèn)浯蠖劝莸臍赓|(zhì)。是我項(xiàng)目強(qiáng)有力的的競爭者，能夠會消化我們項(xiàng)目一定潛在購買力?！蚺c我們間的競爭： 由于地處南城，客戶群必然一部份與我項(xiàng)目重疊，其盤子比較大，文化味道較足，隨著東莞的中央生活區(qū)、中央商務(wù)區(qū)的建立，優(yōu)勢會越來越大，成熟度會越來越好，明年第三期各類型別墅體量會更大且會產(chǎn)品會更好。花園單體建筑覆蓋率太高，私家后花園面積一般都在和一層面積差不多，而建筑面積300平方米以上，總價250萬以上的購買人群，對后花園的需求要更大一些，前后花園都比較小，240平方米左右的單位，前花園面積只有3050平方米左右，房子的投影已經(jīng)可以到達(dá)門前的路上，近距離觀感不夠和諧?！秉c(diǎn)：地理特色據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，該項(xiàng)目的正西側(cè)隔東莞大道相望是東莞城擴(kuò)建后規(guī)劃的中央生活區(qū)，中央生活區(qū)再向北也即市中心方向是未來規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，因此該項(xiàng)目的發(fā)展期和城市建設(shè)的周期密切相關(guān)，受到一定約束，并會有較大的前期成本。 配套周邊有購物樂園，水濂湖公園，高爾夫公園，平西水庫，規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)，中央生活區(qū)。特別是地臺別墅，戶型新穎，均好性佳，是東莞別墅中最新產(chǎn)品。會所和商業(yè)街區(qū)已經(jīng)落成，共有2萬多平方米，在路邊整體感覺較為開放大氣，也顯得比較有人氣，小區(qū)內(nèi)的密度控制的較好。新公館生活傳承國際視野，對話頂尖人士。（本項(xiàng)對面為金沙花園，是石龍鎮(zhèn)政府經(jīng)營地塊，只賣地，不建樓賣，據(jù)估計，由于處在江邊，用地性質(zhì)為別墅項(xiàng)目，體量約為3萬平方米，可建別墅30套左右）競爭個案分析專題二【世紀(jì)城疊加別墅密度太大?！秉c(diǎn)：地理環(huán)境據(jù)實(shí)調(diào)，該項(xiàng)目正東側(cè)為較陳舊的公寓商住樓，環(huán)境較差，南為石龍東禪大橋，阻隔了二期疊加別墅視線，且噪聲大。六、 銷售事務(wù)（略）七、 銷售控制（略）八、 銷售管理（略）項(xiàng)目競爭個案分析報告